Kündigung wegen Nichtzahlung der Kaution bei der Gewerbemiete
  
Begriff

BGB § 543 Abs. 1

  1. Bei der Gewerbemiete kann vereinbart werden, dass dem Vermieter im Falle der Nichterfüllung der Kautionsvereinbarung ein Kündigungsrecht zustehen soll.
  2. Dem Mieter steht wegen des Zustands der Mietsache kein Zurückbehaltungsrecht an der Kaution zu.
  3. Ist vereinbart, dass die Kaution "1 Monat vor Übergabe" zu leisten ist, so ist unter dem Begriff der "Übergabe" der vereinbarte Mietbeginn zu verstehen.

(Leitsatz der Redaktion)

In einem Mietvertrag über Gewerberäume ist u. a. Folgendes vereinbart: "3.4 Der Vermieter kann das Mietverhältnis aus wichtigem Grund mit sofortiger Wirkung kündigen. Ein zur fristlosen Kündigung berechtigender Grund liegt insbesondere dann vor, wenn ... der Mieter trotz schriftlicher Mahnung unter Fristsetzung die gemäß § 9 zu stellende Mietsicherheit nicht leistet ... ."

"9.1 Spätestens 1 Monat vor Übergabe leistet der Mieter eine Mietsicherheit in Höhe von 95.000,00 EUR durch eine selbstschuldnerische, unbedingte, unbefristete und unwiderrufliche Bürgschaft ohne Einrede der Vorausklage einer deutschen Bank, Sparkasse oder Versicherung. ..."

Als Mietbeginn ist der 26.10.2013 vereinbart. Der Mieter hat die Bürgschaftsurkunde beschafft, er hat die Übergabe der Urkunde an den Vermieter allerdings von der Beseitigung verschiedener Mängel abhängig gemacht.

Mit Schreiben vom 22.1.2014 hat der Vermieter das Mietverhältnis wegen Nichterfüllung der aus Ziff. 9.1 des Mietvertrags folgenden Verpflichtung fristlos gekündigt und Räumungsklage erhoben.

Im Verlauf des Räumungsrechtsstreits veräußerte der Vermieter das Mietobjekt an einen Dritten. Der Erwerber wurde am 9.6.2016 als neuer Eigentümer ins Grundbuch eingetragen.

1. Verzug mit der Kautionszahlung bei Gewerbemiete

Für die Wohnraummiete ist in § 569 Abs. 2a BGB geregelt, dass der Vermieter zur fristlosen Kündigung berechtigt ist, wenn sich der Mieter mit der Zahlung der Sicherheitsleistung in Verzug befindet.

Auf die Gewerbemiete ist die Regelung nicht anzuwenden, weil § 578 Abs. 2 BGB nicht auf diesen Kündigungstatbestand verweist.

Jedoch kann sich das Kündigungsrecht im Falle des Verzugs mit einer Sicherheitsleistung aus § 543 Abs. 1 BGB ergeben. Danach setzt die Kündigung voraus, dass dem Vermieter die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann. Dies ist im Wege einer Interessenabwägung festzustellen.

2. Kündigungsrecht wegen nicht gezahlter Kaution bei Gewerbemiete

Im Entscheidungsfall ist unter Ziff. 3.4 des Mietvertrags vereinbart, dass dem Vermieter im Falle der Nichterfüllung der Kautionsvereinbarung ein Kündigungsrecht zustehen soll.

Das Gericht führt hierzu aus, dass es aus diesem Grund auf die nach § 543 Abs. 1 BGB erforderliche Interessenabwägung nicht ankommt. Den Parteien eines Gewerbemietverhältnisses stehe es frei, "die tatbestandlichen Merkmale eines Kündigungsgrundes vertraglich zu konkretisieren".

Dies ist zutreffend: Zwar bestimmt § 569 Abs. 5 BGB, dass die Parteien bei der Wohnraummiete keine Vereinbarungen treffen können, die zum Nachteil des Mieters von den gesetzlichen Kündigungstatbeständen abweichen. Auf die Gewerbemiete ist die Regelung nicht anzuwenden, weil § 578 Abs. 2 BGB nicht auf § 569 Abs. 5 BGB verweist.

3. Kein Zurückbehaltungsrecht an Kaution

Nach allgemeinen Grundsätzen gilt, dass dem Mieter wegen des Zustands der Mietsache kein Zurückbehaltungsrecht an der Kaution zusteht. Dies beruht auf der Erwägung, dass anderenfalls der mit der Kautionsvereinbarung verfolgte Zweck (Sicherung des Vermieters hinsichtlich seiner Ansprüche) vereitelt würde.

Ebenso ist der Vermieter nicht verpflichtet, auf die Kündigung zu verzichten und stattdessen die Kaution einzuklagen.

4. Mietbeginn als Übergabezeitpunkt

Ist vereinbart, dass die Kaution "1 Monat vor Übergabe" zu leisten ist, so ist unter dem Begriff der "Übergabe" der vereinbarte Mietbeginn zu verstehen.

5. Veräußerung der Mietsache während Räumungsprozess

Wird die Mietsache vor Abschluss des Räumungsrechtsstreits veräußert, tritt der Erwerber in das Mietverhältnis ein, wenn dieses zum Zeitpunkt seiner Eintragung ins Grundbuch noch besteht.

Ist das Mietverhältnis beendet und der Mieter – wie hier – noch im Besitz der Mietsache, wird der Erwerber Partei des Abwicklungsverhältnisses. Der Veräußerer bleibt gem. § 265 Abs. 2 ZPO hinsichtlich der Räumungsklage weiterhin klagebefugt, er muss lediglich den Klageantrag auf Herausgabe an den Erwerber umstellen.

OLG Düsseldorf, Urteil v. 21.2.2017, 10 U 87/16

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