LG Berlin Urteil vom 25.01.2005 - 63 S 348/04

Entscheidungsstichwort (Thema)

Mietrechtsstreit auf Schadenersatz wegen nicht durchgeführter Schönheitsreparaturen: Notwendige Bezeichnung einer vermietenden GbR im Klagerubrum. Mietrechtsstreit auf Schadenersatz wegen nicht durchgeführter Schönheitsreparaturen: Wirksamkeit einer Schönheitsreparaturklausel trotz Unwirksamkeit einer Quoten-/Abgeltungsklausel

Orientierungssatz

1. Zwar gehört zur Bezeichnung einer GbR im Klagerubrum grundsätzlich auch die Angabe der Gesellschafter, weil sich durch die Annahme der Parteifähigkeit einer Außen-GbR (vergleiche BGH, 29. Januar 2001, II ZR 331/00, BGHZ 146, 341) nichts an der Tatsache geändert hat, daß sie weiterhin keine juristische Person, sondern eine Gesamthand aus den bestehenden Gesellschaftern ist. Die Angabe der einzelnen Gesellschafter ist indes nicht Zulässigkeitsvoraussetzung für eine Klage, wenn die GbR hinreichend bezeichnet und damit als Partei identifizierbar ist und auch für die Zustellung die Angabe der Gesellschafter nicht erforderlich ist (hier: Aktivprozeß der GbR als Vermieter).

2. Ist eine Vereinbarung über die Abwälzung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter isoliert betrachtet wirksam, führt auch eine unwirksame Quoten-/Abgeltungsklausel nicht zur Unwirksamkeit.

Tenor

Die Berufung des Beklagten gegen das am 28. Juli 2004 verkündete Urteil des Amtsgerichts Schöneberg - 14 C 48/03 - wird auf seine Kosten zurückgewiesen.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Gründe

Auf die tatsächlichen Feststellungen im angefochtenen Urteil wird gemäß § 540 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 ZPO Bezug genommen. Im Übrigen wird von der Darstellung des Tatbestands gemäß § 313 a Abs. 1 Satz 1 ZPO in Verbindung mit § 540 Abs. 2 ZPO abgesehen.

Die zulässige Berufung des Beklagten ist nicht begründet.

Das Amtsgericht hat zu Recht die Haftung des Beklagten auf Schadensersatz wegen nicht ausgeführter Schönheitsreparaturen gemäß § 326 BGB a.F. in Verbindung mit Art. 229 § 5 EGBGB dem Grunde nach festgestellt.

Die Klage ist zulässig.

Zwar gehört zur Bezeichnung einer GbR grundsätzlich auch die Angabe der Gesellschafter, weil sich durch die Annahme der Parteifähigkeit einer Außen-GbR (BGHZ 146, 341) nichts an der Tatsache geändert hat, dass sie weiterhin keine juristische Person, sondern eine Gesamthand aus den bestehenden Gesellschaftern ist. Die Angabe der einzelnen Gesellschafter ist indes nicht Zulässigkeitsvoraussetzung, weil die GbR hinreichend bezeichnet, damit die Partei identifizierbar ist und für die Zustellung der Klage die Angabe der Gesellschafter nicht erforderlich war. Dem formalen Mangel ist im Übrigen inzwischen abgeholfen.

Die Klägerin ist weiter hinsichtlich des geltend gemachten Schadensersatzanspruchs aktivlegitimiert. Sie ist im Mietvertrag ausgewiesene Vermieterin. Damit steht ihr auch der Anspruch in der Sache zu. Dass sie ihre Vermieterstellung verloren hat, ist nicht ersichtlich. Der unstreitige (schuldrechtliche) Verkauf der Wohnung des Beklagten führt nicht gemäß § 566 BGB zum Eintritt des Erwerbers in das Mietverhältnis. Hierzu ist dessen Eintragung im Grundbuch erforderlich. Der Beklagte ist nicht dem Vortrag der Klägerin entgegengetreten, dass sie immer noch im Grundbuch eingetragene Eigentümerin ist. Maßgeblich ist hierbei der Zeitpunkt des Entstehens des geltend gemachten Schadensersatzanspruchs, d.h. der Ablauf der mit Schreiben vom 22. November 2002 zum 13. Dezember 2002 gesetzten Nachfrist.

Entgegen der Auffassung des Beklagten muss die Klägerin nicht darlegen, weiterhin Vermieterin zu sein. Dies ergibt sich aus der Vertragsurkunde. Vielmehr muss der Beklagte hiervon Abweichendes, nämlich einen Eintritt eines neuen Vermieters nach § 566 BGB, darlegen und ggf. beweisen. Hierzu ist er auch nach einer ihm möglichen und ggf. vorzunehmenden Grundbucheinsicht in der Lage.

Soweit der Beklagte die Abweisung der Klage als nicht ausreichend beanstandet, weil teilweise Arbeiten aufgrund von der Klägerin obliegenden Vorarbeiten erforderlich gewesen seien, ist diese Frage im Betragsverfahren zu überprüfen und ändert nichts daran, dass der Beklagte dem Grunde nach Schönheitsreparaturen schuldet.

Die Ausführungen des Amtsgerichts und des Beklagten zur Frage der Quotenklausel können dahinstehen, da die Vereinbarung einer Quotenklausel im Mietvertrag nicht ersichtlich ist. Im Übrigen würde eine unwirksame Quotenklausel grundsätzlich nicht zur Unwirksamkeit der Vereinbarung über die Abwälzung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter führen. Denn die Quotenklausel setzt eine wirksame Abwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter voraus und gilt nur für den Falls, dass Schönheitsreparaturen aufgrund der verstrichenen Zeit nicht fällig sind. Das ist hier nicht der Fall; hier sind die Fristen seit Beginn des Mietverhältnisses mehrfach abgelaufen.

Ohne Erfolg wendet sich der Beklagte schließlich gegen die Würdigung der Beweisaufnahme über den Zugang des Schreibens der Klägerin vom 22. November 2002. Der Zeuge N. hat bestätigt, das Schreiben in den Briefkasten des Beklagte...