Kündigung eines Mietverhältnisses im Falle der Insolvenz des Mieters?
 

Zusammenfassung

Nach § 19 Konkursordnung hatten der Vermieter und der Konkursverwalter ein Sonderkündigungsrecht, wenn über das Vermögen des Mieters das Konkursverfahren eröffnet worden ist. Die Regelung wurde mit Wirkung zum 1.1.1999 durch die Insolvenzordnung vom 5.10.1994 (BGBl.I S. 2866) ersetzt (§ 335 InsO i.V.m. Art. 110 EGInsO). Eines der Ziele der Insolvenzordnung ist es, der in früherer Zeit häufigen Massearmut entgegenzuwirken und die außergewöhnliche Sanierung zu fördern. Aus diesem Grunde ist u.a. auf ein Sonderkündigungsrecht des Vermieters im Falle der Insolvenz des Mieters verzichtet worden. Die Zulässigkeit vertraglicher Lösungsklauseln ist in der Literatur nach wie vor umstritten. Obergerichtliche Entscheidungen hierzu gibt es bislang noch nicht.

Nach der gesetzlichen Regelung gilt für die Insolvenz des Mieters das Folgende: Miet- und Pachtverhältnisse über unbewegliche Gegenstände oder Räume bestehen mit Wirkung für die Insolvenzmasse fort (§ 108 Abs. 1 S. 1 InsO). Der Insolvenzverwalter hat ein Sonderkündigungsrecht (§ 109 Abs. 1 S. 1 InsO), das auch für befristete Mietverhältnisse gilt und dessen Ausübung an keine Frist gebunden ist. Der Kündigungstermin richtet sich nach § 565 Abs. 5 BGB. Macht der Insolvenzverwalter von dem Sonderkündigungsrecht Gebrauch, so hat der Vermieter Anspruch auf Schadenersatz (§ 109 Abs. 1 S. 2 InsO). Es ist derjenige Schaden zu ersetzen, der dem Vermieter durch die vorzeitige Vertragsbeendigung entstanden ist.Der Vermieter ist insoweit aber lediglich Insolvenzgläubiger (§ 222 Abs. 1 Nr. 2 InsO) mit Anspruch auf anteilmäßige Befriedigung.

Der Vermieter hat nach der gesetzlichen Regelung kein Sonderkündigungsrecht.Die Kündigung wegen Zahlungsverzugs oder Zahlungsunpünktlichkeit nach den §§ 554, 554a, 564b Abs. 2 Nr. 1 BGB wird durch § 112 InsO beschränkt. Bei der Prüfung der Tatbestandsvoraussetzungen des § 554 BGB sind nur solche Rückstände zu berücksichtigen, die nach dem Antrag auf Eröffnung des Insolvenzverfahrens (§§ 13, 14 InsO) eingetreten sind (§ 112 InsO). Hinsichtlich der zuvor eingetretenen Rückstände geht das Kündigungsrecht verloren. Dies gilt auch dann, wenn der Tatbestand des § 554 BGB bereits gegeben war, der Vermieter aber von der Möglichkeit der Kündigung keinen Gebrauch gemacht hat. Hatte der Vermieter dagegen vor dem Eröffnungsantrag bereits wirksam nach § 554 BGB gekündigt (maßgeblich: der Zugang der Kündigungserklärung beim Mieter) so wirkt die Kündigung auch gegenüber dem Insolvenzverwalter. Dieser hat bei der Wohnraummiete die Möglichkeit, die Kündigungswirkung durch nachträgliche Zahlung (§ 554 Abs. 2 Nr. 2 BGB) zu beseitigen.

Dieselbe Rechtslage besteht hinsichtlich solcher Kündigungen, die auf eine unpünktliche Mietzahlung gestützt werden. Auch hier sind bei der Prüfung der Kündigungsvoraussetzungen nur solche Zahlungsunpünktlichkeiten zu berücksichtigen, die nach dem Eröffnungsantrag erfolgt sind.

Vertragliche Lösungsklauseln für den Fall der Mieterinsolvenz sind bei der Wohnraummiete unzulässig. Für die Geschäftsraummiete wird die Zulässigkeit von Lösungsklauseln in der Literatur teils bejaht (Minuth/Wolf, NZM 1999, 289, 292; Pape in: Hess/Pape InsO und EGInsO Rdn. 340), teils verneint (Schmidt/Futterer/Blank, Mietrecht 7. Aufl. 1999 § 564 BGB Rdn. 122 und § 554 BGB Rdn. 99 ff.; Eckert ZIP 1996, 897, 902; Marotzke in: Heidelberger Kommentar zur Insolvenzordnung § 119 InsO Rdn. 4). Bei dieser Sachlage schadet es nichts, wenn der Vermieter gewerblicher Räume in seine Mietverträge eine vertragliche Lösungsklausel aufnimmt. Er muss sich allerdings darüber im Klaren sein, dass die Wirksamkeit einer solchen Klausel zweifelhaft ist. Klarheit hierüber wird erst dann bestehen, wenn der BGH über die Sache entschieden hat.

Sonderregelungen gelten für noch nicht vollzogene Mietverhältnisse: War dem Mieter die Mietsache zur Zeit der Eröffnung des Insolvenzverfahrens noch nicht überlassen, so können sowohl der Vermieter als auch der Verwalter vom Vertrag zurücktreten (§ 109 Abs. 2 InsO). Tritt der Verwalter zurück, so steht dem Vermieter - wie im Falle des § 109 Abs. 1 S. 2 InsO - ein Schadensersatzanspruch zu. Die Ausübung des Rücktrittsrechts kann grundsätzlich bis zur Überlassung (Übergabe) der Mietsache ausgeübt werden. Sowohl der Vermieter als auch der Verwalter können allerdings den jeweils anderen Teil auffordern, sich über den Rücktritt zu erklären. Wird binnen zwei Wochen nach Zugang der Aufforderung keine Erklärung abgegeben, so geht das Rücktrittsrecht verloren.

Das ist nur ein Ausschnitt aus dem Produkt VerwalterPraxis. Sie wollen mehr? Dann testen Sie hier live & unverbindlich VerwalterPraxis 30 Minuten lang und lesen Sie den gesamten Artikel.



Meistgelesene beiträge