Kündigungsfristen 2015: An welche Fristen sich Mieter und Vermieter halten müssen

Wer eine Wohnung vermietet, muss früher oder später damit rechnen, dass sein Mieter irgendwann wieder auszieht – ob aus eigenen Stücken oder ob Sie ihn eher dazu zwingen müssen. Ganz gleich, wer kündigt: Beide Seiten müssen sich dabei an die gesetzlichen Kündigungsfristen halten. Es sei denn, beide Seiten einigen sich auf einen anderen – meist früheren – Kündigungstermin.

Bis zum 31.8.2001 galten für Mieter und Vermieter noch dieselben Kündigungsfristen (§ 565 Abs. 2 BGB a. F.): Sie mussten 3, 6, 9 oder sogar 12 Monate bis zum Mietvertragsende warten, je nachdem, wie lange der Mieter bereits in der Wohnung wohnte.

Der Mieter kann immer mit der 3-Monats-Frist kündigen

Die Kündigungsfrist für Mieter wurde mit dem Mietrechtsreformgesetz vom 1.9.2001 entscheidend gekürzt. Nach § 573c Abs. 1 Satz 1 BGB kann der Mieter, unabhängig von seiner Mietdauer, immer seinen Mietvertrag ordentlich mit der 3-Monats-Frist kündigen. Und das sogar ohne Kündigungsgrund!

Einzige Ausnahmen, wann der Mieter nicht kündigen kann: Der Vermieter hat mit ihm einen Zeitmietvertrag abgeschlossen bzw. die ordentliche Kündigung für einen bestimmten Zeitraum ausgeschlossen (= Kündigungsverzicht).

Praxis-Beispiel

Berechnen der 3-Monats-Frist

Ihr Mieter wohnt bereits 6 Jahre bei Ihnen. Am 3.9.2015 finden Sie seine Kündigung im Briefkasten. Der Mietvertrag endet am 30.11.2015. Wirft Ihr Briefträger die Kündigung jedoch erst am 4.9.2015 in Ihren Briefkasten, endet Ihr Mietverhältnis erst am 31.12.2015.

Diese Kündigungsfrist gilt für Vermieter

Bei der Kündigungsfrist für Vermieter blieb fast alles beim Alten: Nur die 1-jährige Kündigungsfrist bei einer Mietdauer ab 10 Jahren wurde gestrichen.

Seit dem 1.9.2001 gilt für Sie als Vermieter ab einer Mietdauer von 8 Jahren die maximale Kündigungsfrist von 9 Monaten.

Ab einer Laufzeit von 5 Jahren sind es bereits 6 Monate (§ 573c Abs. 1 Satz 2 BGB).

Bei einer Vertragslaufzeit von bis zu 5 Jahren seit der Überlassung des Wohnraums gilt für den Vermieter – wie bisher – eine Frist von 3 Monaten.

Praxis-Beispiel

Berechnen der 6-Monats-Frist

Ihr Mieter wohnt bereits 6 Jahre bei Ihnen. Sie wollen ihm wegen Eigenbedarfs kündigen. Am 3.9.2015 findet Ihr Mieter Ihre Kündigung in seinem Briefkasten.

Für Ihren Mietvertrag gilt die 6-Monats-Frist, weil Ihr Mietvertrag bereits länger als 5 Jahre läuft. Ihr Mietvertrag endet deswegen erst am 29.2.2016. Wirft der Briefträger die Kündigung sogar erst am 4.9.2015 in den Briefkasten Ihres Mieters, endet Ihr Mietverhältnis erst am 31.3.2016.

Wann noch die alten Kündigungsfristen gelten

Die geänderten Kündigungsfristen gelten für alle Wohnraum-Mietverträge, die Sie mit Ihrem Mieter seit dem 1.9.2001 abgeschlossen haben. Hat Ihr Mieter den Mietvertrag bereits lange Zeit vorher abgeschlossen, gelten je nach Formulierung im Mietvertrag noch die alten, längeren Kündigungsfristen.

So beispielsweise, wenn er einen vor dem Stichtag 1.9.2001 geschlossenen Mietvertrag nach dem 1.6.2005 kündigt und er in seinem alten Vertrag noch die alten Kündigungsfristen individuell vereinbart hatte. Dies ist aber der absolute Ausnahmefall und kommt in der Praxis so gut wie nie vor!

Praxis-Tipp

Samstage, Sonn- und Feiertage beachten

Sonn- und Feiertage zählen beim Berechnen der Mietzahlungs- und Kündigungsfrist nicht mit.

Speziell für Samstage wird dies allerdings unterschiedlich gehandhabt, je nachdem, ob es um die Kündigung oder Mietzahlung geht.

Geht es um die Kündigung, zählt der Samstag wie ein ganz normaler Werktag (BGH, Urteil v. 27.4.2005, VIII ZR 206/04). Auch dann, wenn der 3. Werktag im Monat auf einen Samstag fällt (BGH, Urteil v. 17.2.2005, III ZR 172/04). Die Frist endet dann schon an diesem Samstag und nicht etwa erst am folgenden Montag.

Anders, wenn Sie die Mietzahlungsfrist berechnen wollen. Auch dann läuft die Frist zwar bis zum 3. Werktag eines Monats, allerdings zählt der Samstag (wie übrigens generell Sonn- und Feiertage) beim Berechnen der Frist nicht mit. Die Begründung der Richter dafür lautet: Weil die Banken nicht am Samstag arbeiten, darf sich der Mieter bis Montag Zeit lassen.

Checkliste Kündigungsfristen: Bis wann der Mieter raus muss

  • Wohnraum- und Gewerberaum-Kündigungstabelle 2015
  • Zugang der Kündigung bis zum • Kündigungsfrist für Ihren Mieter • Kündigungsfrist für Sie als Vermieter bei einer Wohndauer bis zu 5 Jahren • Kündigungsfrist für Sie als Vermieter bei einer Wohndauer von mehr als 5 Jahren • Kündigungsfrist für Sie als Vermieter bei einer Wohndauer von mehr als 8 Jahren • Kündigungsfrist bei einem Gewerberaum-Mietvertrag
  • 5.1.2015 • 31.3.2015 • 31.3.2015 • 30.6.2015 • 30.9.2015 • 30.6.2015
  • 4.2.2015 • 30.4.2015 • 30.4.2015 • 31.7.2015 • 31.10.2015 • 30.9.2015
  • 4.3.2015 • 31.5.2015 • 31.5.2015 • 31.8.2015 • 30.11.2015 • 30.9.2015
  • 4.4.2015 • 30.6.2015 • 30.6.2015 • 30.9.2015 • 31.12.2015 • 30.9.2015
  • 5.5.2015 • 31.7.2015 • 31.7.2015 • 31.10.2015 • 31.1.2016 • 31.12.2015
  • 3.6.2015 • 31.8.2015 • 31.8.2015 • 30.11.2015 • 29.2.2016 • 31.12.2015
  • 3.7.2015 • 30.9.2015 • 30.9.2015 • 31.12.2015 • ...

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