KG Berlin Beschluss vom 29.11.2010 - 1 W 325/10

Leitsatz (amtlich)

Die Umwandlung von Teileigentum in Wohnungseigentum oder umgekehrt bedarf gem. § 5 Abs. 4 S. 2 WEG nicht der Zustimmung der Grundpfandrechtsgläubiger.

Verfahrensgang

AG Berlin-Schöneberg (Aktenzeichen 45 ZE 15577-22)

Tenor

Die Zwischenverfügung wird im angefochtenen Umfang aufgehoben.

Gründe

I. Die Beteiligten zu 1 bis 3 sind die einzigen Mitglieder der Wohnungseigentümergemeinschaft B.Straße 2... Mit notariell beurkundeter Erklärung vom 15.3.2007 hatte die Beteiligte zu 1 als damalige Eigentümerin sämtlicher Wohnungs- und Teileigentumsrechte den Inhalt der Rechte und die Gemeinschaftsordnung neu gefasst. Danach dürfen die im Aufteilungsplan mit der Nr. 1 bezeichneten, hier verfahrensgegenständlichen Räumlichkeiten für Zwecke einer humanmedizinischen Arztpraxis oder vergleichbarer Praxistätigkeiten genutzt werden, ferner auch für Zwecke eines stillen Büros. Weiter ist geregelt:

"Der jeweilige Sondereigentümer ist ferner befugt, die Räumlichkeiten auch (ganz oder teilweise) für Wohnzwecke zu nutzen. Er ist für diesen Fall ermächtigt, ohne dass es der Zustimmung der übrigen Mitglieder der Wohnungseigentümergemeinschaft bedarf, sein Teileigentum im Grundbuch in Wohnungseigentum umzuwandeln."

Auf diese Erklärung wird wegen des Gegenstands und des Inhalts des Sondereigentums gemäß Eintragung vom 22.8.2007 im Grundbuch Bezug genommen.

Die Beteiligten zu 2 und 3 wurden am 31.8.2007 als Bruchteilseigentümer der im Obergeschoss des Hauses B.Straße 2..belegenen Eigentumswohnung (Wohnungsgrundbuch von Z.Bl. 1...) eingetragen. Das Wohnungseigentum ist in Abteilung III, lfd. Nr. 6, mit einer am 24.8.2007 eingetragenen Grundschuld für die B.B.AG & Co. KG belastet.

Mit notariellem Vertrag vom 27.4.2010 verkaufte die Beteiligte zu 1 den Beteiligten zu 2 und 3 auch ihren verbliebenen Miteigentumsanteil verbunden mit dem Sondereigentum an den Praxis- und Kellerräumen Nr. 1 gemäß Aufteilungsplan. In § 5 der notariellen Urkunde erklärten die Beteiligten, sie einigten sich "hiermit dahingehend, dass das Sondereigentum des Kaufgegenstandes (ausschließlich der Kellerräume) zu Wohnzwecken umgewidmet, das heißt zukünftig ausschließlich zu Wohnzwecken genutzt werden darf und entsprechend im Grundbuch als Wohnungseigentum ausgewiesen wird". Sie beantragten und bewilligten die Umwidmung zur Eintragung ins Grundbuch.

Das Teileigentum ist in Abteilung III, lfd. Nr. 4 mit einer am 5.8.2002 eingetragenen Grundschuld zugunsten der B.H.- und V.Aktiengesellschaft belastet.

Mit Schrift vom 28.4.2010 beantragte der Notar gem. § 15 GBO den Vollzug des Antrages gem. § 5 Ziff. 1 der Kaufvertragsurkunde (Umwidmung).

Das Grundbuchamt hat mit Zwischenverfügung vom 17.5.2010 beanstandet, es fehlten die Zustimmungserklärungen der Grundpfandrechtsgläubiger Abt. III Nr. 4 von Z.Bl. 1... und Abt. III Nr. 6 von Z.Bl. 1... in der Form des § 29 GBO. § 5 Abs. 4 S. 2 WEG finde keine Anwendung, da nach der Entscheidung des KG vom 24.5.2004 (NZM 2004, 624 = ZMR 2005, 244) die Umwandlung von Teil- in Wohnungseigentum nicht als Vereinbarung der Wohnungseigentümer i.S.d. § 10 Abs. 2 WEG sondern als sachenrechtlicher Veränderungsakt im Bereich des § 4 WEG zu sehen sei.

Hiergegen richtet sich die Beschwerde der Beteiligten. Die Beteiligten sind der Ansicht, die Zustimmung der Grundpfandrechtsgläubiger sei nach der Einführung des § 5 Abs. 4 S. 2 WEG durch das Gesetz zur Änderung des Wohnungseigentumsgesetzes und anderer Gesetze vom 26.3.2007 nicht mehr erforderlich. Da die zitierte Rechtsprechung sich auf einen anderen Gesetzestext beziehe, könne sie nicht als Argument herangezogen werden.

II. Das Rechtsmittel ist gem. § 71 GBO zulässig. Es ist dahin auszulegen, dass die Beschwerde durch sämtliche Beteiligten erhoben werden soll. Wenn der beurkundende Notar im Rahmen der vermuteten Vollmacht nach § 15 GBO Beschwerde einlegt, sind grundsätzlich alle Antragsberechtigten als Beschwerdeführer anzusehen, wenn sich nicht aus einer ausdrücklichen Angabe oder aus den Umständen etwas anderes ergibt (vgl. nur Demharter, GBO, 27. Aufl., § 15 Rz. 20).

Die Beschwerde hat auch in der Sache Erfolg. Das beanstandete Hindernis steht der Eintragung der Umwidmung nicht entgegen, denn eine Zustimmung der Grundpfandrechtsgläubiger ist nicht erforderlich.

1. Hinsichtlich der Grundschuld Abteilung III Nr. 6 von Z.Bl. 1... ergibt sich dies schon daraus, dass diese Gläubigerin auch ohne Berücksichtigung von § 5 Abs. 4 S. 2 WEG nicht materiell in ihren Rechten betroffen ist. §§ 877, 876 BGB gelten für die zu ihren Gunsten eingetragene Belastung weder direkt noch in entsprechender Anwendung.

Zwar ist für die Umwandlung von Teileigentum in Wohnungseigentum - unabhängig von dem Streit über deren dogmatische Grundlage - nach allgemeiner Ansicht grundsätzlich die Mitwirkung sämtlicher Wohnungs- und Teileigentümer erforderlich (vgl. nur BayObLG Rpfleger 1998, 19; OLG Bremen, NZM 2002, 610; OLGReport Celle, 2000, 307; OLG Hamburg ZMR 2003, 697; OLG Hamm, MittRhNotK 1999, 344). Das Erfordernis de...