LG Dortmund Urteil vom 20.08.2010 - 17 S 48/10

Verfahrensgang

AG Dortmund (Entscheidung vom 27.01.2010; Aktenzeichen 433 C 12937/09)

Tenor

Auf die Berufung der Beklagten wird das Urteil des Amtsgerichts Dortmund vom 27.1.2010, Aktenzeichen: 433 C 12937/09, abgeändert und wie folgt neu gefasst:

Die Klage wird abgewiesen

Die Kosten des Rechtsstreits trägt die Klägerin.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Gründe

I.

Wegen des Tatbestandes wird gemäß §§ 540 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 ZPO auf die tatsächlichen Feststellungen im angefochtenen Urteil Bezug genommen.

Die Klägerin hat beantragt,

die Beklagten gesamtschuldnerisch zu verurteilen, einer Anhebung der Nettokaltmiete für die von ihnen bei der Klägerin gemietete Wohnung im Hause L-str. ## in ##### E von zurzeit 318,70 € um 16,69 € auf 335,39 € monatlich ab dem 1.1.2009 zuzustimmen.

Die Beklagten haben beantragt,

die Klage abzuweisen.

Das Amtsgericht Dortmund hat der Klage in vollem Umfang stattgegeben. Zur Begründung hat es im Wesentlichen ausgeführt, dass der Vermieter einen Anspruch auf Zustimmung zu einer Mieterhöhung bis zum Oberwert der Spanne des gültigen Mietspiegels habe. Der von der Klägerin angesetzte Wert liege sogar noch deutlich unterhalb dieses Oberwertes.

Hiergegen wenden sich die Beklagten mit der Berufung. Sie sind der Auffassung, dass das Amtsgericht rechtsfehlerhaft angenommen habe, dass es gerechtfertigt sei, bei ausgewiesenen Spannen immer von dem Oberwert auszugehen. Das Amtsgericht habe unbeachtet gelassen, dass die Klägerin weder in ihrem vorprozessualen Mieterhöhungsverlangen noch in der Klagebegründung dargelegt habe, weshalb sie berechtigt sei, den Mietzins für die Wohnung der Beklagten deutlich oberhalb des ausgewiesenen Mittel/Medianwerts des Mietspiegels in Ansatz zu bringen.

Die Beklagten und Berufungskläger beantragen,

unter Abänderung der ergangenen Entscheidung die Klage abzuweisen.

Die Klägerin und Berufungsbeklagte beantragt,

die Berufung zurückzuweisen.

Unter Bezugnahme auf eine Entscheidung des BGH vom 21.10.2009 verteidigt die Klägerin das angefochtene Urteil und führt aus, dass der BGH unzweifelhaft und eindeutig entschieden habe, dass der Vermieter die Miete bis zum oberen Wert der Bandbreite der konkreten ortsüblichen Vergleichsmiete anheben dürfe.

Die Klägerin beantragt die Zulassung der Revision, sofern die Kammer von der zitierten Rechtsprechung des BGH abweichen sollte.

Wegen des weiteren Vorbringens der Parteien wird auf die gewechselten Schriftsätze sowie das Protokoll der mündlichen Verhandlung vor der Kammer vom 20.8.2010, Bl. 46f. d. A., verwiesen.

II.

1.

Die Berufung ist zulässig. Sie ist fristgerecht eingelegt und begründet worden. Insbesondere ist auch die Berufungsbeschwer erreicht, da sich diese für Klagen auf Mieterhöhung im Wohnraummietverhältnis auf unbestimmte Zeit nach dem dreieinhalbfachen Wert des einjährigen Mieterhöhungsbetrags bemisst, § 9 ZPO (BGH v. 28.11.2006, WuM 2007, 32). Der Wert des Beschwerdegegenstandes beträgt damit 42 x 16,69 € = 700,98 €.

2.

Die Berufung ist auch in der Sache begründet.

Das Mieterhöhungsverlangen der Klägerin vom 24.7.2009 ist zwar formwirksam, da es gemäß § 558a Abs. 1, 126b BGB in Textform erklärt und unter Bezugnahme auf den qualifizierten Mietspiegel der Stadt Dortmund vom 1.9.2008 begründet worden ist. Auch die Klagefrist des § 558b Abs. 2 BGB ist eingehalten.

Entgegen der Auffassung des Amtsgerichts ist die konkret von der Klägerin geltend gemachte Mieterhöhung jedoch materiell nicht berechtigt, da der von der Klägerin mit dem Mieterhöhungsverlangen begehrte Mietzins von 4,02 € pro Quadratmeter nicht der konkreten ortsüblichen Vergleichsmiete entspricht. Vielmehr ist ein Erhöhungsverlangen über den von den Beklagten bereits vorprozessual anerkannten Betrag von 3,82 € hinaus nicht begründet.

Gemäß § 558 Abs. 1 Satz 1 BGB kann der Vermieter die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, wenn die Miete zu dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten soll, seit 15 Monaten unverändert ist. Letzteres ist zwischen den Parteien unstreitig.

Die ortsübliche Vergleichsmiete wird nach § 558 Abs. 2 BGB gebildet aus den üblichen Entgelten, die in der Gemeinde oder einer vergleichbaren Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage in den letzten vier Jahren vereinbart oder geändert worden sind. Das Gericht hat die ortsübliche Vergleichsmiete festzustellen und die Wohnung dann innerhalb der Spanne einzuordnen (BGH NJW 2005, 2074).

Vorliegend erleichtert das Vorliegen des qualifizierten Mietspiegels der Stadt Dortmund vom 1.9.2008 die Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete. Denn gemäß § 558d Abs. 3 BGB wird vermutet, dass die im qualifizierten Mietspiegel bezeichneten Entgelte die ortsübliche Vergleichsmiete wiedergegeben. Dass sich der von der Klägerin begehrte Betrag innerhalb des durch den qualifizierten Mietspiegel für Wohnungen der vorliegenden Baualters- und Ausstattungsklasse ausgewiesenen Mietspiegelfeldes bewegt, ist unstreitig.

Daraus folgt jedoch nicht...