Kündigungsausschlussvereinbarung: Was gilt für einen Individualvertrag?
  

Begriff

BGB §§ 305, 575

  1. Durch Individualvertrag kann die ordentliche Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses auf Dauer ausgeschlossen werden.
  2. Hat der Mieter das Formular auf Weisung des Vermieters bei der Organisation "Haus & Grund" erworben, so ist nicht der Mieter, sondern der Vermieter als "Verwender" i. S. d. § 305 Abs. 1 Satz 1 BGB anzusehen.
  3. Der Verwender kann sich nicht auf die Unwirksamkeit einer von ihm selbst ausgewählten Klausel berufen, wenn sein Vertragspartner an der Klausel festhalten will.

(Leitsätze der Redaktion)

Die Parteien schlossen im August 2013 einen Mietvertrag über eine Wohnung unter Verwendung eines von der Organisation "Haus & Grund" vertriebenen Formulars. Das Formular enthält u. a. folgende Klausel:

□ Kündigungsverzicht (maximal vier Jahre)

Das obige Mietverhältnis wurde auf unbestimmte Zeit geschlossen. Beide Mietparteien verzichten wechselseitig bis zu ... (maximal vier Jahre ab Vertragsschluss) auf ihr Recht zur ordentlichen Kündigung des Mietvertrags. Zum Ablauf des Verzichtszeitraums kann das Mietverhältnis erstmalig wieder von beiden Mietvertragsparteien mit den gesetzlichen Kündigungsfristen gekündigt werden. Das Recht zur außerordentlichen Kündigung wird von dieser Regelung nicht berührt.

Das Kästchen "Kündigungsverzicht" wurde bei Abschluss des Mietvertrags handschriftlich angekreuzt; eine Verzichtsdauer wurde nicht genannt und die Passagen "maximal vier Jahre" sowie "maximal vier Jahre ab Vertragsschluss" wurden gestrichen.

Im Mai 2015 veräußerte der Vermieter das Anwesen. Der Erwerber kündigte die Wohnung wegen Eigenbedarfs. Der Mieter macht geltend, dass die Kündigung ausgeschlossen sei, weil zwischen den Parteien ein dauerhafter Kündigungsausschluss gelte.

Das Amtsgericht wies die Räumungsklage ab. Das Berufungsgericht gab ihr statt: Die Regelung über den unbefristeten Kündigungsverzicht unterliege der AGB-rechtlichen Inhaltskontrolle. Dieser halte er nicht stand, denn ein formularmäßiger Kündigungsausschluss sei nach der Rechtsprechung des BGH unwirksam, wenn er einen Zeitraum von 4 Jahren überschreite.

Das Rechtsmittel des Mieters hatte Erfolg.

1. Formularklausel oder Individualvereinbarung?

Nach der Rechtsprechung des BGH kann die ordentliche Kündigung durch Formularklausel maximal auf die Dauer von 4 Jahren ausgeschlossen werden (BGH, Urteil v. 6.4.2005, VIII ZR 27/04, NZM 2005 S. 419; BGH, Beschluss v. 23.8.2016, VIII ZR 23/16, NZM 2017 S. 71).

Individualvertraglich ist ein Kündigungsausschluss dagegen auch für sehr lange Zeit möglich (vgl. BGH, Urteil v. 22.12.2003, VIII ZR 81/03, NZM 2004 S. 216 für die Dauer von 5 Jahren; BGH, Urteil v. 13.10.2010, VIII ZR 98/10, NZM 2011 S. 28 unter Rz. 25 für 10-jährigen Kündigungsausschluss).

An dieser Rechtsprechung hält der BGH fest: Die individuelle Vereinbarung eines dauerhaften Ausschlusses der ordentlichen Kündigung ist grundsätzlich möglich. Schranken ergeben sich möglicherweise aus § 138 BGB. Ein solcher Fall kann vorliegen,

  • wenn der Vermieter die Zwangslage des Mieters ausgenutzt hat oder
  • beim Vorliegen sonstiger Umstände, die der Vereinbarung das Gepräge eines sittenwidrigen Rechtsgeschäfts geben.

Hier ist dafür nichts ersichtlich.

Der Mieter hat zu diesem Punkt ausgeführt: Der Vermieter habe ihn gebeten, zu den Vertragsverhandlungen ein Formular der Organisation "Haus & Grund" mitzubringen. Dieser Aufforderung sei er gefolgt. Man habe sich sodann darauf geeinigt, dass die ordentliche Kündigung für beide Parteien auf Dauer ausgeschlossen sein soll. Dementsprechend wurde die Klausel ausgefüllt.

Das Berufungsgericht hat sich mit diesem Mieter-Vorbringen nicht auseinandergesetzt. Der BGH sieht in diesem Umstand eine für die Sachentscheidung wesentliche Verletzung des rechtlichen Gehörs. Trifft der Vortrag des Mieters zu, wäre § 305 Abs. 1 Satz 3 BGB einschlägig. Danach liegen keine Allgemeinen Vertragsbedingungen vor, wenn die Bedingungen von den Parteien im Einzelnen ausgehandelt wurden.

Aufgrund der Gehörsverletzung hat der BGH das Urteil des Berufungsgerichts aufgehoben und das Verfahren an das Landgericht zurückverwiesen.

2. Kann sich der Vermieter auf eine unwirksame Formularklausel berufen?

Hilfsweise führt der BGH aus, dass sich der Vermieter auch dann nicht auf die Unwirksamkeit der Kündigungsausschlussvereinbarung berufen könne, wenn die Klausel als Allgemeine Geschäftsbedingung zu bewerten wäre.

Hat der Mieter das Formular auf Weisung des Vermieters bei der Organisation "Haus & Grund" erworben, so ist nicht der Mieter, sondern der Vermieter als "Verwender" i. S. d. § 305 Abs. 1 Satz 1 BGB anzusehen. Als Verwender kann sich der Vermieter aber nicht auf die Unwirksamkeit einer von ihm selbst ausgewählten Klausel berufen, wenn der Mieter an der Klausel festhalten will (BGH, Urteil v. 20.6.2017, VIII ZR 250/16, NZM 2017 S. 759).

BGH, Beschluss v. 8.5.2018, VIII ZR 200/17

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