Kündigung (außerordentliche) von Wohnraum / 2 Abmahnung erforderlich?

Alexander C. Blankenstein

2.1 Grundsätze

Nach der maßgeblichen Bestimmung des § 543 Abs. 3 BGB ist die Kündigung entweder erst nach

erfolglosem Ablauf einer zur Abhilfe bestimmten angemessenen Frist oder nach
erfolgloser Abmahnung

zulässig.

Abmahnung erforderlich

Eine Abmahnung ist stets erforderlich bei

unpünktlicher Zahlung^{^[1]}
Gefährdung der Mietsache^{^[2]}
Vermüllung/Verwahrlosung^{^[3]}
Ausübung der Prostitution^{^[4]}
Lärmbelästigungen^{^[5]}
Rauchen^{^[6]}
vertragswidriger Nutzung^{^[7]}

In 3 äußerst praxisrelevanten Fällen ist eine Abmahnung vor der außerordentlichen fristlosen Kündigung nicht erforderlich:

die Abmahnung verspricht offensichtlich keinen Erfolg;
die sofortige Beendigung des Mietverhältnisses ist aus besonderen Gründen unter Abwägung der beiderseitigen Interessen gerechtfertigt;
der Mieter befindet sich in kündigungsrelevantem Zahlungsverzug gemäß § 543 Abs. 2 Nr. 3 und § 569 Abs. 2a BGB.

Keine Abmahnung erforderlich

Offensichtliche Erfolglosigkeit

Steht fest, dass der Mieter auch nach Abmahnung sein Verhalten nicht ändern wird, wäre eine Abmahnung offensichtlich erfolglos.

Beispiel: Kampfhund bleibt unangeleint

Hält der Mieter einen Kampfhund, den er unangeleint durchs Treppenhaus und sonstige Gemeinschaftsflächen führt, nützt eine Abmahnung dann nichts, wenn der Hundehalter dem Vermieter unmissverständlich vermittelt, er werde seinen Hund unter gar keinen Umständen anleinen.

Besondere Gründe

Als besondere Gründe sind insbesondere schwere Pflichtverletzungen bzw. Straftaten anzusehen, also Pflichtverletzungen, die eine weitere Fortsetzung des Mietverhältnisses schlicht unzumutbar machen:

schwere Beleidigung des Vermieters,
Tätlichkeiten mit Körperverletzung,
Drogenhandel,
ungerechtfertigte Strafanzeige gegen den Vermieter.

Kündigungsrelevanter Zahlungsverzug

Ist der Mieter

für 2 aufeinande folgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug oder
in einem Zeitraum, der sich über mehr als 2 Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrags in Verzug, der die Miete für 2 Monate erreicht oder
mit Kautionszahlungen in Höhe eines Betrags in Verzug, der der zweifachen Monatsmiete entspricht,

bedarf es vor der außerordentlichen fristlosen Kündigung des Vermieters ebenfalls in aller Regel keiner Abmahnung.^{^[8]}

[1] LG Berlin, Urteil v. 30.4.2013, 63 S 35/13, GE 2013, 1342.

[2] LG Saarbrücken, Urteil v. 8.2.2008, 10 S 33/08, ZMR 2008, 974.

[3] AG Wetzlar, Urteil v. 8.1.2013, 38 C 1389/12, NZM 2014, 238.

[4] LG Lübeck, Urteil v. 20.10.1992, 6 S 48/92, NJW-RR 1993, 525.

[5] LG Berlin, Urteil v. 11.2.2010, 67 S 382/09, GE 2010, 488: lautstarke Streitereien; AG Pinneberg, Urteil v. 21.3.2005, 64 C 144/04, WE 2005, 209: lautes Geschrei bis in die Nachtstunden; LG Frankfurt, Urteil v. 1.4.2003, 2/11 S 230/02: anhaltender Lärm, bisweilen mehrfach am Tag; LG Halle, Urteil v. 11.1.2002, 1 S 192/01, NZM 2003, 309: Kindergeschrei unter besonderen Umständen, wenn Eltern gar nichts dagegen unternehmen.

[6] LG Düsseldorf, Urteil v. 28.9.2016, 23 S 18/15, ZMR 2016, 873.

[7] BGH, Urteil v. 10.4.2013, VIII ZR 213/12, NZM 2013, 456.

[8] Siehe zu Abmahnerfordernissen bei den einzelnen Pflichtverstößen nachfolgendes "ABC der möglichen Kündigungsgründe".

2.2 Vergleichbare Pflichtverletzung

Bedarf es vor der Kündigung einer Abmahnung, ist dringend zu beachten, dass lediglich eine erneute vergleichbare Pflichtverletzung zur Kündigung berechtigt.

Praxis-Beispiel

Keine Vergleichbarkeit

Der Mieter zahlt wiederholt die Miete unpünktlich. Der Vermieter mahnt ihn entsprechend ab. Der Mieter zahlt seither pünktlich, hört nunmehr aber bis in die Nachtstunden überlaut Musik.

Die Vertragsverstöße sind nicht vergleichbar. Der Vermieter muss wegen der Ruhestörung bzw. Lärmbelästigung abmahnen. Eine sofortige Kündigung kommt nicht in Betracht.

Praxis-Beispiel

Vergleichbarkeit gegeben

Der Mieter hört wiederholt bis in die Nachtstunden überlaut Musik. Der Vermieter mahnt ihn entsprechend ab. Nunmehr hämmert der Mieter in seiner Wohnung herum, weshalb es zu Lärmbelästigungen kommt.

Hier liegt ein vergleichbarer Vertragsverstoß vor, weshalb die Kündigung in Betracht kommt.

Achtung: Hat der Vermieter abgemahnt, kann er nicht mehr kündigen

Auf Vorfälle, die bereits Gegenstand einer Abmahnung waren, kann eine Kündigung nicht mehr gestützt werden.^{^[1]}

Auch wenn in Abmahnungen aufgeführte Pflichtverletzungen des Mieters als eigenständige Kündigungsgründe verbraucht sind, heißt dies aber nicht, dass ihnen keine Bedeutung mehr zukäme. Der Umstand, dass der Mieter in der Vergangenheit wegen zahlreicher gleich gelagerter Vertragsverletzungen abgemahnt worden ist, verleiht neuerlichen, im Kündigungsschreiben angeführten Pflichtverletzungen erst ihr Gewicht.^{^[2]}

[1] AG Hamburg, Urteil v. 15.7.2016, 46 C 144/16, ZMR 2016, 882.

[2] LG Köln, Urteil v. 15.4.2016, 10 S 139/15, ZMR 2016, 705.