Begriff

Die Regelung des § 174 Satz 1 BGB ist auf einseitige Willenserklärungen des Verwalters im Namen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer auf der Grundlage einer Vereinbarung oder eines Beschlusses der Wohnungseigentümer nach § 27 Abs. 3 Satz 1 Nr. 7 WEG anwendbar (BGH, Urteil v. 20.2.2014, III ZR 443/13).

Neuer Verwalter kündigt entsprechend Beschlussfassung Vertrag mit Reinigungsunternehmen

Die Eigentümergemeinschaft hatte ein Service-Unternehmen mit der periodischen Reinigung des Gemeinschaftseigentums beauftragt. Anlässlich einer Eigentümerversammlung beschlossen die Wohnungseigentümer die Abberufung des bisherigen Verwalters und die Kündigung des Service-Vertrags. Der neu bestellte Verwalter kündigte dann gegenüber dem Service-Unternehmen und begründete die Kündigung mit permanenter Schlechtleistung. Das Unternehmen widersprach der Kündigung und rügte die fehlende Vollmacht des Verwalters. Die Rüge war erfolgreich, die Kündigung unwirksam.

Vollmachtsurkunde nicht vorgelegt

Nach der Bestimmung des § 174 Satz 1 BGB ist ein einseitiges Rechtsgeschäft, das ein Bevollmächtigter einem anderen gegenüber vornimmt, unwirksam, wenn dem Bevollmächtigten eine Vollmachtsurkunde nicht vorliegt und der andere das Rechtsgeschäft aus diesem Grunde unverzüglich zurückweist. Bei der Kündigung handelt es sich um ein einseitiges Rechtsgeschäft. Eine Vollmacht war der Kündigung nicht beigefügt. Die Kündigung wurde aus diesem Grund auch unverzüglich zurückgewiesen.

Vertretungsmacht des Verwalters ergibt sich nicht aus öffentlichem Register

Zwar ist anerkannt, dass es im Fall gesetzlicher Vertretungsmacht bei Kündigungen durch den Vertreter keiner schriftlichen Vollmacht gemäß § 174 Satz 1 BGB bedarf. Dies gilt allerdings nur dann, wenn sich die Vertretungsmacht aus einem öffentlichen Register ergibt. Da es etwa bezüglich einer Außen-GbR (Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR)) kein öffentliches Register gibt, dem sich die Vertretungsverhältnisse entnehmen lassen, ist die Bestimmung des § 174 BGB auf die Vertretung der Gesellschaft ungeachtet dessen anzuwenden, dass der GbR (Teil-)Rechtsfähigkeit zukommt. Nichts anderes aber gilt auch bezüglich einer WEG. Ob einem Verwalter nach § 27 Abs. 3 Satz 1 Nr. 7 WEG eine über die gesetzlichen Vorgaben hinausgehende Vertretungsmacht eingeräumt ist, ist ebenfalls weder in einem Register vermerkt noch sonst für den Geschäftsverkehr überprüfbar.

Verwalter hat der Kündigung eine schriftliche Vollmacht beizulegen

Jedenfalls gehört es nicht zu den gesetzlichen Rechten und Pflichten des Verwalters, etwa Vertragsverhältnisse namens der Gemeinschaft zu kündigen. Es bedarf hierfür vielmehr eines Beschlusses. Gesetzliche Beschlussgrundlage ist insoweit die Bestimmung des § 27 Abs. 3 Satz 1 WEG. Auch wenn der Verwalter also entsprechend etwa zur Kündigung eines Vertragsverhältnisses ermächtigt ist, erschließt sich dies dem Kündigungsempfänger nicht automatisch. Der Verwalter hat daher der Kündigung eine schriftliche Vollmacht beizufügen, will die Gemeinschaft nicht das Risiko eingehen, dass die erklärte Kündigung wegen des Vollmachtmangels zurückgewiesen wird.

Bedeutung für die Verwalterpraxis

Die Bedeutung dieser Entscheidung für die Verwalterpraxis ist nicht unerheblich, andererseits auch nicht zu überschätzen. Möchte man einem Vertragspartner der Gemeinschaft – etwa Hausmeister, Reinigungsunternehmen, Gärtner – kündigen, sollte bereits im Beschlusswortlaut die entsprechende Bevollmächtigung des Verwalters zum Ausdruck kommen ("Der Verwalter wird bevollmächtigt, namens und im Auftrag der Eigentümergemeinschaft das Vertragsverhältnis mit ____ zu kündigen."). Als ausreichendes Vollmachtexemplar i. S. d. § 174 Satz 1 BGB wird man dann das von den in § 24 Abs. 6 Satz 2 WEG genannten Personen unterzeichnete Versammlungsprotokoll ansehen können. Freilich gehen den zu Kündigenden Interna der Gemeinschaft nichts an. Deshalb sollte die Protokollierung des "Kündigungsbeschlusses" gesondert erfolgen und von den eben genannten Personen unterzeichnet sein. Dieses "Auszugsprotokoll" ist dann der Kündigung mit den Originalunterschriften beizufügen.

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