Ein individualvertraglich vereinbarter Kündigungsausschluss ist möglich.[1]
Erlaubt ist
- der Ausschluss der ordentlichen Kündigung für beide Seiten,
- der einseitige Ausschluss der Kündigung durch den Mieter,
- der einseitige Ausschluss der Kündigung durch den Vermieter sowie
- der Ausschluss bestimmter Kündigungsgründe (z. B. ein Verzicht des Vermieters auf die Eigenbedarfskündigung).
Ist die Kündigung des Vermieters für längere Zeit als 1 Jahr ausgeschlossen, bedarf die Vereinbarung der Schriftform.[2]
Sonderfall: Kündigungsausschluss und Staffelmiete
Wird die Ausschlussregelung in Verbindung mit einer Staffelmietvereinbarung getroffen, so ist § 557a Abs. 3 BGB zu beachten: Danach kann das Kündigungsrecht des Mieters für höchstens 4 Jahre ausgeschlossen werden.
4-Jahres-Frist richtig berechnen
Für die Berechnung der 4-Jahres-Frist kommt es weder auf den Beginn des Mietverhältnisses noch auf die erste Mieterhöhung, sondern auf den Zeitpunkt an, zu dem die Staffelmiete vereinbart worden ist. Dies gilt auch dann, wenn der Mietvertrag nicht am Monatsersten, sondern während eines Monats abgeschlossen wird.[3]
Ist der Kündigungsausschluss individualvertraglich vereinbart, so hat ein längerer als der gesetzlich zulässige Kündigungsausschluss nicht zur Folge, dass die gesamte Ausschlussvereinbarung entfällt. Vielmehr bleibt die Vereinbarung in dem gesetzlich zulässigen Umfang – also für die Dauer von 4 Jahren – erhalten.[4]
Von dem Sonderfall der Staffelmiete abgesehen, bestehen hinsichtlich der Dauer eines individualvertraglich vereinbarten Kündigungsausschlusses keine gesetzlichen Obergrenzen. Die Regelung des § 544 BGB, wonach jedes Mietverhältnis nach 30 Jahren gekündigt werden kann, gilt auch hier. In der Praxis werden die Ausschlussvereinbarungen üblicherweise auf die Dauer von 4 Jahren befristet.
Verwendungsabsicht prüfen
Zu beachten ist, dass eine Individualvereinbarung nicht bereits dann vorliegt, wenn ein Formularmietvertrag maschinen- oder handschriftlich um eine Ausschlussvereinbarung ergänzt wird. Vielmehr kommt es maßgeblich darauf an, ob der Vermieter die Absicht hat, die Vereinbarung über einen befristeten Kündigungsausschluss mehrmals zu verwenden. Nach der Rechtsprechung genügt die Absicht zur 3- bis 5-maligen Verwendung.[5] Besteht eine solche Absicht, so ist bereits beim ersten Verwendungsfall eine AGB-Klausel anzunehmen.[6]
Wohnungsunternehmen müssen darüber hinaus die Vorschriften der §§ 14, 310 Abs. 3 Nr. 2 BGB beachten. Danach ist AGB-Recht auch dann anzuwenden, wenn die Kündigungsausschlussvereinbarung nur einmal verwendet wird und der Mieter keinen Einfluss auf den Inhalt der Vereinbarung nehmen kann. Aus diesem Grund sind Individualvereinbarungen zur Gestaltung einer durchgängigen Vermietungspraxis ungeeignet.
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