Kündigung durch den Vermieter / 2.1.3.1 Fristlose Kündigung ohne Abmahnung

Eine fristlose Kündigung des Mietverhältnisses ohne vorherige Abmahnung ist zulässig, wenn es dem Vermieter weder zuzumuten ist, sich zunächst mit einer Abmahnung zu begnügen, noch das Mietverhältnis bis zum Ablauf der Kündigungsfrist fortzusetzen.

  • Dies kann der Fall sein, wenn der Mieter in der Wohnung Rauschgift produziert, z. B. Cannabispflanzen in erheblichem Umfang anbaut.[1] Dagegen soll der Anbau einer geringen Menge für den Eigenverbrauch des Mieters nicht zur Kündigung berechtigen.[2]
  • Eine fristlose Kündigung ohne vorherige Abmahnung kann ferner zulässig sein, wenn eine schwerwiegende Vertragsverletzung des Mieters einen Straftatbestand (z. B. Sachbeschädigung) erfüllt[3] oder der Mieter durch sein Verhalten eine Bedrohungslage geschaffen und dadurch das Vertrauen in einer Weise zerstört hat, dass dieses durch das Aussprechen der Abmahnung nicht mehr hergestellt werden kann. Die Schutzpflicht des Vermieters gegenüber den anderen Mietern gebietet es in diesem Fall, dem Vermieter die Möglichkeit der sofortigen Beendigung des Mietverhältnisses einzuräumen.[4]
  • Dies gilt auch dann, wenn es sich dabei um ein sucht- oder krankheitsbedingtes Fehlverhalten des Mieters handelt[5] oder der Mieter unter Betreuung steht.[6]
  • Auch Repressalien des Mieters gegenüber einem Nachbarn (hier: Einschlagen der Wohnungseingangstür) zur Vergeltung einer Aussage des Nachbarn im Zusammenhang mit einem vom Vermieter geführten Räumungsrechtsstreit rechtfertigen auch ohne den vorherigen Ausspruch einer Abmahnung die außerordentliche fristlose Kündigung des Mietverhältnisses gem. §§ 543 Abs. 1, 569 Abs. 2 BGB[7]
  • Störungen des Hausfriedens durch Lärm und Gewalt gegen Mitbewohner sowie Beleidigungen und massive Bedrohungen von Nachbarn rechtfertigen die außerordentliche fristlose Kündigung durch den Vermieter auch dann, wenn die Wohnung im sozialen Wohnungsbau gelegen ist. Selbst wenn es hier relativ gesehen häufiger zu Störungen des Hausfriedens kommen sollte, sind jedenfalls schwere Vorfälle nicht hinnehmbar.[8]
  • Ferner kann eine fristlose Kündigung ohne vorherige Abmahnung gerechtfertigt sein[9], wenn der Mieter den Vermieter ohne sachlichen Grund einer Straftat oder einer Ordnungswidrigkeit, z. B. der Zweckentfremdung von Wohnraum beschuldigt, um ein amtliches Verfahren gegen den Vermieter zu veranlassen.[10]
  • Gleiches gilt für vorsätzliche oder leichtfertige, inhaltlich unrichtige Strafanzeigen gegen den Vermieter.[11] Aber auch wenn der angezeigte Sachverhalt in objektiver Hinsicht zutreffend sein sollte, kann eine fristlose Kündigung gerechtfertigt sein, falls der Mieter dem Vermieter leichtfertig Betrugsabsicht unterstellt, ohne dass Anhaltspunkte für ein vorsätzliches Verhalten des Vermieters bestehen (z. B. bei Berechnung der Miete).[12] Eine andere Bewertung kann sich ergeben, wenn der Mieter mit der Anzeige objektiv ein eigenes Interesse, z. B. die Aufklärung eines ihn belastenden Sachverhalts verfolgt.[13]

    Erstattet der Mieter gegen den Vermieter Anzeige wegen einer angeblichen Straftat des Vermieters, ist es Aufgabe des Mieters, darzulegen und ggf. zu beweisen, dass der Vermieter die angezeigte Tat entweder tatsächlich begangen hat oder der Mieter jedenfalls im Rahmen der Anzeigeerstattung nicht leichtfertig gehandelt hat. Leichtfertigkeit liegt vor, wenn der Anzeigende bei gewissenhafter, ihm möglicher und zumutbarer Prüfung hätte erkennen müssen, dass die Unterlagen für seine Behauptungen unzulänglich oder unzuverlässig sind oder auf haltlosen Vermutungen beruhen. Eine auf haltlose Vermutungen gestützte Strafanzeige des Mieters gegen den Vermieter kann eine schwerwiegende Verletzung der Treuepflicht nach § 241 Abs. 2 BGB darstellen und den Vermieter zur fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses berechtigen. Einer vorherigen Abmahnung des Mieters bedarf es nicht, wenn die Kündigung aus besonderen Gründen unter Abwägung der beiderseitigen Interessen gerechtfertigt ist. Ferner kann die Erstattung einer Strafanzeige gegen die andere Vertragspartei den Straftatbestand der üblen Nachrede i. S. d. § 186 StGB erfüllen, sofern die Tatsache nicht erweislich wahr ist.[14]

    Eine Strafanzeige stellt insbesondere dann einen Kündigungsgrund dar, wenn dadurch der Grundsatz der Verhältnismäßigkeit der Mittel verletzt wird. Insofern ist neben dem Verhalten des Angezeigten zu prüfen, ob die Anzeige im Rahmen der Wahrnehmung staatsbürgerlicher Rechte bzw. in Erfüllung staatsbürgerlicher Pflichten erfolgt ist oder zur Wahrung eigener Interessen. An einer Verhältnismäßigkeit der Mittel fehlt es insbesondere dann, wenn der Anzeigenerstatter nicht zur Wahrung eigener Interessen handelt, sondern um dem Angezeigten einen Schaden zuzufügen.[15] Dies kann auch dann der Fall sein, wenn die Anzeige zwar auf wahren Tatsachen beruht, sich aber dennoch als unangemessen darstellt, weil der Anzeigenerstatter mit der Anzeige Interessen weiter verfolgen und durchsetzen will, die er auf dem Zivilrechtsweg nicht erfolgreich durchzusetzen vermochte, z. B. St...

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