LG Frankfurt am Main Urteil vom 29.04.2003 - 2-11 S 296/02

Verfahrensgang

AG Frankfurt am Main (Urteil vom 14.08.2002; Aktenzeichen 33 C 773/01-28)

Tenor

Die Berufung der Beklagten vom 11.11.2002 gegen das Urteil des Amtsgerichts Frankfurt am Main vom 14.08.2002, Az.: 33 C 773/01-28, wird auf deren Kosten zurückgewiesen.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Die Revision wird nicht zugelassen.

Tatbestand

I.

Die Klägerin nimmt als Vermieterin die Beklagten als Mieter der Wohnung Giessener Str. 102, 1. OG in Frankfurt am Main auf Zustimmung zur Mieterhöhung in Anspruch. Dabei streiten sich die Parteien darüber, ob die Klägerin berechtigt ist, über die nach dem Mietspiegel der Stadt Frankfurt am Main ermittelte ortsübliche Vergleichsmiete hinaus mieterhöhend noch zwei weitere Zuschläge für Sonderleistungen der Vermieterseite geltendzumachen, die von den im Mietspiegel errechneten Vergleichsmieten nicht erfasst werden. Es handelt sich dabei zum einen um die Übernahme der Schönheitsreparaturen und zum anderen um die Übernahme der sogen, „kleinen Instandhaltung” durch die Vermieterin in dem zugrundeliegenden Mietvertrag.

Die Beklagten verweigern ihre Zustimmung hierzu mit der Behauptung, tatsächlich stelle die Verpflichtung des Vermieters zur Übernahme von Klein- und Schönheitsreparaturen keinen mietpreisrelevanten Faktor dar und berufen sich diesbezüglich auf die statistische Erhebung in einem Gutachten des Instituts für Wohnen und Umwelt, das der Erstellung des Mietspiegels 2000 zugrundegelegen hat. Eine Auswertung der Daten habe ergeben, dass bei Mietverhältnissen, in denen der Vermieter die Schönheitsreparaturen trägt, die gezahlten Mieten tendenziell sogar niedriger lägen als in den Fällen, bei denen der Mieter die Schönheitsreparaturen bzw. die kleine Instandhaltung trägt.

Das Amtsgericht hat der Klage mit Urteil vom 14.08.2002, den Beklagten zugestellt am 09.10.2002, in vollem Umfang stattgegeben. Wegen der Einzelheiten des Urteils wird auf Bl. 86–93 d.A. Bezug genommen.

Hiergegen richten sich die Beklagten mit ihrer Berufung, eingegangen bei Gericht am 11.11.02, die sie nach Fristverlängerung mit Schriftsatz, eingegangen am 17.12.2002, begründet haben.

Die Beklagten beantragen, das angefochtene Urteil des Amtsgerichts Frankfurt am Main vom 14.08.2002 (33 C 773/01-28) abzuändern und die Klage abzuweisen. Die Klägerin beantragt, die Berufung zurückzuweisen.

Entscheidungsgründe

II.

Die Berufung ist zulässig. Sie hat jedoch in der Sache keinen Erfolg, denn das angefochtene Urteil des Amtsgericht Frankfurt ist nicht zu beanstanden.

Der Klägerin steht die noch geltendgemachte Mieterhöhung von 39,41 EUR pro Monat nach § 2 MHG zu. Nachdem sich die Parteien über die nach dem hier einschlägigen qualifizierten Mietspiegel der Stadt Frankfurt am Main für das Jahr 2000 zu berechnende ortsübliche Vergleichsmiete einig sind, war lediglich darüber zu entscheiden, ob die Klägerin berechtigt ist, darüber hinaus analog § 28 III 2. BerechnungsVO noch zwei Zuschläge für Zusatzleistungen der Vermieterseite, die angeblich nicht im Mietspiegel berücksichtigt sind, geltendzumachen. Daß neben den im Mietspiegel berücksichtigten und im Gesetz angegebenen Faktoren wie Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage überhaupt noch weitere Bemessungsfaktoren bei der Errechnung der ortsüblichen Vergleichsmiete eine Rolle spielen, ist in der Rechtsprechung allgemein anerkannt. So können neben den genannten Faktoren auch andere, in der individuellen Vertragsgestaltung liegende Umstände erheblichen Einfluß auf den Mietwert einer Wohnung haben und sind demzufolge bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete zu berücksichtigen (vgl. beispielsweise OLG Koblenz, NJW 1985, 333).

Die Kammer geht im Hinblick auf die Übernahme der Schönheitsreparaturen durch die Vermieterseite auch davon aus, dass es sich hierbei um eine Zusatzleistung handelt, die über die, den Vergleichsmieten des Mietspiegels zugrundeliegenden, Vermieterleistungen hinausgeht. Zwar trifft der hier einschlägige Mietspiegel der Stadt Frankfurt am Main für das Jahr 2000 im Gegensatz zu dem vorhergehenden Mietspiegel von 1997 keine Aussage mehr darüber, ob ihm überwiegend solche Mietverträge zugrunde liegen, in denen die Pflicht zur Ausführung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter abgewälzt wird, oder ob dies nicht der Fall ist. Das Berufungsgericht geht aber nach seiner in vielen Jahren erworbenen Erfahrung mit Mietstreitigkeiten im Erhebungsgebiet davon aus, dass es hier nach wie vor dem wirtschaftlich üblichen entspricht, in den Mietverträgen die Pflicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen, die von Gesetzes wegen der Vermieterseite auferlegt ist, auf den Mieter abzuwälzen. Dementsprechend sind auch die verbreiteten Mietvertragsmuster so ausgestaltet, dass in ihnen der Mieter zur Vornahme von Schönheitsreparaturen verpflichtet wird. So sieht der von „Haus- und Grund Hessen-Landesverband der Hessischen Haus-, Wohnungs- und Grundeigentümer e.V.” herausgegebene Formularmietvertrag in § 16 eine Verpflichtung des Mieters zur Durchfüh...