Klage auf künftige Leistung und die Voraussetzungen

Eine Klage des Vermieters auf künftige Leistung gemäß § 259 ZPO ist zulässig, wenn der Mieter einen Rückstand an Miete und Mietnebenkosten in einer die Bruttomiete mehrfach übersteigenden Höhe hat auflaufen lassen.

(amtlicher Leitsatz des BGH)

Nach dem Mietvertrag schulden die Mieter eine monatliche Bruttomiete von 470 EUR (Grundmiete: 395 EUR; Betriebskostenvorauszahlung: 75 EUR). Es bestehen folgende Mietrückstände:

  • Dezember 2006 • 470 EUR
  • Oktober 2007 • 470 EUR
  • September 2008 • 470 EUR
  • 1.410 EUR

Wegen des Rückstands von 1.410 EUR hat der Vermieter das Mietverhältnis mit Schreiben vom 17.11.2008 – ohne vorherige Abmahnung – fristlos gekündigt. Die Miete für September 2008 haben die Mieter Ende November 2008 bezahlt. Sie haben die Wohnung allerdings nicht geräumt.

Mit Schriftsatz vom 22.1.2009 erhob der Vermieter Zahlungs- und Räumungsklage. Gegenstand der Zahlungsklage sind folgende Ansprüche:

  • Miete Dezember 2006 • 470,00 EUR
  • Miete Oktober 2007 • 470,00 EUR
  • Restliche Betriebskosten 2005 bis 2007 • 1.267,05 EUR
  • Nutzungsentschädigung Dezember 2008 • 470,00 EUR
  • Nutzungsentschädigung Januar 2009 • 470,00 EUR
  • 3.147,05 EUR

Außerdem hat der Vermieter Klage auf Zahlung der ab Februar 2009 geschuldeten künftigen Nutzungsentschädigung erhoben.

Wegen der rückständigen Mieten hat der Vermieter in der Klageschrift erneut fristlos gekündigt.

Das Amtsgericht gab der Klage statt. Hiergegen haben die Mieter Berufung eingelegt. Die Berufung ist auf die Verurteilung zur Räumung und zur Zahlung einer künftigen Nutzungsentschädigung beschränkt. Das Landgericht hat der Berufung stattgegeben und das Räumungsurteil aufgehoben. Hierzu ist ausgeführt, dass zwischen den Zahlungsrückständen ein Zeitraum von jeweils 10 bzw. 11 Monaten liege. Bei dieser Sachlage habe der Vermieter vor dem Ausspruch der Kündigung abmahnen müssen. Dies habe der Vermieter unterlassen, weshalb die Kündigung unwirksam sei. Die Klage auf Zahlung zukünftiger Nutzungsentschädigung sei unzulässig.

Der BGH hat das Urteil des Berufungsgerichts aufgehoben.

1. Zur Räumungsklage

Der BGH lässt offen, ob das Mietverhältnis bereits durch die Kündigung vom 17.11.2008 beendet worden ist. Jedenfalls ist die in der Klageschrift vom 22.1.2009 erklärte Kündigung wirksam. Diese Kündigung konnte sich auf den Verzug mit den für die Monate Dezember 2006, Oktober 2007, Dezember 2008 und Januar 2009 geschuldeten Zahlungen stützen (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB). Diese Zahlungen schuldeten die Mieter aufgrund des insoweit rechtskräftigen Urteils des Amtsgerichts.

2. Zur Klage auf Zahlung künftiger Mieten/Nutzungsentschädigung

Bei der Wohnraummiete kann Klage auf künftige Leistung erhoben werden, wenn den Umständen nach die Besorgnis gerechtfertigt ist, dass der Mieter sich der rechtzeitigen Leistung entziehen werde. Das Landgericht hat die Ansicht vertreten, dass hierfür keine hinreichenden Anhaltspunkte gegeben sind. Der BGH ist anderer Ansicht: Vorliegend steht aufgrund des rechtskräftigen Urteils des Amtsgerichts fest, dass die Mieter Miete und Nebenkosten in einer die Bruttomiete mehrfach übersteigenden Höhe haben auflaufen lassen. Bei dieser Sachlage ist zu besorgen, dass die Mieter auch die künftige Miete oder Nutzungsentschädigung nicht rechtzeitig zahlen.

BGH, Urteil v. 4.5.2011, VIII ZR 146/10, WuM 2011 S. 434

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