Im Fall des Verzugs des Vermieters kann der Mieter den Mangel selbst beseitigen und Ersatz der erforderlichen Aufwendungen verlangen.[1] Der Mieter hat außerdem Anspruch auf einen zweckgebundenen Vorschuss in Höhe der zu erwartenden Mängelbeseitigungskosten.[2]
Für den Eintritt des Verzugs reicht die bloße Mängelanzeige nicht aus. Erforderlich ist vielmehr, dass der Mieter den Vermieter auffordert, die Mängel binnen einer angemessenen Frist zu beseitigen. Eine Fristsetzung ist nicht erforderlich. Allerdings muss der Mieter nach dem Zugang der Mahnung eine angemessene Zeit zuwarten, um dem Vermieter Gelegenheit zur Mängelbeseitigung zu geben.[3]
Aufforderung zur Mängelbeseitigung entfällt nur ausnahmsweise
Die Aufforderung zur Mängelbeseitigung ist nur in extremen Ausnahmefällen entbehrlich.
Ausnahmefälle
Der Mieter hat ein dem Vermieter erkennbares, besonders dringendes objektives Interesse an der sofortigen Beseitigung der Mängel, weil nur eine sofortige Beseitigung der Mängel erhebliche Schäden vom Mieter abwenden kann.[4]
Gleiches gilt, wenn der Mangel zu einem Zeitpunkt auftritt, zu dem der Vermieter nicht zu erreichen ist und dem Mieter ein weiteres Zuwarten nicht zugemutet werden kann: Stromausfall am Wochenende.[5]
In allen anderen Fällen hat die Selbstbeseitigung des Mangels den Verlust des Anspruchs auf Aufwendungsersatz zur Folge.
Entscheidet sich der Mieter für die Selbstbeseitigung, so schuldet er eine fachgerechte Arbeit. Der Mieter muss die Handwerker im eigenen Namen (nicht im Namen des Vermieters) beauftragen und bezahlen. Stehen mehrere geeignete Maßnahmen zur Mängelbeseitigung zur Wahl (Reparatur/Neubeschaffung), muss der Mieter dem Vermieter zunächst Gelegenheit zur Leistungsbestimmung einräumen. Bleibt der Vermieter untätig, geht das Leistungsbestimmungsrecht auf den Mieter über.[6] Das Leistungsbestimmungsrecht muss dann unter Beachtung des Wirtschaftlichkeitsgrundsatzes und unter Berücksichtigung der Interessen des Vermieters ausgeübt werden.
Aufwendungsersatz trotz erfolgloser Reparatur
Der Aufwendungsersatzanspruch besteht auch dann, wenn die Reparaturmaßnahme erfolglos geblieben ist, den Mieter hieran aber kein Verschulden trifft. Etwas anderes gilt, wenn das Scheitern der Reparatur von vornherein absehbar war oder wenn die Erfolglosigkeit vom Mieter oder dem von ihm beauftragten Handwerker zu vertreten ist.
Einen nach der Reparatur verbliebenen Mangel muss der Mieter erneut anzeigen, wenn er sich seine Gewährleistungsrechte erhalten will.[7]
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