Der Mieter hat dem Vermieter alle Nachteile zu ersetzen, die dem Vermieter aufgrund der vom Mieter veranlassten fristlosen Kündigung entstehen. Dieser Schadensersatzanspruch des Vermieters umfasst insbesondere den Mietausfall, d. h. die ihm entgehende Miete für die vereinbarte feste Vertragsdauer[1] oder (z. B. bei einem unbefristeten Mietverhältnis) bis zu dem Zeitpunkt, zu dem sich der Mieter nach Vertrag oder Gesetz erstmals nach der Kündigung seinerseits vom Vertrag hätte lösen können[2] – maximal jedoch bis zu einer vorzeitigen Neuvermietung, wobei der Mieter im Fall einer Neuvermietung zu einer reduzierten Miete auch die Mietdifferenz zu ersetzen hat.[3]

Dabei ist es grundsätzlich nicht zu beanstanden, wenn der Vermieter mit seiner Klage für die Zeit bis zur Neuvermietung die Bruttomiete geltend macht, auf die darin enthaltenen Nebenkostenvorauszahlungen die nach seiner Abrechnung geschuldeten Nebenkosten anrechnet und den zugunsten des Mieters verbleibenden Saldo mit der geschuldeten Nettomiete verrechnet, da der Mieter dadurch im Ergebnis wirtschaftlich nicht schlechter gestellt wird als bei einer isolierten Nebenkostenabrechnung.[4]

Dagegen muss es sich der Vermieter nicht als Vorteil anrechnen lassen, wenn er die Räume zu einer höheren Miete wieder vermietet hat, da der Mietausfall jeweils mit der Fälligkeit der früher geschuldeten Miete entsteht und spätere Ereignisse (z. B. Weitervermietung zu einer höheren Miete) einen bereits entstandenen Schadensersatzanspruch unberührt lassen.[5] Etwas anderes kann nur gelten, wenn mit der vorzeitigen Möglichkeit der Weitervermietung typischerweise die Erzielung einer höheren Miete verbunden ist, z. B. bei stark ansteigenden Marktmieten für vergleichbare Objekte.[6]

Die Mietausfallentschädigung für Leerstandszeiten nach Rückgabe der Mieträume aufgrund fristloser Kündigung des Vermieters unterliegt als Schadensersatzleistung nicht der Umsatzsteuer, da es sich hierbei nicht um ein Entgelt i. S. v. § 1 Abs. 1 Nr. 1 UStG handelt.[7]

Wird das Mietverhältnis aufgrund von Mietrückständen anstatt durch fristlose Kündigung des Vermieters durch eine einvernehmliche Vertragsaufhebung beendet, sind Schadensersatzansprüche des Vermieters nicht deshalb ausgeschlossen.[8]

Ferner sind nach einer außerordentlichen fristlosen Kündigung des Vermieters wegen Zahlungsverzugs Schadensersatzansprüche auf Zahlung des Mietausfalls bis zum regulären Ablauf eines befristeten, d. h. noch bis zu einem bestimmten Zeitpunkt laufenden Mietverhältnisses nicht ausgeschlossen, wenn es zunächst zu einer stillschweigenden unbefristeten Vertragsverlängerung kommt, z. B. weil der Mieter trotz der Kündigung die Wohnung nicht geräumt und der Vermieter der Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht widersprochen hat[9] und der Mieter in der Folge dann seinerseits ordentlich kündigt.[10]

Die Ansprüche des Vermieters enden nicht durch den Verkauf des Hauses und dessen Übergabe an den Erwerber.[11]

Nach Kündigung des Mietverhältnisses wegen Zahlungsverzugs kann der Vermieter den Mieter auf Räumung der Wohnung und zugleich auf zukünftige monatliche Zahlung einer Nutzungsentschädigung bis zur erfolgten Räumung und Herausgabe der Wohnung in Anspruch nehmen. Ein solcher auf zukünftige Leistung gerichteter Zahlungsantrag des Vermieters ist zulässig, da angesichts von bereits entstandenen Mietrückständen die Besorgnis besteht, dass der Mieter die berechtigten Forderungen nicht mehr erfüllen wird. Nicht erforderlich ist, dass der Mieter die Forderung des Vermieters ernsthaft bestreitet oder die Zahlungsunfähigkeit des Mieters feststeht.[12]

Ein solches Vorgehen entspricht ferner dem Bedürfnis nach einer wirtschaftlichen Prozessführung und der Vermeidung von Folgeprozessen.[13]

Zu ersetzen sind auch Betriebskostenvorauszahlungen nicht nur auf die verbrauchsunabhängigen, sondern auch auf die verbrauchsabhängigen Kosten.[14]

Anwaltskosten

Ferner hat der Mieter dem Vermieter auch Anwaltskosten als Kosten der Rechtsverfolgung, z. B. für die Abfassung des Kündigungsschreibens, zu ersetzen.[15] Dies gilt insbesondere bei privaten Vermietern, die weder rechtskundiges Personal beschäftigen noch selbst über besondere Rechtskunde im einschlägigen Bereich verfügen. Angesichts der formalen Anforderungen[16] verstößt ein Vermieter, der sich rechtlicher Hilfe bedient, nicht gegen die ihm obliegende Schadensminderungspflicht und kann die Kosten insoweit unter Verzugsgesichtspunkten vom Mieter ersetzt verlangen.[17]

Dagegen bedürfen gewerbliche Großvermieter nach Auffassung des BGH in tatsächlich und rechtlich einfach gelagerten Fällen keiner anwaltlichen Hilfe bei der Abfassung einer fristlosen Kündigung eines Mietverhältnisses wegen Zahlungsverzugs mit 2 Monatsmieten. Dies gilt auch dann, wenn der Großvermieter über keine eigene Rechtsabteilung verfügt. Sofern er trotzdem einen Rechtsanwalt mit der Kündigung des Mietverhältnisses beauftragt, müssen die hierdurch entstehenden Kosten nicht vom Mieter als Verzugsschaden erstattet werden.[18]

...

Das ist nur ein Ausschnitt aus dem Produkt VerwalterPraxis. Sie wollen mehr? Dann testen Sie hier live & unverbindlich VerwalterPraxis 30 Minuten lang und lesen Sie den gesamten Inhalt.


Meistgelesene beiträge