LG Berlin Urteil vom 18.08.2005 - 67 S 1/05

Verfahrensgang

AG Berlin-Mitte (Urteil vom 18.10.2004; Aktenzeichen 20 C 326/03)

Tenor

Auf die Berufung der Kläger wird das am 18. Oktober 2004 verkündete Urteil des Amtsgerichts Mitte – 20 C 326/03 – unter Zurückweisung der Berufung im Übrigen geändert und neu gefasst:

Die Beklagten werden als Gesamtschuldner verurteilt, an die Kläger 2.963,14 EUR nebst Jahreszinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz von 2.148,32 EUR seit dem 02. September 2003 und von 814,82 EUR seit dem 16. Januar 2004 zu zahlen.

Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.

Die Kosten des ersten Rechtszuges haben die Kläger zu 18 % und die Beklagten als Gesamtschuldner zu 82 % zu tragen.

Die Kosten des zweiten Rechtszuges fallen den Beklagten als Gesamtschuldnern zur Last.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Die Revision wird nicht zugelassen.

Gründe

Von der Darstellung des Tatbestandes wird gemäß §§ 540 Abs. 2, 313 a Abs. 1 Satz 1 ZPO abgesehen.

I. Die Berufung der Kläger ist gemäß § 511 Abs. 1 ZPO statthaft und die gemäß § 511 Abs. 2 Nr. 1 ZPO erforderliche Mindestbeschwer ist erreicht. Die Form- und Fristvorschriften der §§ 517, 519 und 520 ZPO sind erfüllt. Die Berufung ist damit insgesamt zulässig.

II. Die zulässige Berufung der Kläger, mit der sie die erstinstanzlich abgewiesenen Nachforderungen aus ihren Nebenkostenabrechnungen für die Jahre 2001 und 2002 in Höhe von 836,07 EUR + 814,82 EUR = 1.650,89 EUR beanspruchen, ist auch im Wesentlichen begründet. Lediglich wegen eines Teils der geltend gemachten Zinsen ist die Berufung der Kläger zurückzuweisen.

Die Kläger haben gemäß § 535 Abs. 2 BGB einen Anspruch gegen die Beklagten auf die geltend gemachten Nachforderungen aus ihren Nebenkostenabrechnungen für die Jahre 2001 und 2002, der sich auf einen Gesamtbetrag von 836,07 EUR + 814,82 EUR = 1.650,89 EUR beläuft.

1. Aufgrund des Vertragsabschlusses vom 17. Juli 1998 bestand zwischen den Parteien ein wirksames Mietverhältnis über die streitgegenständliche Eigentumswohnung der Kläger im Hause …, welche die Beklagten bis zum 14. Februar 2003 innehielten. In Bezug auf die von den Beklagten zu leistenden Vorschüsse für die Betriebskosten enthielt der Mietvertrag vom 17. Juli 1998 die folgende Regelung (§ 5 Abs. 2): „Bei Eigentumswohnungen gilt entweder der dem Vermieter aufgegebene oder der in der Teilungserklärung bzw. der Gemeinschaftsordnung festgelegte Umlageschlüssel entsprechend.”

2. Die Nebenkostenabrechnungen der Kläger für die Jahre 2001 und 2002 entsprechen den formellen Anforderungen an eine ordnungsgemäße Rechnungslegung im Sinne von § 259 BGB, wie sie der BGH (NJW 1982, 572) und das KG (GE 1998, 796) entwickelt haben. Danach ist es einerseits ausreichend und andererseits erforderlich, dass eine Nebenkostenabrechnung die angefallenen Gesamtkosten zusammenstellt, den jeweils maßgeblichen Verteilerschlüssel angibt und erläutert, den auf den Mieter entfallenden Anteil an den Gesamtkosten berechnet und die in Abzug gebrachten Vorschüsse beziffert. Im vorliegenden Fall ergaben sich die Verteilerschüssel für die einzelnen Positionen, welche die Kläger in ihren Nebenkostenabrechnungen für die Jahre 2001 und 2002 eingestellt haben, aus der jeweils in Anlage beigefügten Wohngeldabrechnung. Danach wurden die Positionen Sachversicherung, Haftpflichtversicherung, Hausstrom, Straßenreinigung und Müllabfuhr, Hausreinigung, Schnee- und Eisbeseitigung und Hausmeister/Gartenpflege im Verhältnis von 463,65 Miteigentumsanteilen zu 10.000 Miteigentumsanteilen auf die Beklagten umgelegt, was dem Verhältnis von 57,10 m² Wohnfläche der streitgegenständlichen Eigentumswohnung zu 1.231,46 m² Wohnfläche der gesamten Liegenschaft entsprach. Die Position Aufzug wurde im Verhältnis von 57,10 m² Wohnfläche zu 1.118,39 m² Wohnfläche auf die Beklagten umgelegt. Die Position Gemeinschaftsantennenanlage wurde gleichmäßig auf alle 21 Wohneinheiten verteilt. Die Positionen Be- und Entwässerung und Heizung wurden von der Firma … verbrauchsabhängig erfasst und bezüglich der Grundkosten im Verhältnis von 57,10 m² Wohnfläche zu 1.231,46 m² Wohnfläche auf die Beklagten verteilt. Die Position Grundsteuer basiert auf dem Grundsteuerbescheid, der den Klägern für die streitgegenständliche Eigentumswohnung erteilt wurde.

3. Entgegen der Auffassung, die das Amtsgericht in dem angefochtenen Urteil vertreten hat, begegnen die Nebenkostenabrechnungen der Kläger für die Jahre 2001 und 2002 auch keinen materiellen Bedenken.

a) Der Verteilerschlüssel von 463,65 Miteigentumsanteilen zu 10.000 Miteigentumsanteilen verstößt nicht gegen § 556 a Abs. 1 Satz 1 BGB, wonach die Nebenkosten im Verhältnis der einzelnen Wohnfläche zur gesamten Wohnfläche einer Liegenschaft umzulegen sind, wenn nicht die Vertragsparteien eine abweichende Vereinbarung getroffen haben. Im vorliegenden Fall hatten sich die Parteien in § 5 Abs. 2 des Mietvertrages vom 17. Juli 1998 darauf geeinigt, den Verteilerschlüssel entsprechend anzuwenden, der sich aus der Teilungserklärung des Wohneigentums ...