Kündigung wegen Eigenbedarfs: Unzulässigkeit der "Vorratskündigung"
  
Begriff

BGB § 573

1a. Für eine Kündigung wegen Eigenbedarfs gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB reicht eine sog. Vorratskündigung, der ein gegenwärtig noch nicht absehbarer Nutzungswunsch der Eigenbedarfsperson zugrunde liegt, nicht aus (Bestätigung von BGH, Urteile v. 23.9.2015, VIII ZR 297/14, NJW 2015 S. 3368; v. 18.5.2005, VIII ZR 368/03, NJW 2005 S. 2395). Vielmehr muss sich der Nutzungswunsch so weit "verdichtet" haben, dass ein konkretes Interesse an einer alsbaldigen Eigennutzung besteht (Bestätigung von BGH, Urteil v. 23.9.2015, VIII ZR 297/14, a. a. O.).
1b. Setzt der Vermieter den behaupteten Selbstnutzungswillen nach dem Auszug des Mieters nicht in die Tat um, so liegt der Verdacht nahe, dass der Eigenbedarf nur vorgeschoben gewesen ist. Unter diesen Umständen ist es dem Vermieter zuzumuten, substanziiert und plausibel ("stimmig") darzulegen, aus welchem Grund der mit der Kündigung vorgebrachte Eigenbedarf nachträglich entfallen sein soll. Hierbei sind strenge Anforderungen zu stellen. Erst wenn der Vortrag des Vermieters diesem Maßstab genügt, obliegt dem Mieter der Beweis, dass ein Selbstnutzungswille des Vermieters schon vorher nicht bestand (Bestätigung von BGH, Urteil v. 18.5.2005, VIII ZR 368/03, a. a. O.).
2. Die Prüfungskompetenz des Berufungsgerichts hinsichtlich der erstinstanzlichen Tatsachenfeststellung ist nicht auf den Umfang beschränkt, in dem eine zweitinstanzliche Tatsachenfeststellung der Kontrolle durch das Revisionsgericht unterliegt. Daher hat das Berufungsgericht die erstinstanzliche Überzeugungsbildung nicht nur auf Rechtsfehler zu überprüfen. Vielmehr können sich Zweifel an der Richtigkeit oder Vollständigkeit der entscheidungserheblichen Feststellungen i. S. v. § 529 Abs. 1 Nr. 1 ZPO auch aus der Möglichkeit unterschiedlicher Bewertungen der erstinstanzlichen Beweisaufnahme ergeben (im Anschluss an BGH, Urteile v. 9.3.2005, VIII ZR 266/03, BGHZ 162 S. 313, 316 f.; v. 21.6.2016, VI ZR 403/14, VersR 2016 S. 1194; v. 29.6.2016, VIII ZR 191/15, NJW 2016 S. 3015; Beschluss v. 10.5.2016, VIII ZR 214/15, NJW-RR 2016 S. 982).

(amtliche Leitsätze des BGH)

Zwischen den Parteien besteht oder bestand ein Mietverhältnis über eine in Landsberg gelegene 1-Zimmer-Wohnung. Mit Schreiben vom 27.4.2011 hat der Vermieter das Mietverhältnis zum 31.1.2012 gekündigt. In dem Kündigungsschreiben ist ausgeführt, dass die Wohnung "dringend" für die Mutter des Vermieters benötigt werde. Diese wohne allein in einem ihr gehörenden 1-Familien-Haus. Sie sei allerdings bereits 85 Jahre alt und pflegebedürftig. Wegen der räumlichen Entfernung des 1-Familien-Hauses zum Haus des Vermieters könne dessen Mutter nicht in ihrem Haus versorgt werden. Deshalb sei der Umzug in die im Haus des Vermieters liegende 1-Zimmer-Wohnung angezeigt.

Die Mieterin hat den Eigenbedarf bestritten. Die vom Vermieter erhobene Räumungsklage wurde durch einen Prozessvergleich beendet. Aufgrund des Vergleichs ist die Mieterin im August 2012 ausgezogen. Die Mutter des Vermieters hat die 1-Zimmer-Wohnung nicht bezogen. Sie wohnte weiterhin in ihrem 1-Familien-Haus, wo sie im November 2014 verstarb.

Die Mieterin nimmt den Vermieter nunmehr auf Schadensersatz in Höhe von 23.600 EUR wegen einer unberechtigten Kündigung in Anspruch. Sie macht geltend, dass die Mutter des Vermieters nicht die Absicht gehabt habe, ihre bisherige Wohnung aufzugeben. Die Mieterin hat sich hierzu auf das Zeugnis des Hausarztes berufen.

Die Instanzgerichte haben den Zeugen nicht vernommen und die Klage abgewiesen. Die Revision wurde nicht zugelassen.

Die von der Mieterin erhobene Nichtzulassungsbeschwerde hatte Erfolg.

1. Vorratskündigung und konkreter Nutzungswunsch

Der BGH hat bereits mit Urteil vom 23.9.2015 (VIII ZR 297/14, NJW 2015 S. 3368) entschieden, der Kündigungsgrund des Eigenbedarfs setze u. a. voraus, "dass ein konkretes Interesse an einer alsbaldigen Eigennutzung besteht". Sog. Vorratskündigungen sind unzulässig.

An dieser Rechtsprechung hält der BGH fest. Danach ist von einer unzulässigen Vorratskündigung in diesem Sinne auch dann auszugehen, wenn die Kündigung eine mögliche spätere Nutzung erst vorbereiten soll, der Nutzungswunsch des Begünstigten aber noch unbestimmt ist und erst geweckt werden muss. Der Nutzungswunsch muss sich soweit "verdichtet" haben, dass ein konkretes Interesse an einer alsbaldigen Eigennutzung besteht.

 
Praxis-Beispiel

Fehlender Eigennutzungswunsch

Der BGH führt hierzu aus, dass der lange Leerstand der 1-Zimmer-Wohnung als "deutliches Anzeichen" für einen noch ungewissen Bedarf zu werten sei.

2. Beweiserleichterung für Mieter

Eine unzulässige Vorratskündigung ist als Pflichtverletzung zu bewerten, die den Vermieter zum Schadensersatz verpflichtet. Im Allgemeinen muss der zum Schadensersatz Berechtigte die für den Ersatzanspruch maßgeblichen Tatsachen darlegen und beweisen.

In Fällen der vorliegenden Art ist allerdings zu bedenken, dass der Mieter in die für den Eigenbedarf geltend gemachten Tatsachen regelmäßig keinen Einblick hat und ohne...

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