Liegen tatsächliche Kosten über beschlussweise geregelter Kostendeckelung, muss erneute Beschlussfassung erfolgen
  
Begriff

Hatten die Wohnungseigentümer die Beauftragung eines Rechtsanwalts hinsichtlich einer juristischen Beratung zu einem bestimmten Betrag beschlossen und stellt sich dann bei Beauftragung des Anwalts heraus, dass der beschlossene Kostenrahmen zu niedrig festgelegt wurde, bedarf es erneuter abändernder Beschlussfassung über den höheren Kostenrahmen (AG München, Urteil v. 11.4.2014, 481 C 31813/13 WEG).

Schadensersatzklage gegen die ehemalige Verwalterin

Ursprünglich hatten die Wohnungseigentümer hinsichtlich der Klärung einiger Rechtsfragen einen Fachanwalt beauftragt. Die Kosten für die Tätigkeit des Rechtsanwalts sollten nach dem Beschluss einen Betrag von 1.000 EUR nicht übersteigen. Die Verwalterin hatte daraufhin den Rechtsanwalt beauftragt und mit diesem ein Stundenhonorar in Höhe von 300 EUR vereinbart, jedoch ohne entsprechende Kostendeckelung. Aufgrund des Umfangs der erforderlichen Beratung beliefen sich die Kosten schließlich auf über 6.500 EUR. Mittlerweile ist die Verwalterin aus ihrem Amt ausgeschieden. Die Wohnungseigentümergemeinschaft begehrt nunmehr Zahlung von Schadensersatz in Höhe des Differenzbetrags zwischen beschlossener Maximalvergütung in Höhe von 1.000 EUR und tatsächlich erfolgter Vergütung in Höhe von über 6.500 EUR. Die Klage war erfolgreich.

Pflichtverletzung der Vorverwalterin

Der Vorverwalterin war eine Pflichtverletzung zum Vorwurf zu machen. Durch die Vereinbarung einer Vergütungsvereinbarung im Namen der Wohnungseigentümergemeinschaft mit einem Stundensatz in Höhe von 300 EUR ohne Kostendeckelung hat die Verwalterin gegen ihre Verpflichtung gemäß § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG verstoßen, die Beschlüsse der Wohnungseigentümer durchzuführen. Im insoweit maßgeblichen Beschluss hatten die Wohnungseigentümer die Verwalterin zur Beauftragung eines Fachanwalts für Baurecht in Absprache mit dem Verwaltungsbeirat ermächtigt und ausdrücklich beschlossen, dass die Kosten für den Rechtsanwalt maximal 1.000 EUR betragen dürfen. Zum Zeitpunkt des Abschlusses der Honorarvereinbarung durch die Verwalterin war bereits abzusehen, dass bei einem Stundenlohn von 300 EUR durch die Rechtsanwaltskanzlei der Kostenrahmen nicht eingehalten werden kann, weil die Kostendeckelung lediglich einem Aufwand von ca. 3 Stunden entspricht, womit weder das Aktenstudium noch die Begutachtung der komplexen Materie noch die Abgabe des Gutachtens ausreichend gewürdigt wird. Die Verwalterin hätte daher vor Abschluss der Honorarvereinbarung eine weitere Eigentümerversammlung einberufen müssen.

Bedeutung für die Verwalterpraxis

Die Verwalterin argumentierte im Verfahren sinngemäß, eine weitere Beschlussfassung über eine Honorarerhöhung sei angesichts des tatsächlichen Umfangs und der schwierigen rechtlichen Problematik obsolet gewesen, da ohnehin die Kostendeckelung von 1.000 EUR keinesfalls ausreichend habe sein können. Dem konnte sich das Gericht selbstverständlich nicht anschließen. Dies würde nämlich voraussetzen, dass bei Durchführung einer weiteren Eigentümerversammlung den Wohnungseigentümern insoweit kein Ermessensspielraum zusteht und sie verpflichtet sind, genau dieser Verwaltungsmaßnahme, dem Abschluss der fraglichen Honorarvereinbarung ohne Kostendeckelung, zuzustimmen. Eine derartige Ermessensreduzierung auf null war hier jedoch nicht gegeben.

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