Leitsatz (amtlich)

Der Umstand, dass der Zwischenmieter - der nach seiner Satzung ein gemeinnütziger Verein ist, welcher den Wohnraum an von ihm betreute Personen mit geringen Chancen auf dem Wohnungsmarkt weiter vermieten soll - bei der Weitervermietung sodann tatsächlich unter Missachtung seines Vereinszwecks in eigener Gewinnerzielungsabsicht und damit gewerblich handelt, rechtfertigt weder eine direkte noch analoge Anwendung von § 565 BGB.

 

Verfahrensgang

LG Berlin (Urteil vom 19.04.2013; Aktenzeichen 12 O 368/12)

 

Tenor

Die Berufung der Beklagten zu 2 und 3 gegen das am 19.4.2013 verkündete Schlussurteil der Zivilkammer 12 des LG Berlin -12 O 368/12- wird zurückgewiesen.

Die Kostenentscheidung erster Instanz wird wie folgt geändert:

Die Klägerin hat vorab die Kosten der Anrufung des AG Neukölln zu tragen. Die übrigen Kosten des Rechtsstreits erster Instanz haben der Beklagte zu 1 zu 4/10 und die Beklagten zu 2 und 3 als Gesamtschuldner zu 6/10 zu tragen.

Die Beklagten zu 2 und 3 haben die Kosten des Berufungsverfahrens als Gesamtschuldner zu tragen.

Das angefochtene Urteil ist ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar.

Die Beklagten zu 2 und 3 dürfen die Vollstreckung bezüglich des Räumungs- anspruchs durch Sicherheitsleistung i.H.v. 4.000 EUR und wegen der Kosten i.H.v. 110 % des vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung bezüglich des Räumungsanspruchs Sicherheit i.H.v. 4.000 EUR und wegen der Kosten i.H.v. 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.

Den Beklagten zu 2 und 3 wird eine Räumungsfrist bis 31.3.2014 gewährt.

Die Revision wird nicht zugelassen.

 

Gründe

A. Von der Wiedergabe der tatsächlichen Feststellungen wird gem. §§ 540 Abs. 1 S. 1 Nr. 1, Abs. 2, 313a Abs. 1 S. 1 ZPO abgesehen. Ein Rechtsmittel gegen das Urteil ist gem. §§ 543, 544 ZPO, § 26 Nr. 8 EGZPO nicht zulässig. Die Beschwer der Beklagten richtet sich nach dem 42-fachen Netto-Monatsbetrag des Mietzinses (§§ 8, 9 ZPO, vgl. BGH WuM 2008, 417; 2007, 283) und übersteigt 20.000 EUR auch dann nicht, wenn man insoweit auf den (höheren) Untermietzins aus dem Mietverhältnis der Beklagten zu 2 und 3 mit dem Beklagten zu 1 abstellen wollte (42 × 403 EUR = 16.926 EUR).

B. Die zulässige Berufung der Beklagten zu 2 und 3 ist nicht begründet. Das LG hat der Klage im Ergebnis (wenn auch ohne eine dem Prozessstoff gerecht werdende Begründung) zu Recht statt gegeben.

I. Die Berufungsrüge, dass das LG seine Zuständigkeit zu Unrecht angenommen habe, ist nicht statthaft (§ 513 Abs. 2 ZPO).

II. Der Klägerin steht gegen die Beklagten gem. § 546 Abs. 2 BGB ein Anspruch auf Räumung und Herausgabe der Wohnung W..., zu.

1) Das Hauptmietverhältnis zwischen der Klägerin und dem "A.e.V. ..." über diese Wohnung gemäß Mietvertrag vom 08./20.10.2010 ist durch fristlose Kündigung der Klägerin vom 21.12.2011 wegen Nichtzahlung (insbesondere) der Mieten für September bis November 2011 wirksam gem. § 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 3 lit. a BGB gekündigt worden. Dies steht zwar entgegen der Auffassung des LG nicht auf Grund der Rechtskraft der Verurteilung des A.e.V. zur Räumung fest. Denn die Rechtskraft der gegen den Mieter ergangenen Entscheidung über den Rückgabeanspruch des Vermieters aus § 546 Abs. 1 BGB hat hinsichtlich der Beendigung des Mietverhältnisses keine Bindungswirkung für eine nachfolgende Entscheidung über den gegen den Dritten gerichteten Rückgabeanspruch aus § 546 Abs. 2 BGB (BGH NJW 2010, 2208 Tz 9 m. N.). Die Wirksamkeit der Kündigung ist jedoch vom Senat auf Grund des unstreitigen Parteivortrags festzustellen und wird im Übrigen auch von den Beklagten nicht in Frage gestellt.

2) Ohne Erfolg wenden die Beklagten gegenüber dem gesetzlichen Rückgabeanspruch der Klägerin aus § 546 Abs. 2 BGB ein, dass die Klägerin nach § 565 BGB mit Beendigung des Hauptmietverhältnisses in den zwischen den Beklagten und dem A.e.V. am 1.11.2011 geschlossenen Wohnungs-Mietvertrag eingetreten sei. Es kommt vorliegend weder eine direkte noch analoge Anwendung der Vorschrift in Betracht.

Der Vertragseintritt des Vermieters nach § 565 BGB setzt voraus, dass "der Mieter nach dem Mietvertrag den gemieteten Wohnraum gewerblich einem Dritten zu Wohnzwecken weitervermieten (soll)". Nach dem Wortlaut der Vorschrift ist damit erforderlich, dass die "gewerbliche" Weitervermietung Vertragszweck des Hauptmietvertrags ist.

Daran fehlt es vorliegend.

a) Der A.e.V. sollte nach dem Hauptmietvertrag die Wohnung nicht gewerblich weitervermieten.

Die Entstehungsgeschichte des § 565 BGB (zuvor: § 549a BGB) zeigt, dass der Gesetzgeber allein den Fall der gewerblichen Weitervermietung im Sinne einer geschäftsmäßigen, auf Dauer gerichteten, mit der Absicht der Gewinnerzielung oder im eigenen wirtschaftlichen Interesse ausgeübten Vermietungstätigkeit des Zwischenvermieters regeln wollte. Denn durch die Einfügung des § 549a BGB sollte nicht der Kündigungsschutz im Verhältnis zwischen Eigentümer und Untermieter neu begründet werden, sondern es sollten ausschließlich di...

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