Entscheidungsstichwort (Thema)
Wohnraummiete: Zwischenablesungskosten für Heizung bei Mieterwechsel. Wohnraummiete: Zurückbehaltungsrecht bei Kautionsabrechnung wegen erwarteter Betriebskostenforderung
Leitsatz (amtlich)
1. Es ist zulässig, im Mietvertrag zu regeln, daß der weichende Mieter die Kosten einer Zwischenablesung nach der HeizkV zu tragen hat.
2. Der Vermieter hat kein Zurückbehaltungsrecht bei der Kautionsabrechnung wegen zu erwartender Forderungen aus einer Betriebskostenabrechnung (insoweit Revision zugelassen).
Nachgehend
Tenor
Auf die Berufung der Beklagten wird das am 15. September 2004 verkündete Schlussurteil des Amtsgerichts Neukölln - 8 C 120/04 - teilweise abgeändert:
Die Klage wird wegen eines Teilbetrages von 37,77 € nebst anteiligen Zinsen abgewiesen.
Im Übrigen wird die Berufung zurückgewiesen.
Von den Kosten des Rechtsstreits beider Instanzen haben die Klägerin 17/100 und die Beklagten 83/100 zu tragen
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Beklagten dürfen die Vollstreckung gegen Sicherheitsleistung in Höhe des jeweils beizutreibenden Betrages zzgl. 10% hiervon abwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.
Die Revision wird zugelassen, soweit die Berufung zurückgewiesen worden ist.
Tatbestand
I. Zunächst wird gemäß § 540 Abs. 1 Nr. 1 ZPO Bezug genommen auf die tatsächlichen Feststellungen im angefochtenen Urteil.
Das Amtsgericht hat in dem angefochtenen Schlussurteil - soweit es für die Berufungsentscheidung darauf ankommt - der Zahlungsklage in Höhe von 37,77 € stattgegeben sowie die Erledigung des Rechtsstreits in der Hauptsache in Höhe von 187,59 € festgestellt. Dem liegt zu Grunde, dass das Amtsgericht die Auffassung vertritt, dass der Vermieter die Kosten für die Zwischenablesung zu tragen hat, die bei einem Nutzerwechsel anfallen, weshalb die Aufrechnung der Beklagten mit diesen Kosten den Kautionsrückzahlungsanspruch der Klägerin nicht zum Erlöschen gebracht hat. Soweit die für 2003 abgerechneten Betriebskosten, die die Klägerin bis auf die Kosten der Zwischenablesung dem Grunde und der Höhe nach akzeptiert hat, den zurückbehaltenen Betrag von 450,00 € erreicht haben, sei die Erledigung der Hauptsache festzustellen. Die ursprüngliche Klage sei in voller Höhe begründet gewesen, da den Beklagten ein Zurückbehaltungsrechts in der geltend gemachten Höhe von 450,00 € nicht zugestanden habe und erst die Aufrechnung mit der von der Beklagten akzeptierten Betriebskostennachforderung von 2003 die Klageforderung anteilig zum Erlöschen gebracht habe, was die ursprünglich zulässige und begründete Klage in dieser Höhe nachträglich unbegründet gemacht habe
Gegen dieses am 3. Oktober 2004 zugestellte Schlussurteil haben die Beklagten mit am 28. Oktober 2004 bei Gericht eingegangenem Schriftsatz Berufung eingelegt, die sie sogleich begründet haben.
Die Beklagten sind der Ansicht, ihnen stände als Vermieter ein Zurückbehaltungsrecht an einem Teil der Kaution solange zu, bis über alle Forderungen aus dem Mietverhältnis abgerechnet worden sei. Dies betreffe insbesondere auch noch nicht entstandene aber möglicherweise noch entstehende Forderungen aus ausstehenden Nebenkostenabrechnungen. Die Voraussetzungen des § 273 BGB müssten nicht vorliegen, da sich das Zurückbehaltungsrecht aus der Kautionsabrede selbst ergebe. Bezüglich der Kosten der Zwischenablesung handele es sich um Heizkosten, die der ausziehende Mieter verursacht habe und die ihm zur Last fielen.
Die Beklagten beantragen,
unter Abänderung des Urteils des Amtsgerichts Neukölln vom 15. September 2004 zum Aktenzeichen 8 C 120/04 die Klage insgesamt abzuweisen.
Die Klägerin beantragt,
die Berufung zurückzuweisen.
Sie ist der Ansicht, die Kautionsabrede gebe dem Vermieter wegen zukünftig noch denkbarer jedoch weder bezifferbarer noch gar fälliger Ansprüche kein Zurückbehaltungsrecht an der Kaution. Die Kosten der Zwischenablesung seien nicht durch eine konkrete Inanspruchnahme der Mietsache durch die Klägerin entstanden, weshalb sie diese Kosten auch nicht zu tragen habe. Mit einem Mieterwechsel verbundene Mehrkosten seien Kosten der Hausverwaltung, die der Vermieter zu tragen habe.
Entscheidungsgründe
II. 1.) Die statthafte (§ 511 ZPO) sowie form- und fristgerecht eingelegte und begründete (§§ 516, 518, 519 ZPO) Berufung ist zulässig. Soweit sie den notwendigen Wert der Beschwer (§ 511 a Abs. 1 ZPO) nicht erreicht, ist dies unschädlich, da das Amtsgericht die Berufung zugelassen hat.
2.) Die Berufung der Beklagten hat in der Sache zum Teil Erfolg. Die Klage ist in Höhe von 37,77 € unbegründet (a) und auf die Berufung abzuweisen. Die Feststellung der Erledigung ist dagegen begründet, weshalb die Berufung insoweit keinen Erfolg hat (b).
a) Kosten der Zwischenablesung
Die Klage ist in Höhe der hälftigen Kosten der Zwischenablesung unbegründet. Der Anspruch auf Rückzahlung der bei Beginn des Mietverhältnisses geleisteten Kaution ist in dieser...
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