Kündigung wegen wirtschaftlicher Verwertung und die Voraussetzungen
  
Begriff

BGB § 573 Abs. 2 Nr. 3

Die Kündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB setzt einen erheblichen Nachteil beim Vermieter selbst voraus; ein Nachteil bei einer mit der vermietenden Gesellschaft persönlich und wirtschaftlich verbundenen "Schwestergesellschaft" reicht insoweit nicht aus.

(amtlicher Leitsatz des BGH)

Für das Vorliegen der einzelnen Merkmale des Kündigungstatbestandes ist der Vermieter darlegungs- und beweispflichtig. Die Nachteile müssen konkret benannt werden. Es genügt nicht, wenn der Vermieter lediglich pauschal auf die Möglichkeit zur Erzielung höherer Mieteinnahmen verweist.

(Leitsatz der Redaktion)

Der Rechtsstreit betrifft ein Mietverhältnis über eine in einem Wohn- und Geschäftshaus gelegene 190 qm große 7-Zimmer-Wohnung. Das Wohngebäude wurde im Jahr 2015 von der A-GmbH und Co. KG erworben. Dieses Unternehmen ist auch Eigentümerin des Nachbargebäudes. Dieses ist an die B-GmbH und Co. KG vermietet, die dort ein Modegeschäft betreibt. Beide Gesellschaften sind wirtschaftlich eng verflochten. Bei beiden Gesellschaften werden die jeweiligen Komplementärinnen von derselben Geschäftsführerin vertreten, die auch jeweils Alleingesellschafterin der Komplementärinnen ist.

Mit Schreiben vom 29.6.2015 kündigte die A-GmbH und Co. KG das Mietverhältnis über die Wohnung. In dem Kündigungsschreiben wird zum Kündigungsgrund Folgendes ausgeführt:

"Das gesamte Gebäude soll abgerissen werden. Eine Abrissgenehmigung des Landratsamts Waldshut-Tiengen liegt bereits vor. Nach dem Abriss wird auf dem Grundstück ein Objekt mit Gewerberäumen erstellt zur Erweiterung des Modegeschäfts, dessen Geschäftsführerin ich bin. Die Unterlagen für den Bauantrag werden derzeit vorbereitet. Nur durch den Abriss und den Neubau von Gewerberäumen ist eine wirtschaftliche Verwertung des Grundstücks möglich. Selbst unter Berücksichtigung der Investitionskosten ist durch die langfristige Verpachtung an die B-GmbH & Co. KG ein deutlich höherer Ertrag zu erwirtschaften als bei Fortführung der bisherigen Mietverhältnisse. Solange das Mietverhältnis mit Ihnen besteht, sind wir an einem Abriss des gesamten Objekts gehindert. Durch die Fortsetzung ihres Mietverhältnisses entsteht uns daher ein erheblicher Nachteil."

Die Instanzgerichte gaben der Räumungsklage statt. Der BGH hat das Urteil des Berufungsgerichts aufgehoben.

1 Voraussetzungen der Verwertungskündigung

Als Kündigungsgrund kommt § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB in Betracht. Danach liegt ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses u. a. dann vor, wenn "der Vermieter durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde". Der Kündigungstatbestand besteht mithin aus 3 Elementen:

  1. Die vom Vermieter beabsichtigte Maßnahme muss sich als "wirtschaftliche Verwertung" des Grundstücks darstellen.
  2. Diese Verwertung muss "angemessen" sein.
  3. Bei Hinderung der Verwertung müssen dem Vermieter "erhebliche Nachteile" entstehen.

1.1 Angemessene wirtschaftliche Verwertung bei Abriss und Neubau

Der BGH hat bereits mehrfach entschieden, dass der Abriss eines Gebäudes und dessen Ersetzung durch einen Neubau eine Form der wirtschaftlichen Verwertung darstellt. Diese ist angemessen, wenn sie von vernünftigen, nachvollziehbaren Erwägungen getragen wird (grundlegend: BGH, Urteil v. 28.1.2009, VIII ZR 8/08, BGHZ 179 S. 289; BGH, Urteil v. 9.2.2011, VIII ZR 155/10, NJW 2011 S. 1135).

Diese Voraussetzungen hat der BGH im Entscheidungsfall bejaht.

1.2 Begriff des erheblichen Nachteils

Zu dem Tatbestandsmerkmal der "erheblichen Nachteile" hat das BVerfG entschieden, dass sich aus dem Grundgesetz kein Anspruch des Grundeigentümers auf die höchstmögliche Rendite ergibt (BVerfG, Beschluss v. 9.10.1991, 1 BvR 227/91, NJW 1992 S. 361 unter Ziff. II 1). Andererseits dürfen die Einbußen des Eigentümers aber keinen Umfang annehmen, welcher die Nachteile weit übersteigt, die dem Mieter bei Verlust der Wohnung erwachsen (BVerfG, Urteil v. 14.2.1989, 1 BvR 1131/87, NJW 1989 S. 972 unter Ziff. I 1).

In dem Grundsatzurteil vom 28.1.2009 (VIII ZR 8/08, BGHZ 179 S. 289) hat der BGH ausgeführt, dass diese verfassungsrechtliche Bewertung auch auf die Auslegung des einfachen Rechts zutrifft. Ein allgemein gültiges Kriterium zur Auslegung des Begriffs des erheblichen Nachteils existiere allerdings nicht. Vielmehr sei insoweit auf die Umstände des Einzelfalls abzustellen.

Diese Rechtsprechung führt der BGH fort.

1.3 Darlegungs- und Beweislast des Vermieters

Für das Vorliegen der einzelnen Merkmale des Kündigungstatbestandes ist der Vermieter darlegungs- und beweispflichtig.

 
Hinweis

Nachteile konkret beschreiben

Die Nachteile müssen konkret benannt werden. Es genügt nicht, wenn der Vermieter lediglich pauschal auf die Möglichkeit zur Erzielung höherer Mieteinnahmen verweist.

1.4 Nur die Interessenlage des Vermieters

Es stellt sich die Frage, ob bei der Würdigung der Interessen des Vermieters (hier: der A-GmbH und Co. KG) auch...

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