Verfahrensgang

AG Hamburg-Altona (Urteil vom 11.07.2012; Aktenzeichen 303b C 27/11)

 

Tenor

Auf die Berufung des Klägers wird das Urteil des Amtsgerichts Hamburg-Altona vom 11. Juli 2012 – Az. 303b C 27/11 – unter Zurückweisung des Rechtsmittels im Übrigen abgeändert:

Der Beschluss der Eigentümerversammlung vom 28. Oktober 2011 zu TOP 9, mit dem die Beschlussfassung über Instandsetzungsarbeiten in der Wohnung des Klägers bis zum Vorliegen eines Rechtsgutachtens bis spätestens zum 13. Januar 2012 zurückgestellt worden ist, wird für ungültig erklärt. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.

Die Kosten des Rechtsstreits tragen der Kläger zu 19/20 und die Beklagten zu 1/20.

Die Revision wird nicht zugelassen.

 

Tatbestand

I.

Die Parteien bilden die WEG G. R.straße … in … H. (O.). Der Kläger, der Eigentümer einer vormals vermieteten und im Souterrain des Vorderhauses belegenen Eigentumseinheit ist, wendet sich gegen auf der außerordentlichen Eigentümerversammlung vom 28. Oktober 2011 gefasste Beschlüsse und begehrt die Verpflichtung der Beklagten zur Vornahme baulicher Maßnahmen infolge eines Leitungswasserschadens im August 2008.

Wegen des Sachverhalts wird Bezug genommen auf die tatsächlichen Feststellungen im angefochtenen Urteil des Amtsgerichts (§ 540 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 ZPO), die keiner Ergänzung bedürfen.

Mit seinem Urteil vom 14. Juni 2012 (Bl. 176 ff. d.A.) hat das Amtsgericht die Klage abgewiesen. Dazu hat es in seinen Entscheidungsgründen ausgeführt, dass die vom Kläger angegriffenen Beschlüsse weder gegen eine ordnungsgemäße Verwaltung im Sinne des § 21 Abs. 4 WEG verstoßen würden noch ein Anspruch des Klägers auf die beantragte Verpflichtung bzw. die hilfsweise geltend gemachte Ermessensentscheidung des Gerichts bestehe. Der Beschluss zu TOP 4 über die Entlastung der Verwaltung für das Wirtschaftsjahr 2010 sei nicht zu beanstanden, weil aus dem Vortrag des Klägers kein Verhalten der Verwaltung im Jahr 2010 abzuleiten sei, das Schadensersatzansprüche im Zusammenhang mit der Abwicklung des Wasserschadens erkennen lasse. Ein Verwalter sei nicht befugt, bei einem finanziell weitreichenden Vorhaben – wie hier – eigene Entscheidungen zu treffen; seine Pflicht bestehe vielmehr in der Information der Eigentümer nebst Vorbereitung entsprechender Beschlussfassungen. Lehne die Eigentümerversammlung einen Beschluss ab, kämen lediglich gegen jene, nicht aber gegen die Verwaltung Ersatzansprüche in Betracht. Außerdem seien von der Verwaltung Dritte zwecks Begutachtung des Schadens hinzugezogen worden. Für die Einholung eines Rechtsgutachtens gelte ferner Entsprechendes, auch wegen der damit verbundenen Kostenbelastung.

Auch hinsichtlich des zu TOP 9 gefassten Beschlusses bestehe kein Anfechtungsgrund. Zwar reiche es für eine Anfechtbarkeit grundsätzlich aus, dass der vom Kläger vorgeschlagene Beschluss ausdrücklich abgelehnt worden sei, auch wenn dies im sodann gefassten Beschluss dahingehend abgemildert worden sei, dass lediglich eine zeitliche Verschiebung habe stattfinden sollen. Entscheidend sei, dass über das inhaltliche Anliegen des Klägers entschieden worden sei. Dieser Beschluss sei aber weder formal noch inhaltlich zu beanstanden. Weshalb nicht lediglich die Mitglieder der Untergemeinschaft „Vorderhaus” zur Abstimmung berechtigt gewesen seien, lasse sich dem Vortrag des Klägers nicht entnehmen. Außerdem hätte sich das Abstimmungsergebnis angesichts der Zahlenverhältnisse andernfalls auch nicht verändert. Es sei auch sachgerecht gewesen, die Entscheidung zu verschieben, bis die Eigentümer ausreichende rechtliche Informationen beschaffen würden zu der Frage, wie weit der Pflichtenumfang der Beklagten in Bezug auf die Kellersanierung – Abdichtung gegen Feuchtigkeit – reiche, weil damit auch eine Wertsteigerung der Souterrainwohnung des Klägers verbunden sei. Diese Frage habe insbesondere Einfluss auf die Entscheidung über die Kostentragung. Dass auch in der Folgeversammlung im Januar 2012 kein Beschluss gefasst worden sei, betreffe lediglich die dortige Willensbildung, nicht aber die in der Versammlung vom 28. Oktober 2011 gefasste.

Offen bleiben könne, ob ein unabweisbarer Bedarf zumindest für die Wiederherstellung des am Sondereigentum des Klägers durch das Leitungswasser eingetretenen Schadens zur Zeit der Versammlung vom 28. Oktober 2011 bestanden habe. Insoweit hätte zwar getrennt nach Sonder- und Gemeinschaftseigentum abgestimmt werden können; getrennte Anträge dazu habe der Kläger aber nicht gestellt. Außerdem sei betreffend den Faktor Zeit zu bedenken, dass der Kläger seine Einheit nicht selbst bewohne, sondern vermietet habe. Demgemäß sei der entgangene Mietzins ins Verhältnis zu den sehr viel höheren Instandsetzungskosten zu setzen gewesen. Ferner sei es dem Kläger unbenommen gewesen, seine Einheit unabhängig von den Arbeiten am Gemeinschaftseigentum wieder selbst in einen dekorativen Zustand zu versetzen.

Der Beschluss vom 28. Oktober 2011 zur Einholung eines anwaltlichen Gutachtens widerspreche ebenfalls nicht de...

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