Begriff

BGB § 573 Abs. 2 Nr. 2

Eine GbR als Vermieterin kann ein Wohnraummietverhältnis kündigen, wenn einer ihrer Gesellschafter die Räume als Wohnung für sich benötigt.

(Leitsatz der Redaktion)

Gesellschaftszweck der GbR und Eigenbedarf der Gesellschafter

Das Wohngebäude besteht aus 3 Eigentumswohnungen. Eigentümerin der Wohnungen ist eine im Jahr 2012 gegründete, aus 3 Personen (A, B und C) bestehende (Familien-)Gesellschaft in der Rechtsform einer Außen-GbR. Zweck der Gesellschaft ist gem. § 1 des Gesellschaftsvertrags "der Erwerb, die Verwaltung und Nutzung der nach WEG in Wohnungs- und Teileigentum aufgeteilten Immobilie ... so auch die Eigennutzung durch die Gesellschafter".

Der Mieter nutzt die Wohnung Nr. 1 sowie Teile der Wohnung Nr. 2 aufgrund eines im Jahr 2003 mit dem Voreigentümer geschlossenen Mietvertrags.

Die Gesellschaft hat das Gebäude im Jahr 2012 erworben. Mit Schreiben vom 24.3.2014 kündigte sie das mit dem Mieter bestehende Mietverhältnis. In dem Kündigungsschreiben ist ausgeführt, dass die Wohnung Nr. 1 von dem Gesellschafter A und die Wohnung Nr. 2 von dem Gesellschafter B benötigt werde.

Die Instanzgerichte haben die Räumungsklage mit der Begründung abgewiesen, dass eine GbR eine Kündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB nicht auf den Wohnbedarf eines Gesellschafters stützen kann.

Rechtsfähigkeit und Kündigungsbefugnis der GbR-Gesellschaft

Der BGH hob das Urteil auf. Er verweist auf die Grundsatzentscheidung vom 14.12.2016 (VIII ZR 232/15, NJW 2017 S. 11). Danach scheidet zwar eine unmittelbare Anwendung des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB aus. Jedoch sei die Vorschrift entsprechend anzuwenden.

Der BGH führt dazu aus, dass die GbR bis zum Jahr 2000 als (gewöhnliche) Vermietermehrheit behandelt worden sei. Entsprechend dieser Rechtsauffassung sei jedes Mitglied der Gesellschaft als Partei des Mietverhältnisses zur Kündigung wegen Eigenbedarfs berechtigt gewesen.

Erst seit der Grundsatzentscheidung des BGH vom 29.1.2001 (II ZR 331/00, NJW 2001 S. 1056) sei anerkannt, dass die (Außen-)Gesellschaft bürgerlichen Rechts Rechtsfähigkeit besitzt, soweit sie durch Teilnahme am Rechtsverkehr eigene Rechte und Pflichten begründet. Damit treten als Vermieter nicht mehr die einzelnen Mitglieder der Gesellschaft, sondern die Gesellschaft als solche in Erscheinung. Die Möglichkeit der unmittelbaren Anwendung des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB zum Zwecke der Kündigung wegen des Wohnbedarfs einzelner Gesellschafter sei damit entfallen. Auf diese Weise sei eine vom Gesetzgeber nicht geplante Lücke entstanden, die durch eine entsprechende Anwendung des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB zu schließen sei.

BGH, Urteil v. 15.3.2017, VIII ZR 92/16

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