LG Dortmund Urteil vom 01.04.2014 - 1 S 178/13

Verfahrensgang

AG Witten (Urteil vom 07.05.2013; Aktenzeichen 2 C 367/12)

Tenor

Die Berufung des Klägers gegen das Urteil des Amtsgerichts Witten vom 07.05.2013 zum Aktenzeichen 2 C 367/12 wird auf Kosten des Klägers zurückgewiesen.

Das Urteil und das angefochtene Urteil sind vorläufig vollstreckbar.

Tatbestand

I.

Von der Darstellung des Tatbestands wird gemäß §§ 540 Abs. 2, 313 a Abs. 1 S. 1 ZPO i. V. m. § 62 Abs. 2 S. 2 WEG abgesehen.

Entscheidungsgründe

II.

Die form- und fristgerecht eingelegte sowie ordnungsgemäß begründete Berufung des Klägers ist nach den §§ 511, 513, 517, 519 und 520 ZPO zulässig.

Das Rechtsmittel bleibt in der Sache insgesamt erfolglos. Die angefochtene Entscheidung beruht weder auf einer Rechtsverletzung im Sinne von § 546 ZPO, noch rechtfertigen die nach § 529 ZPO zugrunde zu legenden Tatsachen eine für den Kläger vorteilhaftere Entscheidung (§ 513 ZPO).

1.

Die Berufung hat zunächst hinsichtlich der Ungültigerklärung des Beschlusses der Eigentümerversammlung vom 23.02.2012 zu TOP 6.3 keinen Erfolg.

a)

Der Beschluss der Eigentümerversammlung vom 23.02.2012 zu TOP 6.3 ist nicht anfechtbar, soweit er die Wartung der Dachflächenfenster regelt.

aa)

Der Beschluss ist nicht nichtig.

(1)

Er ist hinreichend bestimmt. Bei Maßnahmen der Instandhaltung oder -setzung muss hinreichend bestimmt sein, welche konkreten Maßnahmen vorgenommen werden sollen. Regelmäßig müssen die Grundfragen der Art und Weise der Durchführung, also Umfang, Finanzierung, Ablauf und Kostenvoranschläge, geregelt werden (Bärmann/Merle, WEG, 12. Aufl., § 23 Rn. 56 m. w. N.). Diesen Anforderungen genügt der angefochtene Beschluss. Er regelt insbesondere die Grundfragen der Art und Weise der Durchführung der Wartung der Fenster. Das ergibt sich insbesondere aus dem beigefügten Angebot der Firma W, dem sich auch unschwer entnehmen lässt, dass keine regelmäßige Wartung vorgesehen war. Es ist auch nicht erforderlich, dass ein Beschluss regelt, was von dem Beschluss nicht umfasst sein soll.

Auch die Bezugnahme auf das Angebot der Firma W führt nicht zu einer Unbestimmtheit. Die Bezugnahme auf ein bestimmtes Angebot ist grundsätzlich nicht zu beanstanden, wenn das Angebot mit hinreichender Sicherheit bestimmbar ist (Bärmann/Merle, WEG, 12. Aufl., § 23 Rn. 56 m. w. N.). Das ist hier bei der Bezugnahme auf das Angebot der Firma W der Fall, weil das Angebot insbesondere datumsmäßig bestimmt ist und den einzelnen Teileigentümern vorgelegen hat.

(2)

Die Wohnungseigentümergemeinschaft verfügt über die erforderliche Beschlusskompetenz. Diese ergibt sich aus § 21 Abs. 5 Nr. 2 WEG. Danach gehört zur ordnungsgemäßen Verwaltung insbesondere die Instandhaltung und -setzung des gemeinschaftlichen Eigentums. Die Dachflächenfenster sind gemäß § 5 Abs. 2 WEG zwingendes Gemeinschaftseigentum (Bärmann/Armbrüster, WEG, 12. Aufl., § 5 Rn. 76 m. w. N.). Die Zugehörigkeit zum Gemeinschaftseigentum ist nicht durch eine Vereinbarung abdingbar. Eine dem entgegen gesetzte Zuordnung zum Sondereigentum ist nichtig.

bb)

Der Beschluss verstößt weiter nicht gegen § 21 Abs. 4 WEG. Er entspricht ordnungsgemäßer Verwaltung.

(1)

Es liegt kein Verstoß gegen den Grundsatz der Gleichbehandlung vor. Dieser ist durch Beschluss nicht betroffen. Der wesentliche Inhalt des Grundsatzes der Gleichbehandlung ist, dass innerhalb des Gemeinschaftsverhältnisses jedes Mitglied bei gleichen Voraussetzungen gleich behandelt werden muss (Bärmann/Merle, WEG, 12. Aufl., § 25 Rn. 201). Durch die Wartung der Dachflächenfenster wird keinem Wohnungseigentümer ein unrechtmäßiger Vorteil zuerkannt.

(2)

Auch die in dem Beschluss vorgesehene Kostenverteilung widerspricht nicht ordnungsgemäßer Verwaltung.

Die Kosten für die Wartung der Fenster sind als Kosten der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums zu betrachten und dementsprechend gemäß § 16 Abs. 2 WEG nach Miteigentumsanteilen zu verteilen.

(a)

Dem Kläger ist zuzugeben, dass eine in der Gemeinschaftsordnung enthaltene und aus den obigen Erwägungen nichtige Regelung, wonach Fenster zum Bestandteil des Sondereigentums gehören, im Einzelfall im Wege der Umdeutung dahin verstanden werden kann, dass die Kostenlast für die jeweilige Maßnahme denjenigen Wohnungseigentümern aufgebürdet wird, in deren Wohnung sich die zu erneuernden oder zu wartenden Fenster befinden. Voraussetzung dafür ist jedoch das Bestehen einer weiteren Bestimmung in der Gemeinschaftsordnung, dass jeder Wohnungseigentümer sein Sondereigentum auf seine Kosten instandzuhalten und instandzusetzen hat (vgl. OLG Düsseldorf, Beschl. v. 12.01.1998, Az.: 3 Wx 546/97; OLG Hamm, Beschl. v. 13.08.1996, Az.: 15 W 115/96, zitiert jeweils nach juris). Denn ein unbefangener Erwerber eines Wohnungseigentums kann in diesem Fall der Teilungserklärung als Grundbuchinhalt entnehmen, dass die Gemeinschaft mit solchen Kosten nicht belastet werden soll, sondern vielmehr die Erneuerung von Fenstern, soweit sie sich in seiner Wohnung befinden, zu dem ihm zugewiesenen Pflichten- und Lastenkreis gehört. Der fehlgeschlag...