KG Berlin Urteil vom 08.04.2002 - 8 U 8/01

Leitsatz (amtlich)

Die Umlage der Kosten der Ungezieferbekämpfung setzt voraus, dass es sich um laufende Betriebskosten handelt. Für den erforderlichen jährlichen Turnus ist der Vermieter darlegungspflichtig.

Normenkette

BGB § 535 a.F.

Verfahrensgang

LG Berlin (Aktenzeichen 29 O 859/99)

Tenor

Auf die Berufung der Beklagten wird das am 5.10.2000 verkündete Urteil der Zivilkammer 29 des LG Berlin geändert:

Die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 4.886,81 Euro nebst 8 % Zinsen seit dem 6.10.1999 zu zahlen.

Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.

Die weiter gehende Berufung wird zurückgewiesen.

Die Kosten des Rechtsstreits hat die Beklagte zu tragen.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Die Revision wird nicht zugelassen.

Gründe

Die Berufung der Beklagten ist überwiegend unbegründet.

Die Klägerin hat gegen die Beklagte gem. § 535 S. 2 BGB einen Anspruch auf Zahlung restlichen Mietzinses i.H.v. 43,85 Euro (85,77 DM) für den Monat Juli 1998 und i.H.v. 4.385,58 Euro (8.577,45 DM) für die Monate August 1998 bis Oktober 1999 (15 × 292,37 Euro bzw. 571,83 DM). Sie hat darüber hinaus gem. § 535 S. 2 BGB einen Anspruch auf Zahlung weiterer 234,86 Euro (459,35 DM) auf die Betriebskostenabrechnung 1997 und einen Anspruch auf Zahlung weiterer 222,51 Euro (435,19 DM) auf die Betriebskostenabrechnung 1998.

Die Klägerin hat jedoch keinen Anspruch auf Erstattung der in der Betriebskostenabrechnung 1997 enthaltenen Position Schädlingsbekämpfung i.H.v. 87,80 Euro (171,73 DM). Ebenso hat sie keinen Anspruch auf Erstattung der in der Betriebskostenabrechnung 1998 enthaltenen Position Schädlingsbekämpfung i.H.v. 91,48 Euro (178,91 DM).

Das LG hat in der angefochtenen Entscheidung zutreffend ausgeführt, dass die Einwendungen der Beklagten gegen den geltend gemachten Mietzinsanspruch keinen Erfolg haben.

1. Der Mietzins ist nicht gem. § 537 BGB gemindert. Es kann dahingestellt bleiben, ob überhaupt ein Fehler der Mietsache vorliegt, der ihre Tauglichkeit zu dem vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt oder mindert, denn der Beklagten war der Zustand des Hauses bei Abschluss des Mietvertrages am 8.3.1995 bekannt, § 539 BGB.

Es kann dahingestellt bleiben, ob die Klägerin bei Vertragsabschluss Mängelbeseitigung zugesagt hat. Zwar ist die Kenntnis des Mieters unschädlich, wenn der Vermieter bei Vertragsabschluss Mängelbeseitigung zusagt (Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl., III.B., Rz. 1404), die Beklagte hat aber, obwohl Mängelbeseitigung nicht erfolgt ist, den Mietzins beinahe zwei Jahre lang gezahlt, ohne die nicht erfolgte Mängelbeseitigung zu beanstanden. Erstmals mit Schreiben vom 5.2.1997 hat die Beklagte ggü. der Klägerin den Zustand des Treppenhauses gerügt. Wenn der Mieter – wie hier – die Mietsache über längere Zeit beanstandungslos benutzt, obgleich die bei Vertragsabschluss zugesagte Mängelbeseitigung nicht erfolgt, kann er sein Recht auf Mietminderung verwirken (Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl., III.B., Rz. 1404). Von einer Verwirkung muss jedenfalls dann ausgegangen werden, wenn der Mieter wie hier den Staffelmietzins nebst Erhöhung fast zwei Jahre lang beanstandungslos zahlt.

Soweit die Beklagte in der Berufungsinstanz vorträgt, der beanstandete Zustand sei erst in den letzten Jahren aufgetreten, ist ihr Vortrag unsubstantiiert und nicht nachvollziehbar, da die vorgetragenen „Mängel” wie abgeplatzter Putz, verfaulte Wasserschenkel der Holzkastenfenster, auseinander brechende Plastikkanten der Linoleumbeläge etc. üblicherweise erst in einem jahrelangen Prozess und nicht von heute auf morgen entstehen. Die Auffassung der Beklagten, die in § 8 des Mietvertrages enthaltene Übertragung der Instandsetzungspflicht verstoße gegen § 9 Abs. 2 Ziff. 1 AGBG, ist schon deshalb nicht zutreffend, weil § 8 des Mietvertrages und die hierzu getroffene Zusatzvereinbarung von den Parteien individuell ausgehandelt worden ist.

2. Das LG hat auch zutreffend erkannt, dass eine Minderung auch nicht wegen Fehlens einer zugesicherten Eigenschaft gem. § 537 Abs. 2 BGB vorliegt. Es kann insoweit auf die zutreffenden Ausführungen der angefochtenen Entscheidung Bezug genommen werden.

3. Es kann dahingestellt bleiben, ob die Beklagte gegen die Klägerin einen Anspruch auf Schadensersatz aus c.i.c. wegen schuldhafter Verletzung der Aufklärungspflicht bei Vertragsabschluss hat (vgl. insoweit BGH NJW 2000, 1718), denn gem. § 5 des Mietvertrages ist sowohl die Ausübung des Zurückbehaltungsrechtes als auch die Aufrechnung mit bestrittenen und nicht rechtskräftig festgestellten Forderungen ausgeschlossen. Das in § 5 des Mietvertrages enthaltene Verbot der Ausübung des Zurückbehaltungsrechtes und der Aufrechnung verstößt nicht gegen das AGBG (Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl. II, Rz. 429).

4. Die Beklagte kann eine Reduzierung des Mietzinses auch nicht im Wege der Vertragsanpassung gem. § 242 BGB verlangen.

Die Voraussetzungen für eine Vertragsanpassung wegen Wegfalls der Geschäftsgrundlage ...