KG Berlin Urteil vom 09.04.2001 - 8 U 1947/00

Entscheidungsstichwort (Thema)

Ortsüblichkeit der verlangten Nutzungsentschädigung

Normenkette

BGB § 557 Abs. 1 S. 1, § 2. Hs

Verfahrensgang

LG Berlin (Aktenzeichen 25 O 346/98)

Tenor

Auf die Berufung der Beklagten wird das am 21.1.2000 verkündete Schlussurteil der Zivilkammer 25 des LG Berlin geändert:

Die Klage wird hinsichtlich des Zahlungsantrages abgewiesen.

Von den Kosten des ersten Rechtszuges haben die Kläger 76,7 % und die Beklagte 23,3 % zu tragen. Die Kosten des zweiten Rechtszuges werden dem Kläger auferlegt.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Der Wert der Beschwer des Klägers übersteigt nicht 60.000 DM.

Gründe

Die Berufung des Beklagten hat Erfolg. Die Klage auf Zahlung der Differenz zwischen dem vom Beklagten weiter gezahlten bisherigen Mietzins und der vom Kläger nach § 557 Abs. 1 S. 1 2. Hs. BGB geforderten Nutzungsentschädigung ist unbegründet, da der Kläger nicht substantiiert dargelegt hat, dass der ortsübliche Mietzins für die streitbefangenen Mieträume seit Oktober 1996 höher war als der bisherige Mietzins i.H.v. 5,25 DM pro Quadratmeter.

Der behauptete ortsübliche Mietzins i.H.v. 8,50 DM oder mindestens der vom LG zuerkannte Betrag von 7 DM pro Quadratmeter lässt sich nicht aus der vom Kläger eingereichten Mietwertübersicht über Gewerberaum und Lagerflächen in Berlin zum Stand zweites Halbjahr 1997 herleiten. Die Mietwertübersicht gibt das allgemeine Mietpreisniveau im Feststellungszeitraum wieder. Zur Vermietbarkeit des Gebäudes, in dessen Räumen sich die Mieträume des Beklagten befanden, hat der Sachverständige Dr. G. in dem Gutachten vom 22.3.1996 demgegenüber festgestellt, die Höhe der Mieten könne aufgrund des Alters der Bausubstanz und ihres niedrigen Ausbauniveaus einerseits und dem Überangebot an hochwertigen Gewerbeflächen nicht dem allgemeinen Preisanstieg angepasst werden (S. 17 des Gutachtens, zweiter Spiegelstrich). Konnte aber das Mietobjekt aus den von dem Gutachter dargelegten – vom Kläger nicht widerlegten – Gründen nicht an der allgemeinen Mietpreissteigerung teilnehmen, so kann die geforderte Nutzungsentschädigung nicht auf die Mietwertübersicht gestützt werden, die das allgemeine Mietzinsniveau präsentiert. Daher hat auch bereits das LG darauf hingewiesen, dass eine Vergleichbarkeit zu den vom Gutachterausschuss zugrunde gelegten Objekten ohne nähere Darlegung nicht unterstellt werden könne. Auf die Bedenken hinsichtlich der Anwendbarkeit des ortsüblichen Vergleichsmietzinses hat auch der Senat in der Verfügung vom 12.3.2001 hingewiesen. Die Behauptung des Klägers, das Objekt liege dennoch im Rahmen der in der Mietwertübersicht angegebenen Mietzinsspanne – richtigerweise der Tabelle 7 –, wobei das Objekt allein aufgrund seiner Lage mit sehr guter Verkehrsanbindung im oberen Bereich der Spanne anzusetzen wäre, und nur für den Zustand des Objekts ein Abschlag zu machen wäre, ist unsubstantiiert. Ohne Darlegung, welche der Lage nach vergleichbaren Objekte mit Mieten an der oberen Mietwertobergrenze in die Mietwertübersicht eingeflossen sind, oder für welche sonstigen vergleichbaren Objekte ein solcher Mietzins erzielt wird, lässt sich diese Behauptung nicht nachvollziehen. Die Einholung eines Sachverständigengutachtens käme insoweit einem Ausforschungsbeweis gleich, so dass dem diesbezüglichen Beweisantritt nicht nachzugehen ist.

Der Kläger hat auch nicht durch andere geeignete Vergleichsobjekte dargelegt, dass bei vergleichbar schlechtem Ausstattungs- und Instandsetzungsstandard mindestens die zuerkannte Nutzungsentschädigung i.H.v. 7 DM pro Quadratmeter erzielbar ist. Die Objekte auf dem Grundstück Sch.-Straße 73 und B.-Straße 47 sind als Vergleichsobjekt nicht geeignet. Insoweit fehlt es bereits an nachvollziehbaren Angaben über die Ausstattung dieser Mietobjekte, die einen Vergleich mit demjenigen des Beklagten zulassen würden. Angaben dazu ergeben sich auch nicht aus den eingereichten Mietverträgen. Auch aus dem Gutachten des Sachverständigen R. vom 28.10.1997 ergibt sich ein vergleichbarer Zustand der Mieträume nicht. Nach dem Gutachten wurden in den Mieträumen lediglich Rissbildungen festgestellt, die von einer von außen einwirkenden Beschädigung herrühren sollten. Feuchtigkeitsschäden wurden nur in den Kellerräumen festgestellt. Sonstige Angaben zum Ausstattungs- und Instandhaltungszustand der Mieträume enthält das Gutachten nicht. Auch bezüglich dieser Objekte hatte das LG bereits darauf hingewiesen, dass es diese Objekte nicht für vergleichbar hält. Ferner hat der Beklagte die fehlende Vergleichbarkeit auf der Grundlage des Gutachtens gerügt. Angesichts dessen war dem Kläger nicht erneut Gelegenheit zu geben, noch weitere Vergleichsobjekte zu benennen.

Entgegen der Ansicht des LG ist nach Auffassung des Senats allerdings auch nicht aufgrund des Mietvertrages mit Herrn W. über andere Räume in demselben Gebäude vom 24.1./2.2.1998 ein ortsüblicher Vergleichsmietzins i.H.v. 8,50 DM belegt. Dieser Vertrag ist zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete nicht geeig...