Enger zeitlicher Zusammenhang

Die Kündigung nach § 543 BGB muss in engem zeitlichen Zusammenhang mit dem Vertragsverstoß erfolgen.

Gegen die Unzumutbarkeit der Fortsetzung des Mietverhältnisses spricht, wenn die Kündigung erst längere Zeit nach der Vertragsverletzung ausgesprochen wird, da dies als Indiz dafür gewertet werden kann, dass das Verhalten nicht als besonders schwerwiegend empfunden wurde und die Fortsetzung des Mietverhältnisses daher nicht unzumutbar ist.[1]

Verwirkung

Das Kündigungsrecht kann daher auch verwirkt werden, wenn es nicht angemessene Zeit nach der Vertragsverletzung ausgeübt wird.[2] Insofern hat der Gesetzgeber aber auch bei der Neuregelung von der Festsetzung einer einheitlichen Ausschlussfrist abgesehen, da dies bei der Vielgestaltigkeit der Mietverhältnisse nicht möglich sei.[3]

Dementsprechend reichen die Entscheidungen zur Frage, wie lange die "angemessene Frist" i. S. d. § 314 Abs. 3 BGB ist, von "14 Tagen"[4] bis zur Dauer von "4 – 5 Monaten".[5]

Eine Kündigung 6 Monate nach dem Vorfall ist jedenfalls verspätet.[6] Anderslautende Formularklauseln, wonach keine Verwirkung des Kündigungsrechts eintreten kann, sind wegen Verstoßes gegen § 307 BGB unwirksam.[7]

Neuerliche Kündigung des Vermieters

Weist das Gericht eine auf eine außerordentliche Kündigung gestützte Räumungsklage ab (z. B. weil der Vertragsverstoß noch nicht nachhaltig genug war), ist der Vermieter nicht gehindert, eine erneute Kündigung und Räumungsklage darauf zu stützen, dass der Mieter das beanstandete Verhalten nach der letzten mündlichen Verhandlung des Vorprozesses fortgesetzt hat. Die Rechtskraft des Urteils steht einer erneuten, auf dieselben Gründe gestützten Kündigung nicht entgegen.[8] Dies bedeutet, dass die erneute Kündigung des Vermieters Erfolg hat, wenn durch die Fortsetzung des beanstandeten Verhaltens die für eine Kündigung erforderliche Nachhaltigkeit des Vertragsverstoßes bzw. die Unzumutbarkeit der Fortsetzung des Mietverhältnisses erst erreicht wird. Ferner kann der Vermieter die erneute Kündigung auch auf solche Gründe stützen, die im Zeitpunkt der letzten mündlichen Verhandlung zwar schon objektiv vorlagen, ihm aber erst nach diesem Zeitpunkt bekannt geworden sind.[9]

Umdeutung in ordentliche Kündigung

Eine fristlose Kündigung, die vom Gericht mangels Schwere des Vertragsverstoßes als unbegründet angesehen wurde, kann in eine ordentliche Kündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB umgedeutet werden. Dabei können auch zurückliegende Vorfälle, die für sich genommen eine Kündigung nach § 543 BGB nicht rechtfertigen, berücksichtigt werden.[10]

Die Neuregelung des § 543 Abs. 1 BGB, der durch das Mietrechtsreformgesetz eingefügt worden ist, ersetzt auch das bislang aus allgemeinen Rechtssätzen hergeleitete fristlose Kündigungsrecht aus wichtigem Grund, das Bedeutung hatte, wenn Störungen nicht schuldhaft erfolgt sind. Da die neue Regelung im Wesentlichen der bisherigen Rechtslage entsprechen soll[11], kann zur Bestimmung des Anwendungsbereichs die Rechtsprechung herangezogen werden, die zur fristlosen Kündigung bei fehlendem Verschulden ergangen ist und bisher auf die §§ 242, 626 Abs. 1 BGB gestützt war.[12]

Danach kann ein wichtiger Grund (Kündigungsgrund) vorliegen, wenn das gegenseitige Vertrauensverhältnis so nachhaltig zerrüttet ist, dass ein gedeihliches Zusammenwirken der Vertragspartner nicht mehr zu erwarten ist.[13]

Umstände, die in der Risikosphäre des Vermieters liegen, stellen dabei keinen wichtigen Grund dar, z. B. wenn dem Vermieter von der Behörde aufgetragen wurde, das Gebäude abzureißen.[14]

Dementsprechend kann der Vermieter auch nicht ein auf 10 Jahre befristetes Mietverhältnis über Gewerberäume vorzeitig mit der Begründung kündigen, er plane den Abriss des Gebäudes, damit dort ein unter städtebaulichen Gesichtspunkten erwünschtes Einkaufszentrum entstehen kann. Dies gilt auch dann, wenn es sich um den letzten im Haus verbliebenen Mieter handelt und die übrigen Räume des Gebäudes nach dem Auszug der anderen Mieter bereits leer stehen.[15]

 
Hinweis

Kündigungsgrund von Vermieter verursacht

Der Vermieter kann jedoch keinen Kündigungsgrund aus einem Umstand herleiten, den er selbst verursacht hat.[16]

Daher ist der Vermieter auch nicht zur Kündigung aus wichtigem Grund berechtigt, wenn er in einer Wohnungseigentumsanlage Räume zu Zwecken (z. B. zum Betrieb eines Cafés) vermietet, die nach der Gemeinschaftsordnung bzw. Teilungserklärung nicht erlaubt sind und er daraufhin von einem anderen Eigentümer auf Unterlassung in Anspruch genommen wird.[17]

Geschäftsunfähiger Mieter

Ein geschäftsunfähiger Mieter kann wegen Nichtzahlung der Miete gekündigt werden, obwohl wegen seiner Geschäftsunfähigkeit kein Verschulden und damit kein Verzug vorliegt.[18]

Ferner können erhebliche und unzumutbare Belästigungen durch schuldunfähige Personen (z. B. nachhaltige Störung des Hausfriedens) die Kündigung begründen.[19]

Fortsetzung noch zumutbar?

Bei solchen Störungen kommt es nicht in erster Linie auf das Verschulden des Miet...

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