LG Braunschweig Urteil vom 05.11.2002 - 6 S 62/02

Entscheidungsstichwort (Thema)

Nebenkostenforderung

Verfahrensgang

AG Braunschweig (Urteil vom 12.12.2001; Aktenzeichen 114 C 4140/01)

Tenor

Die Berufung der Beklagten gegen das Urteil des Amtsgerichts Braunschweig vom 12.12.2001 – 114 C 4140/01 – wird mit der Maßgabe zurückgewiesen, dass sie als Gesamtschuldner verurteilt werden, an die Klägerin 1.037,87 EUR nebst 5 % Zinsen über dem Basiszinssatz seit dem 23.03.2001 zu zahlen.

Die Kosten des ersten Rechtszuges tragen die Klägerin zu 3/20 und die Beklagten als Gesamtschuldner zu 17/20.

Die Beklagten tragen als Gesamtschuldner die Kosten der Berufung.

Der Streitwert für die Berufung wird festgesetzt auf 1.037,87 EUR.

Von der Darstellung des Tatbestandes wird gemäß § 543 Abs. 1 ZPO abgesehen.

Gründe

Die Berufung der Beklagten ist zulässig, aber nicht begründet.

Die Nebenkostenabrechnung der Klägerin für die Beklagten für den Zeitraum vom 01.02. bis 31.12.1999 ist unter Berücksichtigung der teilweisen Klagrücknahme durch die Klägerin nicht zu beanstanden.

Es ist zwar richtig, dass das Grundstück … in dem die Beklagten gewohnt haben, gemischt genutzt wird. Von der Gesamtmietfläche von 966,54 qm sind 556,83 qm zu gewerblichen Zwecken vermietet. Dabei handelt es sich im Erdgeschoss um einen Blumenladen von 261,23 qm und einem Textilladen von 32,09 qm, sowie im ersten Obergeschoss um eine Facharztpraxis von 138,75 qm und im zweiten Obergeschoss um die Praxis einer Allgemeinmedizinerin von 124,76 qm.

In der Regel muss die Betriebskostenabrechnung in gemischt genutzten Gebäuden die auf Wohnraum entfallenden Kosten von den übrigen Kosten trennen (LG Hanau, WM 2250). Dieser Forderung liegt der Gedanken zugrunde, dass den Mietern von Wohnraum aus einer gemischten Nutzung kein Nachteil entstehen soll.

Es ist daher für die einzelnen Kostengruppen der Betriebskostenabrechnung zu prüfen, ob dieser Grundsatz beachtet ist.

Für die Grundsteuer ist ein Kostenbetrag von 7.810,43 DM in die Abrechnung eingestellt. Diese beruht auf dem festgesetzten Einheitswert von 495.900,00 DM. Die dabei zugrunde gelegte Jahresrohmiete von 56.250,00 DM ergibt umgelegt auf die Gesamtfläche des Gebäudes eine monatliche Qudratmetermiete von 4,85 DM. Aus der Höhe dieses Betrages wird deutlich, dass die Vermietung zu gewerblichen Zwecken sich nicht nachteilig für die Beklagten auswirkt.

Der tatsächlich gezahlte Quadratmetermietzins dürfte sowohl bei dem gewerblichen Mieter als auch bei dem Wohnungsmieter um ein vielfaches über diesem Betrag liegen. Der Winterdienst mit 51,73 DM richtet sich nicht nach der Art. der Nutzung, sondern nach der Witterung und ist daher für alle Mieter gleich.

Die Kosten für die Müllabfuhr mit 5.311,80 DM wird der Höhe nach nicht durch die gewerbliche Nutzung beeinflusst. Es gibt keinen einleuchtenden Grund dafür, dass die beiden Läden und die beiden Arztpraxen mehr Müll erzeugen als die übrigen Mieter durch ihren Haushalt.

Die Kosten der Straßenreinigung mit 1.514,88 DM betreffen sämtliche Nutzer gleich und können nicht von ihnen in der Höhe der Kosten beeinflusst werden.

Bei den Aufzugskosten von 11.234,35 DM sind die beiden im Erdgeschoss liegenden Läden ausgenommen. Die Kosten betragen 8.656,01 DM für die Vollunterhaltung, 2.723,03 DM für den Bereitschaftsdienst und 1.559,04 DM für die Alarmleitung, insgesamt: 12.938,08 DM. Hinzu kommt der Betriebsstrom von 889,54 DM, so dass insgesamt umzulegen wären 13.827,59 DM.

Die Vollunterhaltung ist jedoch um den Instandhaltungsanteil zu berichtigen, der nach der Kalkulation der Wartungsfirma … 35 % beträgt. Die Klägerin geht von einem Instandhaltungsanteil von 40 % aus, so daß noch 10.365,19 DM verbleiben. Dieser Betrag geteilt durch die Gesamtfläche von 673,22 qm und multipliziert mit der Wohnfläche der früheren Wohnung der Beklagten von 94,34 qm ergibt 1.452,50 DM.

Die Klägerin hatte im ersten Rechtszuge 1.443,11 DM verlangt. Wegen der Differenz von 9,39 DM nimmt sie die Klage zurück.

Die Alarmkosten sind umlagefähig, weil das Alarmsystem zwingend für den Betrieb eines Aufzuges vorgeschrieben ist. Es handelt sich dabei um Kosten des Betriebes des Aufzuges gemäß Ziffer 7 der Anlage 3 zu § 27 der zweiten BV.

Die beiden Arztpraxen, die neben den Wohnungsmietern den Aufzug benutzen, stellen keine besondere Kostenerhöhung dar. Ein starker Besuch der Praxen könnte sich allenfalls auf den Betriebsstrom auswirken, der sich nur auf 889,54 DM im Jahr beläuft. Durch eine stärkere Beteiligung der Praxen könnten sich daher nur geringe, zu vernachlässigende Verschiebungen ergeben.

Darüber hinaus steht die Anzahl der täglichen Patienten nicht fest. Eine Mehrbenutzung dürfte auch dadurch ausgeglichen werden, dass der Fahrstuhl am Abend nach Praxisschluss sowie an Sonnabenden und Sonntagen und an Feiertagen von den Praxisbesuchern nicht genutzt wird.

Die Kosten für die Hausreinigung in Höhe von 5.021,86 DM können umgelegt werden. Dabei kann dahinstehen, ob die Reinigung ordentlich ausgeführt worden ist. Erfahrungsgemäß ist es so, dass auf Grundstücken im Bereic...