Kündigungsbeschränkung bei Wohnungsumwandlung

Zusammenfassung

 
Begriff

Ist an vermieteten Wohnräumen nach der Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet und das Wohnungseigentum veräußert worden, so kann sich ein Erwerber auf berechtigte Interessen i. S. d. § 573 Abs. 2 Nr. 2 (Eigenbedarf) oder Nr. 3 (Absicht zur anderweitigen Verwertung) BGB grundsätzlich erst nach Ablauf von 3 Jahren seit der Veräußerung berufen (§ 577a Abs. 1 BGB). In manchen Bundesländern bestehen Rechtsverordnungen, nach denen die Sperrfrist in bestimmten Gemeinden bis zu 10 Jahren betragen kann.

 
Gesetze, Vorschriften und Rechtsprechung

Gesetzliche Regelungen finden sich in § 577a BGB.

1 Anwendungsbereich

Die Regelung des § 577a BGB gilt seit dem 1.9.2001. Sie ist dem bis 31.8.2001 geltenden § 564b Abs. 2 Nr. 2 Sätze 2 bis 4, Abs. 2 Nr. 3 Sätze 3 und 4 BGB a. F. nachgebildet.

Die 3-jährige Sperrfrist ist nur dann zu beachten, wenn der Kaufvertrag nach dem 31.7.1990 abgeschlossen worden ist. Hinsichtlich des Ausschlusses der Eigenbedarfskündigung ist die Vorschrift mit dem bis 31.8.2001 geltenden Recht identisch. Hinsichtlich der Verwertungskündigung weicht die Neuregelung vom früheren Recht ab. Nach dem bis 31.8.2001 geltenden Recht war die Verwertungskündigung in den Umwandlungsfällen generell ausgeschlossen; eine zeitliche Befristung bestand nicht. Nunmehr kann der Erwerber nach Ablauf von 3 Jahren nach seiner Eintragung ins Grundbuch nach § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB kündigen.

2 Die Veräußerung

Eine Veräußerung i. S. v. § 577a BGB liegt in allen Fällen vor, in denen der Eigentümerwechsel auf Rechtsgeschäft beruht.

 
Praxis-Beispiel

"Veräußerung"

Eigentümerwechsel durch Verkauf und Schenkung

Ebenso ist eine Veräußerung anzunehmen, wenn der Erwerber in der Zwangsvollstreckung erwirbt. In diesem Fall gilt die Sperrfrist auch dann, wenn der Erwerber von dem Sonderkündigungsrecht nach § 57a ZVG Gebrauch macht.

3 Der Erwerber

Erwerber ist derjenige, der anstelle des bisherigen Vermieters in das Mietverhältnis auf der Vermieterseite eintritt. Die Kündigungssperre gilt dabei nicht nur für denjenigen, der unmittelbar vom Umwandler erwirbt, sondern auch für den Zweiterwerber und jeden weiteren Erwerber.

4 Fristberechnung

Die Sperrfrist beginnt mit dem Tag, an dem der Erwerber als neuer Eigentümer ins Grundbuch eingetragen wird. Der Erwerbsgrund (Kauf, Schenkung, Erwerb in der Zwangsversteigerung) ist gleichgültig. Wird die Wohnung vom Ersterwerber an einen Zweiterwerber weiterveräußert, so beginnt die Frist nicht neu zu laufen. Vielmehr tritt der Zweiterwerber in eine laufende Frist ein.[1] Ist die Frist zum Zeitpunkt des Zweiterwerbs bereits abgelaufen, so kann der Zweiterwerber ohne Beachtung einer Sperrfrist kündigen.

Bei befristeten Mietverträgen oder Verträgen mit einem vereinbarten Ausschluss der ordentlichen Kündigung tritt der Erwerber in die vertraglich vereinbarte Befristung ein. Die gesetzliche Sperrfrist des § 577a BGB beginnt auch in diesem Fall mit dem Eigentumsübergang. Der Erwerber kann kündigen, wenn sowohl die vertragliche als auch die gesetzliche Sperrfrist abgelaufen ist. Eine Kumulation der beiden Fristen findet nicht statt.

 
Praxis-Beispiel

Umwandlung Eigentumswohnung

In einem am 1.7.2009 abgeschlossenen Mietvertrag ist vereinbart, dass das Recht zur ordentlichen Kündigung für beide Parteien für die Dauer von 3 Jahren ausgeschlossen sein soll. Die Wohnung wird in der Folgezeit in eine Eigentumswohnung umgewandelt und veräußert. Der Erwerber wird am 20.9.2010 ins Grundbuch eingetragen. Die vertragliche Sperrfrist (3 Jahre) endet am 30.6.2012. Die gesetzliche Sperrfrist (3 Jahre) beginnt am 20.9.2010 und endet am 19.9.2013. Der Erwerber kann ab 20.9.2013 unter Beachtung der gesetzlichen Kündigungsfrist von 3 Monaten kündigen. Eine vorherige Kündigung zum Ende der Wartezeit ist nicht zulässig.[2] Wird die Kündigung am 20.9.2013 erklärt, so endet das Mietverhältnis am 31.12.2013 (§ 573c Abs. 1 Satz 1 BGB). Der Mieter kann frühestens am 1.7.2010 (Ablauf der vertraglichen Sperrfrist) unter Beachtung der Kündigungsfrist des § 573c Abs. 1 Satz 1 BGB kündigen.

Nach dem Wortlaut des § 577a BGB ist nur die Eigenbedarfskündigung (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB) und die Kündigung wegen anderweitiger wirtschaftlicher Verwertung (§ 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB) ausgeschlossen. Eigenbedarf liegt vor, wenn der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt. Haushaltsangehöriger ist nur, wer bereits zum Haushalt des Vermieters gehört.

 
Wichtig

Kündigung wegen ­Betriebsbedarfs

Will der Vermieter dagegen eine Person mit eigenem Wohnraum versorgen, die bisher nicht zu seinem Haushalt zählt, kann nach § 573 Abs. 1 BGB gekündigt werden. Dies führt zu der Frage, ob § 577a BGB auf eine Kündigung zum Zwecke sonstiger Eigennutzung, insbesondere wegen Betriebsbedarfs, analog anzuwenden ist. Dies wird vom BGH verneint.[3]

Dies ist insbesondere für alle Fälle von Bedeutung, in denen die Wohnung nach der Umwandlung und Veräußerung zugunsten eines Arbeitnehmers des Erwerbers gekündigt werden soll.[4]

[2] OLG Hamm, RE 3.12.198...

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