Entscheidungsstichwort (Thema)

Wohnungseigentum

 

Verfahrensgang

AG Nürnberg (Urteil vom 15.08.2008; Aktenzeichen 27 C 40115/08)

 

Tenor

I. Das Urteil des AG Nürnberg vom 15.8.2008 wird abgeändert:

Der Beschluss der Eigentümerversammlung vom 14.3.2008 zu TOP 5c (Hausmeister- und Hausreinigungskosten) wird für ungültig erklärt.

II. Im Übrigen wird die Berufung des Klägers zurückgewiesen.

III. Von den Kosten beider Rechtszüge tragen der Kläger 54% und die Beklagten 46%.

IV. Die Revision wird nicht zugelassen.

 

Tatbestand

I.

Die Kammer nimmt zunächst auf die Feststellungen des Erstgerichts Bezug (§ 540 I 1 Nr. 1 ZPO). In der Sache geht es kurz zusammen gefasst um Folgendes: Die Teilungserklärung der WEG W… in N. vom 1.7.1971 regelt in § 13 (1), dass für die Verteilung der Nutzungen, Lasten und Kosten des Gemeinschaftseigentums die Miteigentumsanteile (MEA) maßgebend sein sollen. Abweichend hiervon hatte die WEG seitdem bei den Hausmeisterkosten und den Aufzugskosten einen anderen Umlageschlüssel gewählt (pro Einheit bzw. gemäß sog. „Aufzugspunkten”. Nachdem die Kammer im Rahmen eines anderen Rechtsstreits auf die Bedenklichkeit dieser Praxis hingewiesen hatte, wurden diese beiden Posten und auch die Kabelanschlusskosten in den Abrechnungen der Jahre 2005-2007 nach Miteigentumsanteilen verteilt. Nach In-Kraft-Treten der WEG-Novelle sah die Mehrheit der Miteigentümer die Gelegenheit gekommen, zu der alten Praxis zurückzukommen und beschloss am 14.3.2008 unter TOP 5 mehrheitlich für die Zukunft die Anwendung folgender Verteilungsschlüssel:

  1. Breitbandkabel: gleichmäßig pro Einheit;
  2. Betriebskosten der Aufzüge: nach sog. „Aufzugspunkten”;
  3. Hauswart/Hausreinigung: gleichmäßig pro Einheit.

Hiergegen wandte sich der Kläger mit der Beschlussanfechtungsklage. Das AG Nürnberg hatte die Klage vollständig abgewiesen; auf die Urteilsgründe wird verweisen. Mit der Berufung verfolgt der Kläger sein erstinstanzliches Klagebegehren weiter.

Der Kläger beantragt:

Das Urteil des AG Nürnberg wird abgeändert. Die Beschlüsse des Eigentümerversammlung vom 14.3.2008 unter den TOP 5a, 5b und 5c werden für ungültig erklärt.

Die Beklagten beantragen:

Die Berufung abzuweisen.

Auf den schriftsätzlichen Parteivortrag in der Berufungsinstanz wird verwiesen. Die Kammer hat keinen Beweis erhoben.

 

Entscheidungsgründe

II.

Die Klage sowie die Berufung haben Erfolg, soweit es um die Anfechtung des Beschlusses zu TOP 5c geht; im Übrigen bleibt ihnen der Erfolg versagt.

1.

Gem. § 16 III WEG können die Eigentümer mehrheitlich über den Umlageschlüssel für die Betriebskosten des gemeinschaftlichen und des Sondereigentums beschließen, soweit dies ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht.

Ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht die Abänderung des Umlageschlüssels dann, wenn einzelne Miteigentümer gegenüber dem früheren Zustand nicht unbillig benachteiligt werden und sich die Mehrheit nicht über schutzwürdige Belange der Minderheit hinwegsetzt. Zu berücksichtigen ist andererseits, dass jede Änderung bei irgendeinem der Beteiligten zu einer Mehrbelastung führt, sodass der durch das Gesetz eröffnete Korridor für denkbare, ordnungsgemäße Umlageschlüssel erst dann verlassen wird, wenn ein neu beschlossener Schlüssel zu einer erheblichen Mehrbelastung einzelner Wohnungseigentümer führt (vgl. Becker, in: Bärmann, WEG, 10.A., § 16 Rn 96).

Umstritten ist, ob es darüber hinaus eines sachlichen Grundes für die Änderung des Kostenschlüssels bedarf (so die Gesetzesbegründung, abgedruckt in NZM 2006, 401 [413]). Eine Auffassung im Schrifttum lehnt dies ab (Meffert, ZMR 2007, 667 [668]; Elzer, in: Riecke/Schmidt, FAKomm WohnungseigentumsR, 2.A., § 16 Rn 86), andere differenzieren (Becker, ZWE 2008, 217 [223]; Becker, § 16 Rn 98), wieder andere bejahen zwar das Erfordernis eines sachlichen Grundes, legen insoweit aber keine strengen Maßstäbe an (Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten, WEG, 8.A., § 16 Rn 22; Jennißen, WEG, § 16 Rn 28).

Die Kammer ist der Auffassung, dass die positive Feststellung eines sachlichen Grundes in der Regel nicht gefordert werden kann, denn dies würde die Entscheidungsbefugnis der Mehrheit, wie sie § 16 III WEG n.F. gerade einräumen will, unnötig erschweren. Im Übrigen besteht jedoch kein Anlass, dies hier weiter zu vertiefen, da die praktischen Unterschiede zwischen den Auffassungen letztlich nicht so groß sind, wie es auf den ersten Blick scheinen mag. Denn auch in der Gesetzesbegründung wird das Erfordernis des sachlichen Grundes letztlich auf den Kern der Willkürkontrolle beschränkt. So heißt es dort (NZM 2006, 401 [413]):

„Sowohl für die Entscheidung des „Ob” einer Änderung der Kostenverteilung als auch für die des „Wie” muss es – wie bei der Anwendung einer Öffnungsklausel – einen sachlichen Grund geben. Die Wohnungseigentümer dürfen also nicht willkürlich entscheiden. Angesichts der Mehrzahl der in Betracht kommenden Verteilungsschlüssel sind sie gehalten, den auszuwählen, der den Interessen der Gemeinschaft und des einzelnen Wohnungseigentümers angemessen ist und insbesondere ...

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