In einer gerade veröffentlichten Entscheidung hat das LG Nürnberg-Fürth (LG Nürnberg-Fürth, Urteil v. 25.3.2009, 14 S 7627/08; s. a. Aktuelles, Besprechung RA Blankenstein) den Beschluss einer Eigentümergemeinschaft aufgehoben, wonach der in der Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung vereinbarte Verteilerschlüssel für die Hausmeisterkosten von Miteigentumsanteilen auf Einheiten abgeändert wurde.

In dem besagten Fall widerspricht es laut dem Gericht in der Regel ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn die Hausmeister- und Hausreinigungskosten nach Einheiten umgelegt werden. Damit würden sich die Eigentümer von Wohneinheiten mit hohem Miteigentumsanteil zulasten derer mit kleinen Anteilen begünstigen.

Die Tendenz dieses Urteils belegt nochmals deutlich die Schwierigkeiten im Umgang mit dem neuen § 16 Abs. 3 WEG. In vielen Wohnungseigentümergemeinschaften existiert der Wunsch, bestimmte Kostenarten wie Hausmeister, Hausreinigung, Restmüll oder Wasser abweichend von den in der Gemeinschaftsordnung getroffenen Regelungen zu beschließen.

In der Regel fordern Gemeinschaften wie im Fall des LG Nürnberg-Fürth, eine Umstellung von Miteigentumsanteilen auf Einheiten oder auf Personenanzahl beschlussweise vorzunehmen. Das LG Nürnberg-Fürth hat die Umstellung von Miteigentumsanteilen auf Einheiten mit der Begründung der Begünstigung bestimmter Parteien abgelehnt. In dem konkreten Fall hat sich für die Eigentümer geringer Miteigentumsanteile durch die Umstellung auf den Verteilungsschlüssel "Einheiten" eine um 35 % höhere Kostenbelastung ergeben.

Letztlich führt jede Kostenverteilungsänderung zur Begünstigung bzw. Benachteiligung einzelner Eigentümer, da sich die Gesamtkosten nie ändern, sondern lediglich die anteilige Kostenverteilung. Am Ende zahlen immer einige Eigentümer mehr und andere weniger. Die jetzt durch die Rechtsprechung des LG Nürnberg-Fürth markierte Zumutbarkeitsgrenze von 35 % ist in jeder Gemeinschaft mit unterschiedlich großen Miteigentumsanteilen schnell erreicht.

Daher warne ich davor, den zunehmenden Stimmen aus den Gemeinschaften nachzugeben, wieder oder erstmalig zu den Personenschlüsseln zurückzukehren. Abgesehen von dem deutlich erhöhten Verwaltungsaufwand, ist dieser Schlüssel nicht zwingend gerechter. Es ist eine Tatsache, dass zwei Personen mehr Müll oder Wasser verbrauchen können als ggf. vier Personen.

Grundsätzlich sollten wir daher als Verwalter den Gemeinschaften dazu raten, im Sinne des § 16 Abs. 3 WEG die entsprechenden Kosten nach Verbrauch oder Verursachung zu erfassen. Hierzu werden Messvorrichtungen (Wasseruhren, Müllerfassungsgeräte) benötigt, welche in vielen Gemeinschaften nicht vorhanden sind. Wird dann versucht, im Wege eines Mehrheitsbeschlusses die Kostenverteilung zu ändern, ohne dass eine exakte Verbrauchserfassung möglich ist, muss im Fall einer Anfechtung mit der Aufhebung des Beschlusses gerechnet werden.

Hierauf sollten wir als Verwalter ausdrücklich in der Einladung/Versammlung/Niederschrift hinweisen, um der unangenehmen Folge des § 49 Abs. 2 WEG zu entgehen.

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