Kündigung einer Wohnung wegen Eigenbedarfs: Grundsatzentscheidung des BGH zur Annahme von Rechtsmissbrauch
  
Begriff

BGB §§ 241 Abs. 2, 242, 573

  1. Der Vermieter, der eine Wohnung auf unbestimmte Zeit vermietet, obwohl er entweder entschlossen ist oder zumindest erwägt, sie alsbald selbst in Gebrauch zu nehmen, setzt sich mit einer später hierauf gestützten Eigenbedarfskündigung zu seinem früheren Verhalten in Widerspruch, wenn er den Mieter, der mit einer längeren Mietdauer rechnet, bei Vertragsschluss nicht über die Aussicht einer begrenzten Mietdauer aufklärt. Die ausgesprochene Eigenbedarfskündigung ist in diesen Fällen wegen Rechtsmissbrauchs unwirksam (Bestätigung von BGH, Urteil v. 21.1.2009, VIII ZR 62/08, NJW 2009 S. 1139; Beschluss v. 6.7.2010, VIII ZR 180/09, WuM 2010 S. 512).
  2. Der Vermieter ist weder verpflichtet, von sich aus vor Abschluss eines unbefristeten Mietvertrags unaufgefordert Ermittlungen über einen möglichen künftigen Eigenbedarf anzustellen (sog. Bedarfsvorschau) noch den Mieter ungefragt über mögliche oder konkret vorhersehbare Eigenbedarfssituationen zu unterrichten (Fortführung von BGH, Urteil v. 20.3.2013, VIII ZR 233/12, NJW 2013 S. 1596).
  3. Daher liegt kein Rechtsmissbrauch vor, wenn der Vermieter einen unbefristeten Mietvertrag wegen eines nach Vertragsschluss entstandenen Eigenbedarfs kündigt und das Entstehen dieses Eigenbedarfs für ihn zwar im Rahmen einer "Bedarfsvorschau" erkennbar gewesen wäre, er jedoch bei Vertragsabschluss eine solche Kündigung nicht zumindest erwogen hat.
  4. Etwas anderes hat allerdings dann zu gelten, wenn der Vermieter anlässlich des Vertragsabschlusses von sich aus oder auf Fragen des Mieters vorsätzlich unrichtige Angaben über den derzeitigen Stand ihm bekannter, für die Beurteilung einer Eigenbedarfssituation maßgebender Tatsachen gemacht hat (Fortführung von BGH, Urteil v. 20.3.2013, VIII ZR 233/12, NJW 2013 S. 1596).

(amtliche Leitsätze des BGH)

Die Parteien schlossen im April 2011 einen unbefristeten Mietvertrag über eine in Mannheim gelegene 2-Zimmer-Wohnung. Mit Schreiben vom 28.2.2013 kündigte der Vermieter das Mietverhältnis wegen Eigenbedarfs für seine 20 Jahre alte Tochter. Diese habe sich nach dem Abitur für einen Auslandsaufenthalt in Australien entschieden, wo sie sich zur Zeit aufhalte. Die Tochter habe die Absicht, im Juli 2013 nach Mannheim zurückzukehren und den Wunsch nach einer eigenen abgeschlossenen Wohnung geäußert.

Das Berufungsgericht wies die Räumungsklage ab. Die Kündigung sei rechtsmissbräuchlich: Der Vermieter habe bei vorausschauender Planung in Erwägung ziehen müssen, dass er die Wohnung alsbald für seine Tochter benötige. Hierauf habe er die Mieter vor Vertragsschluss hinweisen müssen.

Der BGH hat das Urteil aufgehoben:

1 Ausschluss von bei Vertragsschluss vorhandenen Eigenbedarfsgründen

Das Bundesverfassungsgericht hatte sich in der Grundsatzentscheidung vom 14.2.1989 (1 BvR 356/88) mit der Frage zu befassen, ob der Vermieter ein Mietverhältnis nach nur kurzer Mietdauer wegen Eigenbedarfs kündigen kann, wenn er bereits beim Abschluss des Mietvertrags weiß, dass er die Wohnung alsbald selbst für sich oder einen Angehörigen benötigt.

Das BVerfG hat in dem Beschluss ausgeführt, dass dem Eigentümer "nicht eine Lebensplanung abverlangt werden (darf), die er im Zeitpunkt der Vermietung seines Eigentums noch nicht vorzunehmen brauchte". Dieser Grundsatz schließe es aber nicht aus, den Eigentümer mit solchen Bedarfsgründen auszuschließen, die bereits beim Abschluss des Mietvertrags vorlagen, "weil das Gericht damit nicht in unzulässiger Weise bei der Lebensplanung des Vermieters mitbestimmt, sondern ihn lediglich an der Durchsetzung seines Selbstnutzungswunsches aus Gründen hindert, die er in zurechenbarer Weise selbst gesetzt hat" (BVerfG, Beschluss v. 19.7.1993, 1 BvR 501/93).

Der BGH hat diese Rechtsgrundsätze übernommen (Urteile v. 21.1.2009, VIII ZR 62/08 und v. 20.3.2013, VIII ZR 233/12 sowie Beschluss v. 6.7.2010, VIII ZR 180/09). Hieran hält er im Grundsatz fest (Leitsatz 1).

2 Keine Bedarfsvorschau und allgemeine Informationspflicht

Der BGH hatte bisher noch nicht entschieden, ob der Vermieter den Mieter ungefragt über eine mögliche Eigenbedarfssituation informieren muss.

Von einem Teil der Literatur wird eine solche Verpflichtung aus § 241 Abs. 2 BGB abgeleitet (Blank, in Schmidt-Futterer, a. a. O., Rdn. 138). Diese Vorschrift bestimmt u. a., dass jede Mietpartei verpflichtet ist, "auf die Rechte, Rechtsgüter und Interessen des anderen Teils Rücksicht zu nehmen".

Der BGH vertritt die Ansicht, dass sich aus dieser Vorschrift keine "allgemeine Offenbarungspflicht" ableiten lässt, weil ein Vermieter die Entwicklung seiner Lebensumstände nicht vorhersehen kann (Rz. 43; Leitsatz 2).

3 Anforderungen an Ausschluss der Eigenbedarfskündigung

Ebenfalls hatte der BGH noch nicht entschieden, welche konkreten Anforderungen an den Ausschluss der Eigenbedarfskündigung in Fällen der vorliegenden Art zu stellen sind. In der instanzgerichtlichen Rechtsprechung und der Literatur werden hierzu im Wesentlichen 2 Ansichten vertreten.

Nach einer Ansicht müssen b...

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