Zusammenfassung

Im Zuge der Föderalismusreform wurde die Zuständigkeit für die soziale Wohnraumförderung mit Wirkung vom 1.9.2006 vom Bund auf die Länder übertragen (Gesetz zur Änderung des Grundgesetzes v. 28.8.2006, BGBl I, 2034). Künftig steht das Recht zur Gesetzgebung im Bereich des öffentlich geförderten, preisgebundenen Wohnraums den Ländern zu. Die bislang bestehenden bundesrechtlichen Regelungen (WoBindG, NMV 1970, II. BV) gelten nur noch so lange fort, bis sie durch Landesrecht ersetzt werden. Bislang haben die Länder Baden-Württemberg, Bayern, Hamburg und Bremen eigene Landesgesetze erlassen.

1 Baden-Württemberg

In Baden-Württemberg gilt das Landesgesetz zur Förderung von Wohnraum und Stabilisierung von Quartierstrukturen (Landeswohnraumförderungsgesetz – LWoFG) vom 11.12.2007 (GBl. S. 581). Danach sind folgende Regelungen maßgebend (§ 32 LWoFG):

1.1 Fortgeltung der Kostenmiete bis 31.12.2008

Die Vorschriften des WoBindG, der NMV 1970 und der II. BV galten

  • für öffentlich geförderten Wohnraum im Sinne des I. WoBauG und des II. WoBauG,
  • für Wohnraum, für dessen Bau bis zum 31.12.2001 ein Darlehen oder ein Zuschuss aus Wohnungsfürsorgemitteln des Landes nach § 87a Abs. 1 S. 1 des II. WoBauG bewilligt worden ist, und
  • für Wohnraum, für den bis zum 31.12.2001 Aufwendungszuschüsse und Aufwendungsdarlehen nach § 88 des II. WoBauG bewilligt worden sind,

bis zum 31.12.2008 fort (§ 32 Abs. 1 LWoFG).

1.2 Ersatz der Kostenmiete ab 1.1.2009 durch allgemeines Wohnraummietrecht

Seit 1.1.2009 gilt die danach geschuldete Miete als vertraglich geschuldete Miete. Soweit in Mietverträgen, Bewilligungen oder Fördervereinbarungen Regelungen über die Kostenmiete enthalten sind, werden sie durch die Vorschriften des allgemeinen Wohnraummietrechts ersetzt (§ 32 Abs. 2 LWoFG). Die zum Stichtag am 1.1.2009 maßgebliche Miete ist nicht die preisrechtlich zulässige Kostenmiete, sondern die "geschuldete Miete". Dies ist in allen Fällen von Bedeutung, in denen der Mietvertrag eine unwirksame Renovierungsklausel enthält.

 
Hinweis

Renovierungszuschlag bis 31.12.2008

Hier konnte der Vermieter die Kostenmiete nach § 10 WoBindG um einen Zuschlag für Schönheitsreparaturen erhöhen. Die Mieterhöhungserklärung musste dem Mieter spätestens am 15.11.2008 zugehen, damit sie zum 31.12.2008 wirksam wurde (Fessler, WuM 2009, 90, 94).

1.3 Fortdauer der Belegungsbindung

Die Belegungsbindung dauert fort.

1.4 Mieterhöhung nach §§ 558 ff. BGB

Ist die Kostenmiete am 1.1.2009 niedriger als die ortsübliche Miete, kann sie der Vermieter nach § 558 BGB erhöhen. Es gelten die allgemeinen Regeln über die Mieterhöhung gem. §§ 558 bis 558e BGB (s. "Mieterhöhung für frei finanzierten Wohnraum"). Ist in dem Mietvertrag eine unwirksame Renovierungsklausel enthalten, und wurde die Miete nicht vor dem 1.1.2009 nach § 10 WoBindG angepasst, sind nunmehr die Urteile des Bundesgerichtshofs vom 9.7.2008 (VIII ZR 83/07 und VIII ZR 181/07) zu beachten. Danach kann der Vermieter im Mieterhöhungsverfahren nach § 558 BGB keinen Zuschlag zur ortsüblichen Miete verlangen.

1.5 Besondere Kappungsgrenze (höchstzulässige Miete)

Nach § 32 Abs. 3 S. 3 LWoFG ist die Gemeinde berechtigt und verpflichtet, durch Satzung eine Mietobergrenze festzulegen. Hierzu ist in § 32 Abs. 3 S. 5 LWoFG bestimmt, dass die Miete nicht höher sein darf, als sie sich bei einem Abschlag von 10 % gegenüber der ortsüblichen Vergleichsmiete ergibt. Durch Gemeindesatzung kann eine höhere (z. B. 15 %), aber keine niedrigere Kappungsgrenze festgelegt werden.

 
Hinweis

Kappungsgrenze während Belegungsbindung

Diese besondere Kappungsgrenze ist während der gesamten Dauer der Belegungsbindung zu beachten. Sie gilt deshalb nicht nur im Mieterhöhungsverfahren, sondern auch für Neuvermietungen.

1.6 Mietermäßigung

Liegt die Kostenmiete am 1.1.2009 über der ortsüblichen Miete, so sieht das Gesetz eine stufenweise Anpassung an die ortsübliche Miete vor (§ 32 Abs. 3 S. 6 LWoFG).

 
Achtung

Stufenweise Mietanpassung bis 1.1.2012

Bis zum 31.12.2009 verbleibt es bei der bisherigen Miete. Ab dem 1.1.2010 gilt dann kraft Gesetzes die ortsübliche Vergleichsmiete (ohne besondere Kappungsgrenze) und ab dem 1.1.2012 die in der Gemeindesatzung bestimmte Miete als die vertraglich vereinbarte Miete.

Liegt die Kostenmiete am 1.1.2009 unter der ortsüblichen Miete, aber über der durch Gemeindesatzung bestimmten höchstzulässigen Miete, so gilt ab dem 1.9.2009 kraft Gesetzes die höchstzulässige Miete. Die Gemeindesatzung kann allerdings eine stufenweise Anpassung vorsehen (Fessler, WuM 2009, 90, 96).

1.7 Mieterhöhung nach Modernisierung (§ 559 BGB)

Für die Mieterhöhung nach § 559 BGB sind zwei Besonderheiten zu beachten:

  • Soweit eine Modernisierung den mittleren Standard einer entsprechenden Neubauwohnung übersteigt, kann der Vermieter die jährliche Miete lediglich um 4 % der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen (§ 32 Abs. 3 S. 2 LWoFG).
  • Eine Modernisierungsmieterhöhung darf die in der Satzung festgelegte höchstzulässige Miete nicht überschreiten.

2 Bayern

Seit 1.5.2007 gilt das Gesetz zur Sicherung der Zweckbestimmung von Sozialwohnungen in Bayern (Bayerisches Wohnungsbindungsgesetz – BayWoBindG) in der Fassung der Bekanntmachung vom 23.7.2007 (GVBl S. 562, ber. GVBl S. 781).

Nach Art. 7 ff. BayWoBindG bleibt das Kostenmietprinzip beibehalten. Die Regelungen entsprechen im Wesentlichen den Vorschriften de...

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