Seit dem 1.9.2001 kann ein Mietverhältnis über Wohnraum nur dann auf bestimmte Zeit abgeschlossen werden, wenn die Voraussetzungen für einen sog. "qualifizierten Zeitmietvertrag" gegeben sind. Außerhalb dieser engen Voraussetzungen ist eine Befristung des Mietverhältnisses nicht mehr möglich. Wird gleichwohl eine Befristung vereinbart, so gilt das Mietverhältnis kraft Gesetzes als auf unbestimmte Zeit abgeschlossen.[1] Wollen sich die Parteien gleichwohl auf eine bestimmte Zeit binden, so müssen sie einen Kündigungsausschluss vereinbaren.
Grundsätzlich ist nach der BGH-Rechtsprechung die Vereinbarung eines Kündigungsausschlusses sowohl durch Individualvereinbarung als auch durch Formularvertrag möglich. Vgl zum Individualvertrag BGH, Urteil v. 22.12.2003, VIII ZR 81/03, NZM 2004 S. 216 = WuM 2004 S. 157 und zum Formularvertrag grundlegend: BGH, Urteil v. 6.4.2005, VIII ZR 27/04, WuM 2005 S. 346 = NZM 2005 S. 419
Die Schriftform wird nicht eingehalten.
Dieser Fehler tritt insbesondere dann auf, wenn im Kopf des Mietvertrags ein Ehepaar als Mieter aufgeführt ist und der Vertrag nur von einem der Eheleute unterzeichnet wird. Eine solche Ausschlussvereinbarung entspricht nicht der gesetzlichen Schriftform.[2] Dies hat zur Folge, dass sowohl der Mieter als auch der Vermieter nach dem Ablauf des ersten Vertragsjahres kündigen können.
Die Dauer des Kündigungsausschlusses ist falsch berechnet.
Diesen Fehler findet man häufig, wenn der Vertragsschluss und der Mietbeginn auseinanderfallen. Beispiel: Wird der Mietvertrag am 5.2.2019 abgeschlossen und ist vereinbart, dass die Mietzeit am 1.4.2019 beginnt, so kann die Kündigung formularmäßig höchstens bis zum 4.2.2023 ausgeschlossen werden. Die 4-Jahres-Frist hat der BGH festgelegt. Wird die Dauer des Kündigungsausschlusses ab Mietbeginn berechnet und als Termin für die frühestmögliche Kündigung der 31.3.2023 festgelegt, so ist – falls der Kündigungsausschluss formularmäßig vereinbart wird –, die gesamte Ausschlussvereinbarung unwirksam.
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