KG Berlin Urteil vom 30.01.2012 - 8 U 192/10

Leitsatz (amtlich)

Ausnahmsweise genügt für eine ordnungsgemäße Rückgabe von Mieträumen die Rückgabe nur eines Schlüssels, wenn daraus der Wille des Mieters zur endgültigen Besitzaufgabe hervortritt und dem Vermieter ein ungestörter Gebrauch ermöglicht wird.

Lässt sich der Mieter bei Übergabe des Schlüssels an die Hausverwaltung des Vermieters eine Quittung unterschreiben, worin ein "Wasserschaden" als Betreff der Herausgabe des Schlüssels angegeben ist und erklärt der Mieter in einem späteren an den Vermieter gerichteten Schreiben, dass das Mietverhältnis fortbestehe, fehlt es an einem eindeutig geäußerten Willen zur vollständigen und unzweideutigen Besitzaufgabe.

Verfahrensgang

LG Berlin (Urteil vom 18.11.2010; Aktenzeichen 12 O 624/08)

Tenor

Auf die Berufung des Klägers wird das am 18.11.2010 verkündete Urteil der Zivilkammer 12 des LG Berlin abgeändert:

Der Beklagte wird verurteilt, an den Kläger 27.139,35 EUR nebst Zinsen i.H.v. 8 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz p. a. aus jeweils 916,87 EUR seit dem 6.1., 4.2., 4.3., 6.4., 6.5., 6.6., 6.7., 4.8., 6.9., 7.10., 4.11, 6.12. 2005, 5.1., 6.2, 6.3., 6.4., 5.5., 7.6., 6.7., 4.8., 6.9., 6.10, 6.11, 6.12.2006, 5.1., 6.2., 6.3., 5.4. und dem 7.5.2007 sowie aus 550,12 EUR seit dem 6.6.2007 zu zahlen.

Die Kosten der ersten Instanz tragen der Kläger zu 40 % und der Beklagte zu 60 %. Die Kosten des Berufungsverfahrens hat der Beklagte zu tragen.

Dieses Urteil und das Urteil des LG sind ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar. Der Beklagte darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung oder Hinterlegung in Höhe des vollstreckbaren Betrages zzgl. 10 % abwenden, wenn nicht der Kläger vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

Gründe

I. Die Berufung des Klägers richtet sich gegen das am 18.11.2010 verkündete Urteil der Zivilkammer 12 des LG Berlin, auf dessen Tatbestand und Entscheidungsgründe Bezug genommen wird.

Der Kläger trägt zur Begründung der Berufung vor:

Er verfolge seinen Anspruch nicht mehr in vollem Umfang weiter, sondern beschränkt auf den Zeitraum bis zum Zugang des Schriftsatzes 18.6.2007 im Vorprozess.

Grundsätzlich hafte der Mieter bis zur vollständigen Besitzaufgabe auf Nutzungsentschädigung. Es sei eine vollständige und unzweideutige Besitzaufgabe erforderlich. Hierzu sei grundsätzlich die Herausgabe sämtlicher Schlüssel Voraussetzung oder die Erklärung zum Verbleib der Schlüssel sowie über die Besitzaufgabe. Die Herausgabe nur eines von mehreren Schlüsseln vermittle nur dann die alleinige Sachherrschaft, wenn der Wille zur Aufgabe des Besitzes eindeutig geäußert sei. Hieran fehle es vorliegend.

Der Beklagte habe ihm, dem Kläger, nur einen Schlüssel herausgegeben, ohne sich zu dem Verbleib der weiteren Schlüssel des von ihm selbst ausgetauschten Schlosses zu erklären. Der Beklagte habe auch nicht erklärt, sich des Besitzes zu begeben. Im Gegenteil habe er den Kündigungserklärungen des Klägers widersprochen und mit Schriftsatz vom 9.2.205 mit einer Mängelbeseitigungsklage gedroht.

Der Beklagte habe den Schlüssel auch nicht in Befolgung der Kündigung herausgegeben. Vielmehr habe der Mitarbeiter der Hausverwaltung um Aushändigung eines Schlüssels gebeten, um Mängelbeseitigungsarbeiten durchführen zu lassen. Entsprechend habe dieser Mitarbeiter den Schlüssel bei dem Beklagten abgeholt. Folgerichtig habe sich der Beklagte die Aushändigung des Schlüssels nicht mit dem Bemerken "Rückgabe", sondern mit dem Betreff "Wasserschaden" quittieren lassen.

Der Beklagte habe folglich nur vorübergehenden Mitbesitz zum Zwecke der Mangelbeseitigung eingeräumt.

Der Beklagte habe auch noch nach Aushändigung des Schlüssels Zugang zu den Räumen gehabt und diese genutzt. Ausweislich seines Schreibens vom 9.2.2005 will er im Januar 2005 eine Begehung des Objektes vorgenommen haben, in deren Verlauf er u.a. Feuchtigkeit in den Wänden festgestellt haben will.

Der Beklagte habe den Kündigungserklärungen nicht nur widersprochen, sondern habe mit Schriftsatz vom 27.9.2004 die Einreichung einer Vorschussklage angedroht und mit Schriftsatz vom 15.10.2004 für den Fall einer Räumungsklage die Erhebung einer Widerklage auf Mangelbeseitigung in Aussicht gestellt. Mit Schriftsatz vom 20.12.2004 habe der Beklagte ihn, den Kläger, unter Androhung einer Klage zur Zahlung eines Kostenvorschusses i.H.v. 45.000 EUR aufgefordert.

Das LG habe den Umstand, dass der Beklagte die ausdrückliche Nachfrage des Klägers vom 6.6.2008 unbeantwortet gelassen hat, außer Betracht gelassen.

Nach alledem habe er, der Kläger, nicht nach seinem Belieben mit der Mietsache verfahren können, weil er stets das Erwirken einer auf Besitzschutz gerichteten einstweiligen Verfügung durch den Beklagten zu besorgen gehabt habe. Er habe keinen Anlass gehabt, dem Beklagten den Schlüssel wieder anzubieten, da sein Wille ja gerade auf den Rückerhalt der Räume gerichtet gewesen sei.

Erst mit Schriftsatz vom 18.6.2007 habe der Beklagte zum Ausdruck gebracht, dass er bereit sei, den alleinigen Besitz au...