Kündigung durch den Vermieter / 2.1.2.4 Berücksichtigung von Minderungs- und Zurückbehaltungsansprüchen

Auseinandersetzungen über die Berechtigung des Mieters zur Mietminderung muss der Vermieter nicht in einem dem Räumungsprozess vorgehenden Forderungsprozess austragen. § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB knüpft die außerordentliche Kündigungsbefugnis des Vermieters allein daran, dass der Mieter mit der Zahlung der Miete in Verzug geraten ist. Des Weiteren hängt die Wirksamkeit der Kündigung davon ab, ob der Zahlungsverzug bis zu bestimmten Zeitpunkten noch andauert. Dass darüber hinaus ein rechtskräftiger Titel über die rückständige Miete vorliegen muss, wird nirgends angeordnet. Es verstößt daher gegen das verfassungsrechtliche Willkürverbot, dem kündigenden Vermieter den Räumungsanspruch mit der Begründung zu versagen, er müsse die rückständige Miete zuvor in einem gesonderten gerichtlichen Verfahren gegen den Mieter geltend machen.

Berechtigung zur Mietminderung

Soweit tatsächlich eine Berechtigung zur Mietminderung oder ein Zurückbehaltungsrecht bestand, liegt ein Verzug bereits tatbestandlich nicht vor (so z. B. wenn die tatsächliche Wohnfläche der Mietwohnung um mehr als 10 % unter der im Mietvertrag angegebenen Wohnfläche liegt.

Bei Bestehen von Mietmängeln kann der Mieter i. d. R. einen Betrag in Höhe des 2-fachen Minderungsbetrags bis zur Mängelbeseitigung zurückbehalten. Bei einem geringfügig überhöhten Zurückbehalten von Miete trifft den Mieter i. d. R. kein Verschulden, da nach früherer Rechtsprechung ein 3- bis 5-facher Betrag zurückbehalten werden durfte.

Ein Verzug besteht nicht, wenn der Mieter zur Wahrung seiner Ansprüche wegen Mängel der Mietsache die Zahlung nur unter Vorbehalt leistet. Die Zahlung unter Vorbehalt schließt nur die Wirkung des § 814 BGB aus.

 
Hinweis

Zahlung unter Vorbehalt

Kürzt der Mieter die Miete wegen eines vermeintlichen Minderungsrechts und gleicht den Rückstand unter Vorbehalt aus, sobald eine Kündigung des Vermieters erfolgt, bringt der Vorbehalt zum Ausdruck, dass der Mieter seine vermeintliche Rechtsposition weiter verfolgen will. Stellt sich heraus, dass er jedenfalls nicht in der geltend gemachten Höhe zur Minderung berechtigt ist, kann die Pflichtverletzung des Mieters gerade wegen des Vorbehalts nicht als unerheblich angesehen werden.

Bei Vorliegen erheblicher Mängel, zu deren Beseitigung der Vermieter verpflichtet ist, kann der Mieter neben einer angemessenen Mietminderung auch ein Zurückbehaltungsrecht geltend machen. Dieses ist allerdings zeitlich und betragsmäßig beschränkt und kann daher nur so lange ausgeübt werden, wie es noch seinen Zweck erfüllt, den Vermieter zur Mängelbeseitigung anzuhalten. Ferner muss der zurückbehaltene Gesamtbetrag in einer angemessenen Relation zur Bedeutung des Mangels und weiteren Umständen des Einzelfalls stehen. Mit Abzügen von der vertraglich vereinbarten Miete, die nicht von einem Minderungs- und Zurückbehaltungsrecht des Mieters gedeckt sind, kommt der Mieter in Zahlungsverzug, wonach der Mieter wegen Schimmelbefalls neben einer Mietminderung von 20 % nicht auch noch ein Zurückbehaltungsrecht i. H. v. 80 % der Miete geltend machen kann.

Wird der Mangel beseitigt oder zieht der Mieter aus, entfällt der Grund für das Zurückbehaltungsrecht. Die zusätzlich über die geminderte Miete hinaus einbehaltenen Mietbeträge werden dann grundsätzlich sofort zur Zahlung fällig.

Gleiches gilt, wenn sich der Mieter weigert, die Beseitigung von Mängeln durch den Vermieter, dessen Mitarbeiter oder von ihm beauftragte Handwerker zu dulden. In diesem Fall ist der Mieter ab diesem Zeitpunkt grundsätzlich zu einer weiteren Minderung nicht mehr berechtigt. Ferner entfällt ein etwaiges Zurückbehaltungsrecht in der Weise, dass einbehaltene Beträge sofort nachzuzahlen sind und von den ab diesem Zeitpunkt fälligen Mieten ein Einbehalt nicht mehr zulässig ist. Dies gilt auch dann, wenn der Mieter die Mangelbeseitigung unter Berufung darauf verweigert, dass er im Hinblick auf einen anhängigen Rechtsstreit über rückständige Miete den bestehenden mangelhaften Zustand aus Gründen der "Beweissicherung" erhalten will.. Dies hat zur Folge, dass in Höhe der geminderten Miete Zahlungsverzug gegeben ist, der eine fristlose Kündigung begründen kann.

Ausschluss des Minderungsrechts

Wird eine Klage auf Zahlung von Miete ganz oder teilweise mit der Begründung abgewiesen, die Miete sei aufgrund von Mängeln gemindert, erwachsen weder die Ausführungen zum Bestehen von Mängeln noch die vom Gericht angesetzten Minderungsquoten in Rechtskraft, da es sich hierbei um bloße Vorfragen handelt.

Wird in einem Vorprozess der Ausschluss des Minderungsrechts des Mieters rechtskräftig festgestellt, erstreckt sich die Rechtskraft dieser Entscheidung aber nicht auf Mieten, die später fällig werden. Insofern ist der Mieter nicht gehindert, sich bei Vorliegen der Voraussetzungen auf eine (von Gesetzes wegen) automatisch eintretende Minderung zu berufen.

Wird in einem Rechtsstreit die Verpflichtung des Mieters zur Mietzahlung (z. B. für bestimmte Monate) rechtskräftig festgestellt, besteht insoweit Bin...

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