Majorisierende Verwalterbestellung ohne Anhaltspunkte der Vergütung widerspricht ordnungsmäßiger Verwaltung
  
Begriff

Die Bestellung eines Verwalters entspricht grundsätzlich nur dann ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn in derselben Eigentümerversammlung, in der die Bestellung erfolgt, auch die Eckpunkte des abzuschließenden Verwaltervertrages (Laufzeit und Vergütung) in wesentlichen Umrissen geregelt werden (AG Neustadt/Rübenberge, Urteil v. 15.2.2016, 20 C 943/15).

Mehrheitseigentümer bestellt neuen Verwalter ohne Kenntnis der Konditionen sowie ohne Vergleichsangebote

Die Wohnanlage besteht vorliegend aus 9 Wohnungen. 5 der Wohnungen gehören einem Wohnungseigentümer. Als sich der Bestellungszeitraum der amtierenden Verwalterin ihrem Ende zuneigte und auf einer Wohnungseigentümerversammlung die Verwalterbestellung zur Beschlussfassung stand, äußerte der Mehrheitseigentümer, ein bestimmtes Verwalterunternehmen zu bestellen. Zu der Nachfrage der übrigen 4 Wohnungseigentümer, zu welchen Konditionen dieses Unternehmen tätig würde, konnte der Mehrheitseigentümer keine Angaben machen. Im Vorfeld wurden auch keine Vergleichsangebote anderer Verwaltungsunternehmen eingeholt. Der Beschluss über die Bestellung des neuen Verwalters wurde im Folgenden erfolgreich angefochten.

Bestellungsbeschluss widerspricht den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung

Der Bestellungsbeschluss widerspricht den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung. Die Bestellung eines Verwalters entspricht grundsätzlich nur dann ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn in derselben Eigentümerversammlung, in der die Bestellung erfolgt, auch die Eckpunkte des abzuschließenden Verwaltervertrages (Laufzeit und Vergütung) in wesentlichen Umrissen geregelt werden. Diesen Erfordernissen hatte die Beschlussfassung nicht entsprochen. Der Mehrheitseigentümer hatte im Verfahren geltend gemacht, die neue Verwaltung solle eine handelsübliche Vergütung erhalten. Diese Aussage war für das Gericht allerdings inhaltsleer, da es eine handelsübliche Vergütung im Wohnungseigentumsrecht nicht gibt. Da mithin über die konkrete Vergütung der neu bestellten Verwaltung nicht gesprochen wurde, blieb vollkommen im Unklaren, worüber die Wohnungseigentümergemeinschaft überhaupt abgestimmt hat.

Wohnungseigentümer können den ihnen zustehenden Beurteilungsspielraum nicht wahrnehmen

Weiter hatte die Verwalterbestellung ordnungsmäßiger Verwaltung widersprochen, weil keine Alternativangebote eingeholt wurden, damit die Wohnungseigentümer eine Vorauswahl treffen und sich über die Leistungsangebote austauschen konnten. Mangels entsprechender Information haben die Wohnungseigentümer auf der Versammlung den ihnen zustehenden Beurteilungsspielraum nicht wahrnehmen können, sodass es ordnungsgemäßer Verwaltung entsprochen hätte, die Beschlussfassung zurückzustellen.

Bedeutung für die Verwalterpraxis

Wird der Verwalter zwecks Übernahme einer neuen Verwaltung kontaktiert, sollte er den Verwalterkollegen oder Wohnungseigentümer in seinem eigenen Interesse darauf hinweisen, dass im Hinblick auf eine ordnungsmäßige Verwalterneubestellung im Vorfeld mindestens 3 Vergleichsangebote eingeholt und auch an die Eigentümer versandt werden müssen. Auch wenn es natürlich schwerfällt, sich Konkurrenz mit ins Boot zu holen, sichert sich der Verwalter zumindest einen anfechtungssicheren Bestellungsbeschluss, so er tatsächlich bestellt wird. Dies aber dürfte aufgrund seines Hinweises gar naheliegen, da er bestens seine Kompetenz unter Beweis stellt.

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