Kündigung wegen nicht bezahlten Nebenkosten wirksam

Der Mieter einer Wohnung blieb die Mietzahlung für April und Mai schuldig. Zudem bestand noch eine Nachforderung aus den letzten beiden Betriebskostenabrechnungen. Er wurde abgemahnt und zur Zahlung der Rückstände aufgefordert. Als keine Zahlung erfolgte, wurde der Mietvertrag Anfang Mai wegen der gesamten Rückstände fristlos und fürsorglich unter Einhaltung der gesetzlichen Frist aufgekündigt. Innerhalb der Schonfrist bezahlte der Mieter die Mieten am 5. Juni, nicht aber die Rückstände der Nebenkosten.

Fristlose und hilfsweise ordentliche Kündigung

Der Mieter war der Ansicht, die Kündigung sei durch die Zahlung der Mieten unwirksam geworden. Damit hatte er zwar Recht, was die fristlose Kündigung anging (§ 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB). Für die Kündigung, die unter Beachtung der Kündigungsfristen ausgesprochen wird (also nicht fristlos ist), gilt der Vorteil des § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB aber nicht. Da der Vermieter auch fürsorglich "ordentlich" nach § 573 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB gekündigt hatte, käme es dem Mieter nur dann zugute, wenn sich die Pflichtverletzung des Mieters als Kündigungsgrund "in einem milderen Licht" darstellte (BGH, Urteil v. 10.10.2012, VIII ZR 107/12; BGH, Urteil v. 13.10.2010, VIII ZR 78/10).

Ordentliche Kündigung "in mildem Licht"

Damit ist Folgendes gemeint: Der Mieter gerät in Mietrückstand mit einem Betrag, der die fristlose Kündigung rechtfertigt. Der Vermieter kündigt fristlos wegen Zahlungsverzugs und erklärt fürsorglich noch die ordentliche Kündigung. Innerhalb der Schonfrist werden die Rückstände ausgeglichen. Das nutzt dem Mieter eigentlich nicht viel, denn dadurch wird nur die fristlose Kündigung hinfällig. Aber immerhin hat er nachträglich bezahlt und müsste dennoch aufgrund der fürsorglich ausgesprochenen Kündigung nach Fristablauf und gegebenenfalls einer Räumungsfrist ausziehen. Im Einzelfall kann ein solches Ergebnis als ungerecht ("unbillig") erscheinen. Deshalb hat der BGH ausgesprochen, dass sich je nach den Umständen die ordentliche Kündigung als "in einem milderen Licht" zeigt.

Ein solcher Fall liegt aber nicht vor, wenn der Mieter zwar die Mietrückstände rechtzeitig tilgt, sich aber schon längere Zeit im Rückstand mit Betriebskostennachzahlungen befindet.

LG Berlin, Urteil v. 10.12.2013, 63 S 184/13, GE 2014 S. 589

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