KG Berlin Urteil vom 31.03.2014 - 8 U 135/13

Leitsatz (amtlich)

Ein Änderungsvertrag, der eine erweiterte Umlage von Betriebskosten zum Gegenstand hat, kann grundsätzlich auch stillschweigend zustande kommen. Erforderlich ist dafür aber, dass der Vermieter nach den Gesamtumständen davon ausgehen kann, dass der Mieter einer Umlage weiterer Betriebskosten zustimmt. Dafür reicht es nicht aus, wenn der Mieter Betriebskostenabrechnungen unter Einbeziehung bisher nicht vereinbarter Betriebskosten lediglich nicht beanstandet. Anders verhält es sich aber, wenn aufgrund besonderer Umstände der Änderungswille des Vermieters für den Mieter erkennbar ist.

Verfahrensgang

LG Berlin (Urteil vom 01.08.2013; Aktenzeichen 12 O 684/12)

Tenor

Auf die Berufung der Beklagten wird das am 1.8.2013 verkündete Urteil der Zivilkammer 12 des LG Berlin abgeändert:

Die Klage wird abgewiesen.

Die Kosten der ersten Instanz und des Berufungsverfahrens haben die Kläger zu tragen.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Gründe

Die Berufung der Beklagten ist begründet.

Die Kläger haben gegen die Beklagten keinen Anspruch auf Rückzahlung der auf die Nebenkostenabrechnungen 2009 und 2010 für Instandhaltung und Verwaltungsaufwand entrichteten Beträge i.H.v. 11.050,69 EUR gem. § 812 Abs. 1 BGB.

Entgegen der vom LG in der angefochtenen Entscheidung vertretenen Auffassung erfolgten die Zahlungen der Kläger auf die Positionen Instandhaltung und Verwaltungsaufwand in den Nebenkostenabrechnungen für die Jahre 2009 und 2010 jedenfalls i.H.v. 10.195,92 EUR nicht ohne Rechtsgrund.

Die Mietvertragsparteien haben in dem am 28.8.2001 geschlossenen schriftlichen Mietvertrag nicht vereinbart, dass die Kläger auch die für Instandhaltung und Verwaltungsaufwand entstehenden Kosten anteilig zu zahlen haben. Der Senat nimmt auf die insoweit in jeder Hinsicht zutreffenden Ausführungen des LG in der angefochtenen Entscheidung Bezug.

Es kann dahin gestellt bleiben, ob die Parteien, wie von den Beklagten behauptet, am 12.5.2006 und am 10.2.2010 eine mündliche Vereinbarung darüber getroffen haben, dass auch Instandhaltungskosten und der Verwaltungsaufwand in die jährlichen Nebenkostenabrechnungen einfließen sollen.

Die Kläger sind jedenfalls aufgrund einer stillschweigenden Vertragsänderung verpflichtet, auch die für Instandhaltung und Verwaltungsaufwand entstehenden Kosten anteilig zu zahlen. Dabei beschränkt sich die Pflicht der Kläger, die Kosten für Instandhaltung anteilig zu zahlen, auf diejenigen Instandhaltungskosten, die dem Mietgebrauch und der Risikosphäre der Kläger zuzurechnen sind.

Ein Änderungsvertrag, der eine erweiterte Umlage von Betriebskosten zum Gegenstand hat, kann grundsätzlich auch stillschweigend zustande kommen (BGH, Beschl. v. 29.5.2000 - XII ZR 35/00 -, NJW-RR 2000, 1463; BGH, Urt. v. 10.10.2007 - VIII ZR 279/06 -, NJW 2008, 283). Erforderlich ist dafür aber, dass der Vermieter nach den Gesamtumständen davon ausgehen kann, dass der Mieter einer Umlage weiterer Betriebskosten zustimmt. Dafür reicht es nicht aus, wenn der Mieter Betriebskostenabrechnungen unter Einbeziehung bisher nicht vereinbarter Betriebskosten lediglich nicht beanstandet. Anders verhält es sich aber dann, wenn wie hier, aufgrund besonderer Umstände der Änderungswille des Vermieters für den Mieter erkennbar ist.

Im vorliegenden Fall hatte es einen Vermieterwechsel gegeben. Der neue Vermieter, nämlich die Beklagten, stellten für die Zeit ab 1.1.2005 die Positionen Instandhaltung und Verwaltungsaufwand in Rechnung. Die bisherigen Abrechnungen sollen sich nach der Behauptung der Kläger, die hierzu eine Abrechnung vom 16.10.2003 zu den Akten gereicht haben, auf die Kosten für Frisch- und Abwasser sowie Öltankhaftpflichtversicherung beschränkt haben. Der Wille des neuen Vermieters, eine Änderung des Mietvertrages herbeizuführen, war für die Kläger als Mieter eindeutig erkennbar. Darüber hinaus kam es im Hinblick auf die Höhe der in Rechnung gestellten Kosten unstreitig am 12.5.2006 zu einer Besprechung zwischen den Parteien. Nach dem Vortrag der Kläger soll dabei über die neu in Ansatz gebrachten Kosten nicht gesprochen worden sein, sondern lediglich über die Entwässerungsgebühren für versiegelte Flächen. Wenn die Kläger dann die in Ansatz gebrachten neuen Kosten über Jahre zahlten, ohne zu rügen, dass es hierfür an einer vertraglichen Grundlage fehlt, liegen die Voraussetzungen für das Zustandekommen eines stillschweigenden Änderungsvertrages vor, denn die Beklagten durften aufgrund des Verhaltens der Kläger davon ausgehen, dass diese mit der vorgeschlagenen Änderung einverstanden sind (BGH, a.a.O.).

Der Senat folgt dem LG nicht, soweit dieses in der angefochtenen Entscheidung meint, dass eine stillschweigende Vertragsänderung nicht zustande gekommen sei, weil die Kläger nur über die Dauer von vier Jahren beanstandungsfrei gezahlt hätten.

Anders als das LG in der angefochtenen Entscheidung ausführt, ist es keineswegs so, dass eine kürzere als fünfjährige Übung grundsätzlich nicht ausreichend ist, um in einem Dauerschuldverhältnis eine ...