Kündigungswiderspruch (Miete)

Zusammenfassung

 

Überblick

Der Mieter kann der Kündigung eines Mietverhältnisses über Wohnraum widersprechen und vom Vermieter die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, wenn die vertragsmäßige Beendigung des Mietverhältnisses für den Mieter oder seine Familie eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist.

 

Gesetze, Vorschriften und Rechtsprechung

Einschlägige Vorschriften sind die §§ 574 bis 574c BGB.

1 Inhalt, Form, Frist

Der Kündigungswiderspruch muss schriftlich gegenüber dem Vermieter erklärt werden. Hat der Vermieter den Mieter im Kündigungsschreiben auf die Möglichkeit des Kündigungswiderspruchs hingewiesen, so ist der Mieter verpflichtet, seinen Widerspruch spätestens 2 Monate vor Ablauf der Kündigungsfrist gegenüber dem Vermieter zu erklären; anderenfalls kann der Vermieter die Vertragsfortsetzung bereits aus diesem Grund ablehnen.

 

Achtung

Auf Widerspruch hinweisen

Enthält das Kündigungsschreiben keinen Hinweis, so kann der Mieter den Widerspruch noch im ersten Termin des Räumungsrechtsstreits erklären.

Die Mitteilung der Härtegründe gehört nicht zu den Wirksamkeitsvoraussetzungen des Widerspruchs. Der Mieter soll jedoch auf Verlangen des Vermieters über die Gründe des Widerspruchs unverzüglich (ohne schuldhaftes Zögern) Auskunft erteilen. Eine Verletzung dieser Obliegenheit kann für den Mieter Kostennachteile zur Folge haben. Wird nämlich die Räumungsklage abgewiesen, weil zugunsten des Mieters Härtegründe vorliegen, kann das Gericht die Verfahrenskosten ganz oder teilweise dem Mieter auferlegen, wenn er auf Verlangen des Vermieters nicht unverzüglich über die Gründe des Widerspruchs Auskunft erteilt hat.

2 Rechtsfolgen

Der Vermieter muss nach Zugang des Kündigungswiderspruchs entscheiden, ob er einer Fortsetzung des Mietverhältnisses auf bestimmte oder unbestimmte Zeit zustimmt. Ist dem Vermieter nicht zuzumuten, das Mietverhältnis nach den bisher geltenden Vertragsbedingungen fortzusetzen, so kann der Mieter nur verlangen, dass es unter einer angemessenen Änderung der Bedingungen fortgesetzt wird. Entscheidet sich der Vermieter für die Vertragsfortsetzung, so wird das Mietverhältnis kraft Vereinbarung fortgesetzt.

Will der Vermieter die Beendigung des Mietverhältnisses, so muss er Räumungsklage erheben. In diesem Fall wird über eine Fortsetzung des Mietverhältnisses und über deren Dauer sowie über die Bedingungen, nach denen es fortgesetzt wird, durch Urteil Bestimmung getroffen. Das Gericht entscheidet hierbei aufgrund einer Abwägung zwischen den Härtegründen des Mieters einerseits und den berechtigten Interessen des Vermieters andererseits.

 

Achtung

Alle Gründe nennen

Allerdings werden zugunsten des Vermieters nur diejenigen Gründe berücksichtigt, die er im Kündigungsschreiben angegeben hat.

Eine Ausnahme gilt bezüglich derjenigen Gründe, die erst nach Ausspruch der Kündigung entstanden sind.

3 Härtegrunde zugunsten des Mieters

3.1 Fehlender Ersatzraum

Als Härtegrund ist es kraft Gesetzes anzusehen, wenn angemessener Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen nicht beschafft werden kann. Die tatsächlichen Voraussetzungen dieses Härtegrunds muss der Mieter darlegen und gegebenenfalls beweisen.

 

Hinweis

Darlegungspflicht des Mieters

Der Hinweis auf einen angespannten Wohnungsmarkt genügt dabei für sich allein nicht. Die Rechtsprechung fordert vielmehr konkrete Darlegungen über die bisherigen Bemühungen zur Erlangung von Ersatzraum.

Insoweit gilt, dass der Mieter alles ihm Zumutbare tun muss, um seine Räumungsverpflichtung zu erfüllen. Dies erfordert in der Regel, dass der Mieter die Wohnungsangebote in der regionalen Presse verfolgt und mit den betreffenden Vermietern Kontakt aufnimmt. Es ist empfehlenswert, dass der Mieter hierüber Aufzeichnungen fertigt, damit er die Erfüllung der Obliegenheit zur Ersatzraumsuche gegebenenfalls beweisen kann.

Die Pflicht zur Ersatzraumsuche beginnt zu dem Zeitpunkt, zu dem der Mieter hinreichende Gewissheit über die Wirksamkeit der Kündigung erlangt hat. Bei klarer Sach- und Rechtslage ist dies der Zeitpunkt des Zugangs der Kündigung. Ist die Rechtsverteidigung des Mieters dagegen nicht von vorneherein erfolglos, so darf er zunächst zuwarten, bis er aufgrund gerichtlicher Hinweise oder Beweiserhebungen hinreichende Klarheit über die Sach- und Rechtslage erlangt hat. Die vereinzelt vertretene Ansicht, wonach vor der Rechtskraft des Räumungsurteils keine Obliegenheit zur Ersatzraumsuche bestehen soll, steht mit § 574 Abs. 2 BGB nicht im Einklang.

 

Hinweis

Verschlechterungen zumutbar

Der Mieter darf seine Suche nicht auf Wohnungen gleicher Art und gleicher Preislage beschränken; u. U. muss er auch Verschlechterungen in Kauf nehmen.

Ein Teil der Rechtsprechung unterstellt, dass Mieter, die in sehr schlechten Einkommensverhältnissen leben, auf dem gegenwärtigen Wohnungsmarkt keine Chance haben; in diesen Fällen wird das Mietverhältnis auch dann fortgesetzt, wenn sich der betreffende Mieter nicht um Ersatzraum bemüht hat oder wenn die Bemühungen zur Ersatzraumsuche nicht allzu umfangreich gewesen sind.

Zu unzumutbaren Anst...

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