LG München I Urteil vom 02.06.2014 - 1 S 3223/12

rechtskräftig

Leitsatz (amtlich)

I. Beschlüsse einer Untergemeinschaft sind nichtig, soweit die Untergemeinschaft darin die ihr nach der Gemeinschaftsordnung zugewiesene Beschlusskompetenz überschreitet.

II. Allein der Umstand, dass durch die Gemeinschaftsordnung den Untergemeinschaften bestimmte Kosten zur Verteilung zugewiesen werden, führt nicht dazu, dass auch die Einnahmen der Gesamtgemeinschaft den jeweiligen Untergemeinschaften zugewiesen sind. Insbesondere gebietet diese Regelung nicht eine Zuordnung der Wohngelder zu den jeweiligen Untergemeinschaften.

III. Wenn nach der Gemeinschaftsordnung einzelne Untergemeinschaften über die Verteilung bestimmter Kosten zu entscheiden haben, ohne dass vorgesehen ist, dass die Untergemeinschaften eigenständige Jahresabrechnungen erstellen, so empfiehlt sich folgendes dreistufige Vorgehen:

1. Genehmigung der Gesamtjahresabrechnung und Zuweisung bestimmter Kosten zu den Untergemeinschaften durch die Gesamtgemeinschaft entsprechend den Vorgaben der Gemeinschaftsordnung
2. Verteilung der zugewiesenen Kosten durch die jeweiligen Untergemeinschaften
3. Genehmigung der Einzeljahresabrechnungen durch die Gesamtgemeinschaft unter Übernahme der durch die Untergemeinschaften vorgegebenen Kostenverteilung für die den Untergemeinschaften zugewiesenen Kosten

IV. Fortführung der Entscheidung LG München I vom 20. 12. 2010 – 1 S 8436/10, NZM 2011, 184

Verfahrensgang

AG München (Urteil vom 16.11.2011; Aktenzeichen 482 C 33052/10 WEG)

Tenor

1. Die Berufung der Beklagten gegen das Urteil des Amtsgerichts München vom 16.11.2011, Az. 482 C 33052/10 WEG, wird zurückgewiesen.

2. Die Beklagten haben als Gesamtschuldner die Kosten des Berufungsverfahrens zu tragen.

3. Die Revision gegen dieses Urteil wird nicht zugelassen.

Tatbestand

I.

Von einer Darstellung des Sachverhalts wird gemäß §§ 540 II, 313a I 1 ZPO abgesehen, da ein Rechtsmittel gegen das vorliegende Urteil unzweifelhaft nicht in Betracht kommt: Die Revision wurde nicht zugelassen; eine Nichtzulassungsbeschwerde ist nach § 62 Abs. 2 WEG n. F. ausgeschlossen, da es sich vorliegend um eine Streitigkeit nach § 43 Nr. 4 WEG handelt (Spielbauer/Then, WEG, 2. Aufl., § 62 Rn. 6).

Entscheidungsgründe

II.

Die zulässige Berufung der Beklagten hat in der Sache keinen Erfolg. Das Amtsgericht hat zu Recht die in der Eigentümerversammlung vom 22.11.2010 zu TOP 3.1, TOP 3.2 und TOP 3.3 gefassten Beschlüsse zu den Gesamtjahresabrechnungen 2007-2009 sowie zu den Jahresgesamt- und Jahreseinzelabrechnungen 2007-2009 im Hinblick auf die Positionen Müllentsorgung, Strom sowie Gartengestaltung für ungültig erklärt. Auch die Ungültigerklärung des Beschlusses zu TOP 4.2 (Verwalterentlastung) ist nicht zu beanstanden.

1. Die Beschlüsse zu den Gesamt- und Einzelabrechnungen 2007 bis 2009 waren jeweils im tenorierten Umfang für unwirksam zu erklären.

a) Entgegen der Auffassung der Klagepartei waren die angegriffenen Beschlüsse zu TOP 3.1-3.3 jedoch nicht bereits deshalb in den Positionen Müllentsorgung und Gartengestaltung aufzuheben, weil es sich insoweit um Kosten handeln würde, welche die Klägerin als Teileigentümerin von Tiefgaragenstellplätzen nicht betrafen. Die Auslegung der maßgeblichen Regelungen in der Gemeinschaftsordnung ergibt nicht, dass die Kosten der Müllentsorgung und Gartengestaltung nicht zu den insgesamt nach § 6 Abs. 1 der Teilungserklärung vom 16.04.1997 (TE) auf die Gesamtheit der Wohnungseigentümer bzw. Teileigentümer nach Miteigentumsanteilen umzulegenden Kosten gehören sollten. Die genannten Positionen betreffen vielmehr die Gesamtgemeinschaft, da sie nicht alleine einer Untergemeinschaft zugeordnet werden können.

Entgegen der Ansicht der Klägerin kommt es nach den Regelungen der Teilungserklärung nicht in erster Linie darauf an, ob die Untergemeinschaft, welcher sie selbst angehört, von der Angelegenheit betroffen ist.

aa) Für die Auslegung der Teilungserklärung sind wegen ihrer Bedeutung für künftige Erwerber von Wohnungseigentum die für Grundbucheintragungen anzuwenden Grundsätze maßgebend. Danach ist auf den Wortlaut und Sinn der Teilungserklärung abzustellen, wie er sich für einen unbefangenen Betrachter als nächstliegende Bedeutung ergibt.

Nach diesen Grundsätzen gilt hier Folgendes:

Nach § 7 Abs. 2 TE ist es zwar so, dass über Angelegenheiten, welche nur die eine oder die andere Untergemeinschaft betreffen, nur deren Mitglieder alleine entscheiden. Ferner nehmen danach an den Kosten und Lasten des Gemeinschaftseigentums in den jeweiligen Bereichen der Untergemeinschaft nur sie teil. Dies bedeutet jedoch zum einen nicht, dass eine Kostenposition bereits dann als ausscheidbar anzusehen wäre, wenn sie eine der drei Untergemeinschaften nicht betrifft. Zum anderen ist der Begriff des „Betroffenseins” hier nicht gleichbedeutend mit tatsächlicher Nutzung etwa einer gemeinschaftlichen Einrichtung wie der Außenanlagen.

Im Rahmen der Auslegung der Regelung in § 7 Abs. 2 TE ist der Zusammenhang mit § 7 Abs. 3 der Teilungserklärung zu beachten. Hieraus ist ...