Stascha Straub

Kurzbeschreibung

Der Vermieter hat den Mieter erfolglos wegen Überbelegung der Wohnung abgemahnt und kündigt nun das Mietverhältnis außerordentlich, hilfsweise ordentlich.

Vorbemerkung

Die Überbelegung der Wohnung stellt einen vertragswidrigen Gebrauch der Mietsache dar.[1] Ist der Mieter erfolglos abgemahnt worden, kann der Vermieter eine Unterlassungsklage gem. § 541 BGB erheben oder ggf. außerordentlich fristlos kündigen. Eine Kündigung (sowohl außerordentliche fristlose als auch ordentliche Kündigung) ist nur möglich, wenn die Überbelegung erhebliche Auswirkungen auf die Substanz der Wohnung hat oder das Zusammenleben mit der übrigen Hausgemeinschaft erheblich beeinträchtigt ist.[2] Eine Überbelegung kann auch durch die Geburt von Kindern oder die Aufnahme von Familienangehörigen oder des Ehegatten eintreten.[3]

Übersicht: Überbelegung[4]

Anhaltspunkt:

  • Mindestwohnfläche pro Person[5]: 9 m2
  • Mindestwohnfläche pro Kind unter 6 Jahren[6]: 6 m2

Ob eine Überbelegung tatsächlich vorliegt, ist anhand des konkreten Einzelfalls zu entscheiden.[7]

  • Ein 1-Zimmer-Apartment wird von den Eltern und ihrem Kind bewohnt.[8]
  • Eine 30 m2-Wohnung, bestehend aus Küche, Schlafzimmer, Diele und Bad wird von 2 Erwachsenen und 3 Kindern bewohnt.[9]
  • Eine 40 m2 große 1-Zimmerwohnung wird von 2 Erwachsenen und 3 Kindern bewohnt.[10]
  • Eine 49 m2 große Wohnung wird von 7 Personen bewohnt.[11]
  • Eine 54 m2 große Wohnung wird von 2 Erwachsenen und 6 Kindern bewohnt.[12]
  • Eine 57 m2 große Wohnung wird von 2 Erwachsenen und 6 Kindern bewohnt.[13]
  • Eine 61 m2 große 3-Zimmer-Wohnung wird von 2 Erwachsenen und 7 Kindern bewohnt.[14]
  • Eine 64 m2 große Wohnung wird von 8 Personen bewohnt.[15]
  • Eine 70 m2 große 4-Zimmer-Wohnung wird von 4 Erwachsenen und 3 Kindern bewohnt.[16]
[2] BVerfG, Urteil v. 18.10.1993, 1 BvR 1335/93, ZMR 1994 S. 10; BGH, Urteil v. 14.7.1993, a. a. O.
[3] BGH, Urteil v. 14.7.1993, a. a. O.
[4] Nach Blankenstein, Das Mietverhältnis in der Krise, Abschn. 8.7.2 Wann liegt Überbelegung vor?
[6] Wie vor.
[7] BGH, Urteil v. 14.7.1993, a. a. O.
[8] BayObLG, Urteil v. 14.9.1983, ReMiet 7/82, ZMR 1984 S. 13.
[9] BGH, Urteil v. 14.7.1993, a. a. O.
[10] AG Berlin-Neukölln, Urteil v. 18.4.1988, 10 C 40/88, GE 1988 S. 633.
[16] BVerfG, Urteil v. 18.10.1993, a. a. O.

Kündigung, Überbelegung

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Herr / Frau / Eheleute

(Name und Anschrift des Mieters)

____________________, den ____________________

Mietverhältnis

Hier: Kündigung des Mietverhältnisses wegen Überbelegung

Sehr geehrte/r ____________________,

leider haben Sie auf mein Schreiben vom _______________, mit welchem ich Sie wegen der nicht akzeptablen dauerhaften Überbelegung der Ihnen überlassenen Wohnung abgemahnt hatte, nicht reagiert, sondern nutzen die Wohnung auch weiterhin in einem Maß und Umfang, der eine nicht hinnehmbare Abnutzung der Mietsache bedingt und diese in ihrer Substanz gefährdet.

Wie ich Ihnen bereits mitgeteilt habe, ist die Ihnen überlassene Wohnung zur Nutzung durch mehr als _____ Personen nicht geeignet, da sie über lediglich _____ Zimmer und eine Wohnfläche von gerade einmal _____ qm verfügt. Aus diesem Grund wurde die Höchstzahl der Nutzer mietvertraglich auf _____ Personen vereinbart.

Obgleich Sie nun ausreichend Gelegenheit hatten, die übermäßige Belegung der Wohnung zu reduzieren, haben Sie hierzu nichts unternommen. Ich sehe mich deshalb gezwungen, das mit Ihnen bestehende Mietverhältnis über die _____-Zimmer-Wohnung im _____-geschoss des Anwesens _______________ gemäß §§ 543 Abs.1, 569 Abs. 2 BGB wegen fortdauernder nicht hinnehmbarer Überbelegung und der damit einhergehenden übermäßigen Abnutzung sowie der Gefährdung der Mietsubstanz nun außerordentlich fristlos zu kündigen.

Hilfsweise spreche ich Ihnen gegenüber zudem aus den gleichen Gründen gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB die ordentliche Kündigung des vorbenannten Mietverhältnisses zum _______________, weiter hilfsweise zum nächstmöglichen Zeitpunkt aus.

Ich fordere Sie auf der Grundlage der ausgesprochenen fristlosen Kündigung zur unverzüglichen Räumung und Herausgabe der an Sie vermieteten Wohnung einschließlich aller Nebenräume auf. Ich erwarte hierzu bis spätestens _______________ die Rückgabe sämtlicher Schlüssel sowie die Rückgabe der Wohnung in geräumtem und vertragsgemäßem Zustand. Zur Vereinbarung eines Rückgabetermins setzen Sie sich bitte telefonisch mit mir in Verbindung.

Gegen die außerordentliche fristlose Kündigung steht Ihnen kein Recht zum Widerspruch zu.

Der hilfsweise erklärten ordentlichen Kündigung können Sie gemäß § 574 BGB bis späte...

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