Kündigung wegen unpünktlicher Mietzahlung

Leitsätze:

1. Fortdauernd unpünktliche Mietzahlungen bilden einen Grund zur fristlosen Kündigung.

2. Wenn der Mieter in der Vergangenheit die Miete unpünktlich bezahlt hat, so kommt es nicht darauf an, ob zum Zeitpunkt des Kündigungsausspruchs Mietrückstände bestehen.

3. Die Entscheidung über die Kündigung muss aufgrund einer Interessenabwägung erfolgen. Dabei ist auch das Zahlungsverhalten des Mieters vor der Abmahnung zu berücksichtigen.

4. Sind der Abmahnung wiederholt Zahlungsverzögerungen vorausgegangen, so kann es für die Kündigung ausreichen, dass der Mieter nach Erhalt der Abmahnung wiederum unpünktlich zahlt. Eine einmalige Zahlungsunpünktlichkeit kann ausreichen.

5. Eine Ausnahme ist denkbar, etwa bei Bagatellfällen oder dann, wenn dem Mieter eine Prüfungsfrist zuzubilligen ist.

(Leitsätze der Redaktion)

Der Vermieter hatte dem Mieter durch Vertrag vom 3. Juni 1998 eine Wohnung zu einer Monatsmiete von ca. 275 EUR vermietet. In der Zeit vom November 1998 bis Februar 2001 hat der Mieter die Miete teils während des Laufs eines Monats, teils im Folgemonat bezahlt. Am 14. Februar 2001 hat der Vermieter fristlos gekündigt; gleichwohl haben die Parteien das Mietverhältnis fortgesetzt. In der Folgezeit bis Januar 2003 wurde die Miete zu Beginn eines Monats bezahlt. Der weitere Verlauf des Mietverhältnisses gestaltete sich wie folgt:

  • Miete Februar • Eingang 6.2.
  • Miete März • Eingang 7.3.
  • Miete April • Eingang 17.3.
  • Miete Mai • Teilzahlung 24.6.
  • Miete Juni • Teilzahlung 2.7.

Der Vermieter hat den Mieter mit Schreiben vom 7. Juli 2003 unter Kündigungsandrohung zum Ausgleich des Rückstands und zur pünktlichen Zahlung aufgefordert. Die weiteren Zahlungen sind wie folgt beim Vermieter eingegangen:

  • Miete Juli • Eingang 14.7.

Der Vermieter hat die Unpünktlichkeit der Zahlung erneut beanstandet und abermals die Kündigung angedroht. Der Mieter hat die Miete für August gleichwohl erst am 20.8. bezahlt. Daraufhin hat der Vermieter das Mietverhältnis mit Schreiben vom 22. August 2003 fristlos gekündigt.

Als Kündigungsgrund kam § 543 Abs. 1 BGB in Betracht. Danach kann der Vermieter kündigen, wenn der Mieter eine Vertragspflicht verletzt und dem Vermieter deshalb die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann. Ein solcher Fall liegt nach der Rechtsprechung des BGH auch dann vor, wenn der Mieter die Miete unpünktlich zahlt (BGH, Urteil v. 23.9.1987, VIII ZR 265/86). Das Landgericht hat hierzu die Ansicht vertreten, dass die Vertragsfortsetzung in Fällen der vorliegenden Art nur dann unzumutbar ist, wenn die Miete nach einer Abmahnung mindestens dreimal unpünktlich gezahlt wird. Diese Ansicht teilt der BGH nicht. Er entscheidet nach den in den Leitsätzen formulierten Grundsätzen.

Zur Begründung der Kündigungserklärung gem. § 569 Abs. 4 BGB ist es regelmäßig erforderlich, dass der Vermieter die Zahlungseingänge der maßgeblichen vergangenen Monate im Kündigungsschreiben aufführt, damit der Mieter weiß, von welchem Sachverhalt der Vermieter ausgeht. In einfach gelagerten Fällen kann auf eine Auflistung der Zahlungseingänge verzichtet werden, insbesondere dann, wenn der Zeitraum der Zahlungsunpünktlichkeit überschaubar ist und der Mieter ungefähr weiß, wann die Zahlungen beim Vermieter eingegangen sind.

BGH, Urteil v. 11.1.2006, VIII ZR 364/04, NZM 2006, 338; ZMR 2006, 425; DWW 2006, 193; GE 2006, 508

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