LG Frankfurt (Oder) Urteil vom 02.10.2012 - 16 S 11/12

Verfahrensgang

AG Bernau (Urteil vom 20.11.2011; Aktenzeichen 34 C 6/11)

Tenor

Die Berufungen der Kläger gegen das Urteil des Amtsgerichts Bernau vom 20.11.2011, Az. 34 C 6/11, werden zurückgewiesen.

Die Kläger haben die Kosten der Berufungen zu tragen.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Das angefochtene Urteil des Amtsgerichts Bernau vom 20.11.2011, Az. 34 C 6/11, wird für vorläufig vollstreckbar erklärt.

Die Revision wird nicht zugelassen.

Streitwert: 26.006,64 EUR

Tatbestand

I.

Der Kläger zu 1. ist Wohnungseigentümer in der beklagten WEG; der Kläger zu 2. war Verwalter der WEG. Beide fechten mit ihren Klagen die Abbestellung des Klägers zu 2. als Verwalter der WEG aus wichtigem Grund durch WEG-Beschluss vom 12.3.2011 an. Der Kläger zu 1. ficht auch den Beschluss über die Bestellung des neuen Verwalters an. Darüber hinaus wendet sich der Kläger zu 2. gegen die ihm gegenüber ausgesprochene Kündigung des Verwaltervertrages und macht Zahlungsansprüche aus dem Verwaltervertrag geltend.

a)

Der Kläger zu 2. wurde erstmalig mit WEG-Beschluss vom 11.8.2002 zum Verwalter für die Zeit vom 11.8.2002 bis zum 1.1.2004 bestellt. In dem daraufhin abgeschlossenen Verwaltervertrag vom 13.9.2002 heißt es unter § 2 „Laufzeit und Kündigung”:

„2. Der Verwaltervertrag wird fest auf die Dauer vom 11.8.2002 bis 01.01.04 abgeschlossen.

Der Verwaltervertrag kann für die Zeit der Bestellung des Verwalters von der Eigentümergemeinschaft nur aus wichtigem Grund gekündigt werden. Die Kündigung des Verwalters kann schriftlich per Einschreiben/Rückschein gegenüber der Beiratsvorsitzenden oder in der Eigentümerversammlung erklärt werden.

3. Ein Beschluss der Wohnungseigentümerversammlung über die Abwahl aus wichtigem Grund ist sofort wirksam. […]”

Wegen der weiteren Einzelheiten des Verwaltervertrages wird auf Bl. 51 ff. d.A. Bezug genommen.

Der Verwaltervertrag wurde mit WEG-Beschluss vom 21.6.2003 unter TOP 22.2 genehmigt.

Zuletzt wurde der Kläger zu 2. als Verwalter mit WEG-Beschluss vom 20.9.2008 bestellt. Der entsprechende TOP 9 hat folgenden Wortlaut:

„Die Wohnungseigentümergemeinschaft bestellt die Hausverwaltung XXXXXXXXXXX ab dem 1.1.2009 auf die Dauer von fünf Jahren als Verwalter gemäß § 26 WEG unter Berücksichtigung der Beibehaltung des zu TOP 22.2 in der Wohnungseigentümerversammlung vom 21.6.2003 geschlossenen Verwaltervertrages.”

Das in gleichen monatlichen Teilbeträgen von 788,08 EUR fällig werdende Verwalterentgelt beträgt seit 2007 jährlich 9.456,96 EUR brutto.

Zuletzt war dem Kläger zu 2. durch WEG-Beschluss vom 11.9.2010 Entlastung für das Jahr 2009 erteilt worden.

b)

Im Rahmen der Eigentümerversammlung vom 11.9.2010 wurde eine Ortsbesichtigung durchgeführt, in deren Rahmen die Eigentümerin XXXXXXXXXXXX die Durchführung von bestimmten Absicherungsmaßnahmen (Anbringung einer Absturzsicherung, Demontage unfallträchtiger Teile) zusagte und nachfolgend auch erledigte.

Mit Schreiben des Klägers zu 1. vom 17.9.2010 verlangte dieser (pauschal) die Herstellung der Verkehrssicherheit der Wohnanlage und eine schriftliche Bestätigung der Verkehrssicherheit bis zum 30.9.2010. Wegen des genauen Wortlauts des Schreibens wird auf Bl. 192 d.A. Bezug genommen.

Der Kläger zu 2. erteilte nach Besichtigung mit dem Architekten XXXXXXX am 27.9.2010 einen Auftrag an die Firma XXXXXXX zur Durchführung von Sicherungsmaßnahmen in Höhe von 7.047,41 EUR. Diese Maßnahmen umfassten u.a. die Prüfung der Stromleitungen im Kellergeschoss, die Absperrung von Kellerabgängen, die Sicherung von Holzpalisaden und die Absicherung eines Gartenteiches durch Bauzäune.

Nachdem eine erste Wohnungseigentümerversammlung am 16.10.2010 nicht beschlussfähig war, wurde die Nachgenehmigung der Beauftragung des XXXXXXXX in der Folgeversammlung am 20.11.2010 abgelehnt. Stattdessen wurde der Architekt XXXX mit der Prüfung der Schlussrechnung der XXXXXXXX vom 2.11.2010 nach Massen und Kosten beauftragt. Der sich aus der Prüfung ergebende Betrag in Höhe von 4.109,14 EUR wurde entsprechend dem WEG-Beschluss an die XXXXX ausgezahlt.

Am 19.2.2011 fand eine außerordentliche WEG-Versammlung statt, die nicht mehr beschlussfähig war, nachdem ein Teil der Eigentümer die Versammlung verlassen hatte. Die Verwaltungsbeiratsmitglieder XXX und XXXXXX hatten in der Versammlung zunächst die Abberufung des Klägers zu 2. als Verwalter betrieben und die Versammlung verlassen, nachdem sich eine Stimmenmehrheit für eine Abberufung nicht herauskristallisierte. Im Anschluss daran schrieb der Kläger zu 2. dem Mitglied des Verwaltungsbeirates, Herrn XXXXX, am 28.2.2011 folgenden Brief:

„Sehr geehrter Herr XXXXX,

ich nehme Bezug auf die ao WEV am 19.2.2011.

Einige der Teilnehmer baten mich, Ihnen folgendes mitzuteilen:

Die ao WEV war durch Ihr unentschuldbares, mutwilliges Verlassen der Versammlung nicht mehr beschlussfähig.

Obwohl Sie selbst und die übrigen Mitglieder des XXXX vehement die Abwahl der Hausverwaltung XXXXX aus wichtigem Grund forcierten, waren Sie und Frau XXXXX offenbar weder in der Lage noch willens, ...