Kündigung wegen Zahlungsverzugs gegenüber sozialhilfeberechtigtem Mieter: Grundsatzentscheidung des BGH
  
Begriff

BGB §§ 276, 286, 543 Abs. 2 Nr. 3

  1. Dem für einen Mietzahlungsverzug des Mieters gemäß § 286 Abs. 4 BGB erforderlichen Vertretenmüssen steht nicht entgegen, dass er, um die Miete entrichten zu können, auf Sozialleistungen einer öffentlichen Stelle angewiesen ist und diese Leistungen rechtzeitig beantragt hat.
  2. Kündigt der Vermieter in solch einem Fall gemäß § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB aus wichtigem Grund, findet eine Berücksichtigung von persönlichen Umständen und Zumutbarkeitserwägungen grundsätzlich nicht statt. Vielmehr sind die nach dieser Vorschrift allein auf den Umstand des Zahlungsverzugs abstellenden Kündigungsgründe vom Gesetzgeber so konzipiert worden, dass bei Erfüllung der tatbestandlichen Voraussetzungen des § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB bereits ein wichtiger Grund zur fristlosen Kündigung gegeben ist und die in § 543 Abs. 1 BGB genannten Abwägungsvoraussetzungen nicht noch zusätzlich erfüllt sein müssen (Abgrenzung zum Senatsurteil v. 21.10.2009, VIII ZR 64/09, NJW 2009 S. 378 1 Rn. 26).

(amtlicher Leitsatz des BGH)

Einstweilige Anordnung des Sozialgerichts

Zwischen den Parteien besteht seit Dezember 2010 ein Mietverhältnis über eine 140 qm große Wohnung zu einer monatlichen Miete von 1.320 EUR. Der Mieter bezieht seit Oktober 2011 Sozialleistungen, zunächst gem. SGB II durch das Jobcenter und seit Juni 2013 gem. SGB XII durch die Gemeinde. Die Gemeinde hat dem Mieter den Regelsatz bewilligt; die Übernahme der Mieten lehnte die Gemeinde durch Bescheid vom 26.8.2013 ab. Gegen diesen Bescheid erhob der Mieter Widerspruch. Das Sozialgericht hat am 30.4.2014 eine einstweilige Anordnung erlassen; hierdurch wurde die Gemeinde verpflichtet, die Kosten der Unterkunft für die Zeit von November 2013 bis Juni 2014 zu tragen.

Verpflichtungserklärung des Jobcenters

Der Mieter geriet erstmals im Januar 2013 in Zahlungsverzug. Wegen der in der Zeit von Januar bis April 2013 offenen Mietrückstände hat der Vermieter das Mietverhältnis am 17.4.2013 fristlos gekündigt. Diese Kündigung wurde durch eine vom Jobcenter abgegebene Verpflichtungserklärung unwirksam. Wegen der von Oktober 2013 bis März 2014 erneut entstandenen Rückstände erklärte der Vermieter am 12.3.2014 wieder die fristlose Kündigung. Der BGH hatte zu entscheiden, ob das Mietverhältnis hierdurch beendet wurde.

Wichtiger Grund für fristlose Kündigung

Nach § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB liegt ein wichtiger Grund zur fristlosen Kündigung unter anderem dann vor, wenn der Mieter "für 2 aufeinanderfolgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist". Der Schuldner kommt nicht in Verzug, solange die Leistung infolge eines Umstands unterbleibt, den er nicht zu vertreten hat (§ 286 Abs. 4 BGB). Er hat "Vorsatz und Fahrlässigkeit zu vertreten, wenn eine strengere oder mildere Haftung weder bestimmt noch aus dem sonstigen Inhalt des Schuldverhältnisses, insbesondere aus der Übernahme einer Garantie oder eines Beschaffungsrisikos zu entnehmen ist" (§ 276 Abs. 1 BGB).

 
Hinweis

Haftung für Geldschulden

Eine solche "strengere Haftung" besteht nach allgemeiner Ansicht für Geldschulden. Hier gilt der Grundsatz, dass der Mieter ohne Rücksicht auf ein Verschulden für seine finanzielle Leistungsfähigkeit einzustehen hat. Der BGH stellt klar, dass dieser Grundsatz auch für die Wohnungsmiete gilt.

Unpünktliche Mietzahlung des Jobcenters/Sozialamts

In dem Urteil vom 21.10.2009 (VIII ZR 64/09) hatte der BGH über die Wirksamkeit einer Kündigung nach § 543 Abs. 1 BGB wegen ständig unpünktlicher Mietzahlung durch das Jobcenter zu entscheiden. Ein Kündigungsgrund nach § 543 Abs. 1 BGB liegt unter anderem dann vor, wenn dem Vermieter die Fortsetzung des Mietverhältnisses unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Mieter, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen nicht zugemutet werden kann.

In diesem Zusammenhang hat der BGH ausgeführt, es sei zugunsten eines Mieters zu berücksichtigen, dass dieser auf die Leistungen des Jobcenters oder des Sozialamts angewiesen ist und dass er auf das Zahlungsverhalten dieser Behörden keinen Einfluss hat. Aus diesem Grund müsse er sich ein Verschulden der Behörde nicht zurechnen lassen.

Der BGH stellt klar, dass die für die Kündigung wegen unpünktlicher Mietzahlung entwickelten Grundsätze nicht für die Kündigung wegen Zahlungsverzugs nach § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB gelten.

BGH, Urteil v. 4.2.2015, VIII ZR 175/14

Das ist nur ein Ausschnitt aus dem Produkt VerwalterPraxis. Sie wollen mehr? Dann testen Sie hier live & unverbindlich VerwalterPraxis 30 Minuten lang und lesen Sie den gesamten Inhalt.


Meistgelesene beiträge