Begriff

BGB § 573 Abs. 2 Nr. 2

1. Eine teilrechtsfähige (Außen-)Gesellschaft des bürgerlichen Rechts kann sich in entsprechender Anwendung des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB auf den Eigenbedarf eines ihrer Gesellschafter oder dessen Angehörigen berufen (Fortführung von Senat, Urteile v. 27.6.2007, VIII ZR 271/06, NJW 2007 S. 2845, Rn. 15; v. 16.7.2009, VIII ZR 231/08, NJW 2009 S. 2738, Rn. 13 f. und v. 23.11.2011, VIII ZR 74/11, NJW-RR 2012 S. 237, Rn. 23).
2a. Der wegen Eigenbedarfs kündigende Vermieter hat im Rahmen seiner vertraglichen Rücksichtnahmepflicht dem Mieter eine andere, ihm während der Kündigungsfrist zur Verfügung stehende vergleichbare Wohnung zur Anmietung anzubieten, sofern sich diese im selben Haus oder in derselben Wohnanlage befindet (Bestätigung von Senat, Urteile v. 9.7.2003, VIII ZR 276/02, NJW 2003 S. 2604 unter II 2, sowie VIII ZR 311/02, WuM 2003 S. 463 unter II 1; v. 9.11.2005, VIII ZR 339/04, BGHZ 165 S. 75, 79; v. 4.6.2008, VIII ZR 292/07, NJW 2009 S. 1141, Rn. 12; v. 13.10.2010, VIII ZR 78/10, NJW 2010 S. 3775, Rn. 14 und v. 21.12.2011, VIII ZR 166/11, NJW-RR 2012 S. 341, Rn. 24).
2b. Die Verletzung dieser Anbietpflicht hat jedoch nicht zur Folge, dass die berechtigt ausgesprochene Eigenbedarfskündigung nachträglich rechtsmissbräuchlich und damit unwirksam wird. Sie zieht lediglich einen Anspruch auf Schadensersatz in Geld nach sich (insoweit Aufgabe der bisherigen Senatsrechtsprechung; zuletzt Urteil v. 21.12.2011, VIII ZR 166/11, NJW-RR 2012 S. 341).

(amtliche Leitsätze des BGH)

Zwischen den Parteien besteht (oder bestand) seit dem Jahr 1985 ein Mietverhältnis über eine in München gelegene 5-Zimmer-Wohnung zu einer Monatsmiete von 1.374,12 EUR. Vermieterin ist seit dem Jahr 1991 eine aus 4 Mitgliedern bestehende Gesellschaft des bürgerlichen Rechts (GbR). Mit Schreiben vom 30.9.2013 kündigte die Vermieterin die Wohnung mit der Begründung, diese werde für die Tochter eines der Gesellschafter benötigt.

Der BGH hatte zu entscheiden, ob ein gesetzlicher Kündigungsgrund vorliegt, wenn die Wohnung durch eine GbR vermietet wurde und einer der Gesellschafter die Räume für sich oder einen seiner Angehörigen benötigt.

1. Eigenbedarfskündigung für GbR-Gesellschafter möglich (zu Leitsatz 1.)

1.1 GbR und Vermietermehrheit

Nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB ist der Vermieter u. a. dann zur Kündigung berechtigt, wenn er "die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt". Diese Voraussetzungen liegen nicht vor, wenn die Wohnung nicht durch eine natürliche Person, sondern durch eine Gesellschaft vermietet worden sind. Dies beruht darauf, dass eine Gesellschaft als solche nicht "wohnen" kann, sodass auch kein Bedarf an Räumen zu Wohnzwecken besteht.

Hiervon ist die Frage zu unterscheiden, ob eine Personengesellschaft wegen Eigenbedarfs für einen Gesellschafter kündigen kann. Hierzu werden folgende Ansichten vertreten:

  1. Eine Eigenbedarfskündigung ist ausgeschlossen, weil der Kündigungstatbestand voraussetzt, dass die Wohnung vom "Vermieter" benötigt wird. "Vermieter" in diesem Sinne ist derjenige, dem die Rechte und Pflichten aus dem Mietvertrag zustehen. Ist eine Wohnung durch eine GbR vermietet, stehen die Rechte und Pflichten nicht den Gesellschaftern, sondern der rechtlich selbstständigen Gesellschaft zu (Blank, in Schmidt-Futterer, § 573 BGB Rn. 46).
  2. Eine Eigenbedarfskündigung ist nur dann möglich, wenn alle Gesellschafter Eigenbedarf haben. In diesem Fall sei es möglich, die Gesellschafter wie eine Vermietermehrheit zu behandeln (Harke, ZMR 2002, S. 405, 407).
  3. Eine GbR ist wie eine Vermietermehrheit zu behandeln, wenn der Gesellschafterbestand überschaubar und dem Mieter namentlich bekannt ist (Häublein, in MüKomm, § 573 BGB Rn. 67).
  4. Eine GbR ist generell wie eine Vermietermehrheit zu behandeln. Auf die Zahl der Gesellschafter kommt es nicht an. Es spielt auch keine Rolle, ob der Mieter die Gesellschafter kennt (Palandt/Weidenkaff, § 573 BGB Rn. 26).

Dieser Ansicht hat sich der BGH in den Urteilen vom 27.6.2007 (VIII ZR 271/06, NJW 2007 S. 2845), vom 16.7.2009 (VIII ZR 231/08, NJW 2009 S. 2738) und vom 23.11.2011 (VIII ZR 74/11, NJW-RR 2012 S. 237) angeschlossen. Zur Begründung hat der BGH im Wesentlichen ausgeführt, es sei nicht gerechtfertigt, "Gesellschafter einer bürgerlich-rechtlichen Gesellschaft (in Bezug auf das Kündigungsrecht) schlechter zu stellen als Mitglieder einer einfachen Vermietermehrheit". Daraus folgt, dass die Vermietung durch eine GbR ebenso zu behandeln ist wie eine Vermietung durch mehrere natürliche Personen.

An dieser Rechtsprechung hält der BGH im Ergebnis fest.

1.2 Rechtsfähigkeit und Kündigungsbefugnis der Gesellschaft

Allerdings wird die Kündigungsbefugnis der Gesellschaft wegen des Bedarfs für einen Gesellschafter nunmehr anders begründet.

Eine unmittelbare Anwendung des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB scheide aus. Jedoch sei die Vorschrift entsprechend anzuwenden. Die entsprechende (analoge) Anwendung eines Gesetzes setzt nach allgemeiner An...

Das ist nur ein Ausschnitt aus dem Produkt VerwalterPraxis. Sie wollen mehr? Dann testen Sie hier live & unverbindlich VerwalterPraxis 30 Minuten lang und lesen Sie den gesamten Inhalt.


Meistgelesene beiträge