Kündigungsausschluss

Zusammenfassung

Begriff

Seit dem 1.9.2001 kann ein Mietverhältnis über Wohnraum nur dann auf bestimmte Zeit abgeschlossen werden, wenn die Voraussetzungen für einen sog. "qualifizierten Zeitmietvertrag" gegeben sind. Außerhalb dieser engen Voraussetzungen ist eine Befristung des Mietverhältnisses nicht mehr möglich. Wird gleichwohl eine Befristung vereinbart, so gilt das Mietverhältnis kraft Gesetzes als auf unbestimmte Zeit abgeschlossen.^[1] Wollen sich die Parteien gleichwohl auf eine bestimmte Zeit binden, so müssen sie einen Kündigungsausschluss vereinbaren.

Gesetze, Vorschriften und Rechtsprechung

Grundsätzlich ist nach der BGH-Rechtsprechung die Vereinbarung eines Kündigungsausschlusses sowohl durch Individualvereinbarung als auch durch Formularvertrag möglich. Vgl zum Individualvertrag BGH, Urteil v. 22.12.2003, VIII ZR 81/03, NZM 2004 S. 216 = WuM 2004 S. 157 und zum Formularvertrag grundlegend: BGH, Urteil v. 6.4.2005, VIII ZR 27/04, WuM 2005 S. 346 = NZM 2005 S. 419

Die häufigsten Fallen

• Die Schriftform wird nicht eingehalten.

  Dieser Fehler tritt insbesondere dann auf, wenn im Kopf des Mietvertrags ein Ehepaar als Mieter aufgeführt ist und der Vertrag nur von einem der Eheleute unterzeichnet wird. Eine solche Ausschlussvereinbarung entspricht nicht der gesetzlichen Schriftform.^[2] Dies hat zur Folge, dass sowohl der Mieter als auch der Vermieter nach dem Ablauf des ersten Vertragsjahres kündigen können.

• Die Dauer des Kündigungsausschlusses ist falsch berechnet.

  Diesen Fehler findet man häufig, wenn der Vertragsschluss und der Mietbeginn auseinanderfallen. Beispiel: Wird der Mietvertrag am 5.2.2019 abgeschlossen und ist vereinbart, dass die Mietzeit am 1.4.2019 beginnt, so kann die Kündigung formularmäßig höchstens bis zum 4.2.2023 ausgeschlossen werden. Die 4-Jahres-Frist hat der BGH festgelegt. Wird die Dauer des Kündigungsausschlusses ab Mietbeginn berechnet und als Termin für die frühestmögliche Kündigung der 31.3.2023 festgelegt, so ist – falls der Kündigungsausschluss formularmäßig vereinbart wird –, die gesamte Ausschlussvereinbarung unwirksam.

[1] § 575 Abs. 1 Satz 2 BGB.

[2] § 550 BGB.

1 Vereinbarung durch Individualvertrag

Ein individualvertraglich vereinbarter Kündigungsausschluss ist möglich.^[1]

Erlaubt ist

• der Ausschluss der ordentlichen Kündigung für beide Seiten,
• der einseitige Ausschluss der Kündigung durch den Mieter,
• der einseitige Ausschluss der Kündigung durch den Vermieter sowie
• der Ausschluss bestimmter Kündigungsgründe (z. B. ein Verzicht des Vermieters auf die Eigenbedarfskündigung).

Ist die Kündigung des Vermieters für längere Zeit als 1 Jahr ausgeschlossen, bedarf die Vereinbarung der Schriftform.^[2]

Sonderfall: Kündigungsausschluss und Staffelmiete

Wird die Ausschlussregelung in Verbindung mit einer Staffelmietvereinbarung getroffen, so ist § 557a Abs. 3 BGB zu beachten: Danach kann das Kündigungsrecht des Mieters für höchstens 4 Jahre ausgeschlossen werden.

Achtung

4-Jahres-Frist richtig berechnen

Für die Berechnung der 4-Jahres-Frist kommt es weder auf den Beginn des Mietverhältnisses noch auf die erste Mieterhöhung, sondern auf den Zeitpunkt an, zu dem die Staffelmiete vereinbart worden ist. Dies gilt auch dann, wenn der Mietvertrag nicht am Monatsersten, sondern während eines Monats abgeschlossen wird.^[3]

Ist der Kündigungsausschluss individualvertraglich vereinbart, so hat ein längerer als der gesetzlich zulässige Kündigungsausschluss nicht zur Folge, dass die gesamte Ausschlussvereinbarung entfällt. Vielmehr bleibt die Vereinbarung in dem gesetzlich zulässigen Umfang – also für die Dauer von 4 Jahren – erhalten.^[4]

Von dem Sonderfall der Staffelmiete abgesehen, bestehen hinsichtlich der Dauer eines individualvertraglich vereinbarten Kündigungsausschlusses keine gesetzlichen Obergrenzen. Die Regelung des § 544 BGB, wonach jedes Mietverhältnis nach 30 Jahren gekündigt werden kann, gilt auch hier. In der Praxis werden die Ausschlussvereinbarungen üblicherweise auf die Dauer von 4 Jahren befristet.

Achtung

Verwendungsabsicht prüfen

Zu beachten ist, dass eine Individualvereinbarung nicht bereits dann vorliegt, wenn ein Formularmietvertrag maschinen- oder handschriftlich um eine Ausschlussvereinbarung ergänzt wird. Vielmehr kommt es maßgeblich darauf an, ob der Vermieter die Absicht hat, die Vereinbarung über einen befristeten Kündigungsausschluss mehrmals zu verwenden. Nach der Rechtsprechung genügt die Absicht zur 3- bis 5-maligen Verwendung.^[5] Besteht eine solche Absicht, so ist bereits beim ersten Verwendungsfall eine AGB-Klausel anzunehmen.^[6]

Wohnungsunternehmen müssen darüber hinaus die Vorschriften der §§ 14, 310 Abs. 3 Nr. 2 BGB beachten. Danach ist AGB-Recht auch dann anzuwenden, wenn die Kündigungsausschlussvereinbarung nur einmal verwendet wird und der Mieter keinen Einfluss auf den Inhalt der Vereinbarung nehmen kann. Aus diesem Grund sind Individualvereinbarungen zur Gestaltung einer durchgängigen Vermietungspraxis ungeeignet.

[1] BGH, Urteil v. 22.12.2003, VIII ZR 81/03, NZM 2004 S. 216 = WuM 2004 S. 157.

[2] § 550 BGB; BGH, Ur...