Kündigungsschutz – Sozialkl... / 2 Härtegründe

Voraussetzung für den Widerspruch des Mieters ist, dass die Beendigung des Mietverhältnisses für ihn, seine Familie oder einen anderen Angehörigen seines Haushalts eine Härte bedeuten würde.

 

Hinweis

Personenmehrheit

Bei einer Personenmehrheit auf der Mieterseite ist ausreichend, dass der Härtegrund bei einer Person vorliegt.

 

Praxis-Beispiel

Familienangehörige des Mieters

Zur Familie des Mieters gehören der Ehegatte (oder Lebenspartner) sowie haushaltszugehörige Verwandte und Verschwägerte. Angehörige des Haushalts des Mieters können z. B. der Lebensgefährte, dessen Kinder oder Pflegekinder sein.

Ersatzwohnraum

Im Gesetz ist nur ein Härtegrund ausdrücklich genannt. Danach liegt eine Härte vor, wenn angemessener Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen nicht beschafft werden kann. Ist dagegen dieser, wenn auch unter schwierigen Bedingungen, zu erlangen, ist das Mietverhältnis nicht aus Härtegründen fortzusetzen, sondern vom Gericht lediglich eine angemessene Räumungsfrist zu gewähren.

 

Hinweis

Angemessen heißt nicht gleichwertig

Der Ersatzwohnraum ist auch dann angemessen, wenn er mit dem gekündigten nicht gleichwertig ist; jedoch muss der Mieter keine wesentliche Verschlechterung akzeptieren, wenn dadurch sein sozialer Status betroffen wird.

Die Beurteilung hängt im Wesentlichen von den konkreten Umständen des Einzelfalls ab. So kann der Mieter zwar nicht grundsätzlich verlangen, dass die Ersatzwohnung in dem bisherigen Wohngebiet liegt, jedoch kann eine solche Anforderung im Einzelfall trotzdem gestellt werden, wenn dies z. B. zur Pflege von alten oder kranken Menschen durch Personen in der Nachbarschaft erforderlich ist. Sie hat in Bezug auf Lage, Größe und Ausstattung bestimmten Anforderungen zu genügen, wobei auch den bisherigen Lebensgewohnheiten des Mieters (wie Trennung von Schlaf- und Wohnraum) und ggf. dem Bedürfnis zur Aufnahme einer Pflegeperson Rechnung zu tragen ist.

 

Hinweis

Unterbringung in Alters- oder Pflegeheim

Der Mieter ist grundsätzlich nicht verpflichtet, sich auf die Unterbringung in einem Alters- oder Pflegeheim verweisen zu lassen.

Eine Ausnahme kann bestehen, wenn der Wille des Mieters, in der Wohnung zu verbleiben, unrealistisch ist, z. B. wegen einer fortgeschrittenen Gebrechlichkeit und Pflegebedürftigkeit.

Die Beurteilung, welche Bedingungen dem Mieter zumutbar sind, hängt insbesondere von der wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit des Mieters im Einzelfall ab, wobei die Möglichkeit des Bezugs von Wohngeld oder Sozialhilfe durch den Mieter zu berücksichtigen ist.

 

Hinweis

Nachweis der Ersatzwohnraumsuche

Der Mieter muss im Streitfall darlegen und beweisen, dass er ab Zugang der Kündigung alle erforderlichen und zumutbaren Schritte zur Erlangung einer Ersatzwohnung unternommen hat. Der Mieter muss dabei auch gewisse Verschlechterungen in Kauf nehmen und darf die Ersatzwohnraumsuche grundsätzlich nicht auf das bisherige Wohngebiet beschränken.

Dementsprechend kann der Mieter nicht darauf bestehen, dass ein bestimmter Status quo erhalten bleibt.

 

Praxis-Beispiel

Suche im gesamten Stadtgebiet

Der Mieter kann daher Ersatzwohnraum nicht schon deshalb ablehnen, weil sich dieser in einem anderen Stadtteil befindet und er deshalb längere Fahrstrecken zur Arbeitsstätte, Schule oder Kinderbetreuungseinrichtungen zurücklegen muss. Grundsätzlich ist ihm ein Umzug innerhalb des gesamten Stadtgebiets zumutbar.

Der Mieter muss vielmehr substanziiert vortragen, welche Stadtteile in die Suche einbezogen worden sind, wann die Anmietbemühungen aufgenommen wurden und warum die Anmietung der aufgeführten Wohnungen nicht möglich bzw. nicht zumutbar war.

Ferner sind vom Mieter gegebenenfalls die tragbare Miete und ein eventueller Wohngeldanspruch darzulegen.

Mieter muss sich bemühen

 

Praxis-Beispiel

Intensives Bemühen des Mieters

Diese Verpflichtung hat der Mieter nicht erfüllt, wenn er innerhalb eines Zeitraums von 6 Monaten nur auf 3 Chiffre-Anzeigen in der Tageszeitung schriftlich geantwortet hat.

Keinesfalls ausreichend ist es, wenn sich der Mieter nur auf die angespannte Situation auf dem Wohnungsmarkt beruft.

Zur Erlangung einer Ersatzwohnung ist dem Mieter auch der Einsatz von Geldmitteln in einem bei der Suche nach einer Wohnung üblichen Umfang zumutbar, z. B. für Inserate oder Makler.

Der Mieter verletzt seine Ersatzraumbeschaffungspflicht, wenn er eine ihm vom Vermieter angebotene Ersatzwohnung lediglich deshalb ablehnt, weil zwischen den Parteien Spannungen bestehen und er deshalb mit dem Vermieter kein neues Mietverhältnis eingehen will.

Bietet der Vermieter dem Mieter geeigneten Ersatzwohnraum an, kann der Mieter gegenüber dem Eigenbedarf des Vermieters den Härtegrund fehlenden Ersatzwohnraums nicht geltend machen. Etwas anderes kann gelten, wenn der Mieter die Ersatzwohnung ablehnt, weil diese nicht den von ihm berechtigterweise gestellten Anforderungen genügt.

Persönliche, wirtschaftliche, soziale Härtegründe

Neben dem vom Gesetz genannten Härtegrund kann eine Härte auch aus persönlichen, wirtschaftlichen oder sozialen Grün...

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