KG Berlin Beschluss vom 26.11.2001 - 24 W 7/01

Entscheidungsstichwort (Thema)

Versorgungssperre der Wohnungseigentümergemeinschaft auch gegenüber Mieter

Leitsatz (amtlich)

Die Wohnungseigentümergemeinschaft ist bei erheblichen Wohngeldrückständen eines Wohnungseigentümers berechtigt, sowohl gegenüber dem säumigen Wohnungseigentümer wie auch gegenüber dessen Mieter die Versorgung der vermieteten Räume mit Kaltwasser zu sperren.

Normenkette

WEG § 16 Abs. 2; BGB §§ 273, 535, 858

Verfahrensgang

LG Berlin (Aktenzeichen 85 T 129/00)

AG Berlin-Charlottenburg (Aktenzeichen 70 II 770/99)

Tenor

Die sofortige weitere Beschwerde wird zurückgewiesen.

Die Gerichtskosten dritter Instanz werden den Antragstellern als Gesamtschuldnern auferlegt, die der Eigentümergemeinschaft zu Händen des Verwaltungsvermögens auch die notwendigen außergerichtlichen Kosten dritter Instanz zu erstatten haben.

Der Geschäftswert dritter Instanz wird auf 20.000 DM festgesetzt.

Tatbestand

Die Beteiligten mit Ausnahme der Verwalterin sind die Mitglieder der im Rubrum bezeichneten Wohnungseigentumsanlage. Die Antragstellerin zu 1) ist die Komplementär-GmbH der S.-Immobilien Verwaltungs- und Vertriebsgesellschaft mbH & Co. Grundbesitz KG (im Folgenden nur S. GmbH & Co. KG), vertreten durch die Antragstellerin zu 2) als Nachtragsliquidatorin der GmbH wie auch der KG. Wie der Senat mit Beschluss vom 9.5.2001 (24 W 3082/00, ZWE 2001, 329) entschieden hat, ist die KG noch nicht erloschen, weil sie noch Eigentümerin der Wohnung Nr. 14 ist, die von der Antragstellerin zu 2) bewohnt wird. Für die Wohnung Nr. 14 belaufen sich die Wohngeldrückstände aufgrund bestandskräftiger Wirtschaftspläne, Jahresabrechnungen und Sonderumlagen auf mehr als 130.000 DM. In Abteilung III der Wohnungsgrundbuchakten der Einheit Nr. 14 der Wohnanlage sind Grundpfandrechte i.H.v. insgesamt mehr als 1 Mio. DM eingetragen.

Auf der Eigentümerversammlung vom 25.11.1999 wurde zu TOP I 6 folgender Beschluss gefasst:

„Aufgrund der bestehenden Wohngeldrückstände von 130.325,17 DM per 31.10.1999, bezogen auf die von den Schuldnern selbst genutzte Eigentumswohnung WE-Nr. 14, wird die Verwaltung beauftragt, die Wohnung ab 1.12.1999 von der Kaltwasserversorgung durch Einbau entsprechend zu verplombender und wieder entfernbarer Sperrvorrichtungen durch ein fachtechnisches Unternehmen, befristet bis zum Ausgleich der Wohnrückstände, unter Hinweis auf § 273 BGB abzutrennen, im Fall rechtsgeschäftlicher Veräußerung der Einheit bis zur Eigentumsumschreibung auf den Erwerber, im Fall der Zwangsversteigerung bis zur Erteilung des Zuschlags an den Ersteher.

Die Kosten dieser Maßnahmen tragen die Schuldner und sind notfalls gerichtlich einzufordern. Sollten die Sperrvorrichtungen nur vom Sondereigentum der Schuldner errichtet werden können, beauftragt die Gemeinschaft die Verwaltung, unverzüglich das Betretungsrecht gerichtlich mit anwaltlicher Hilfe zu erzwingen, falls die Schuldner das Betreten der Wohnung durch eine Fachfirma mit der Verwaltung verweigern (OLG Celle, 9.11.1990 – 4 W 211/90; LG Essen, 25.2.1999 – 2 T 4/99).”

Die Antragsteller haben den vorgenannten Eigentümerbeschluss angefochten.

Das AG hat mit Beschluss vom 15.3.2000 zurückgewiesen. Das LG hat mit Beschluss vom 14.11.2000 die Erstbeschwerde der Antragsteller zurückgewiesen. Deren sofortige weitere Beschwerde bleibt erfolglos.

Entscheidungsgründe

Die sofortige weitere Beschwerde der Antragsteller ist gem. §§ 27, 29 FGG, 45 Abs. 1 WEG zulässig. Die Rechtsmittelbefugnis der Antragsteller ergibt sich bereits daraus, dass ihre Erstbeschwerde zurückgewiesen worden ist. Ihr Rechtsmittel ist jedoch sachlich nicht gerechtfertigt. Der angefochtene Beschluss ist rechtsfehlerfrei (§ 27 Abs. 1 FGG).

1. Im Ergebnis zutreffend hat das LG sowohl die Beschwerdebefugnis wie auch die Antragsbefugnis der Antragsteller bejaht. Auch wenn der Senat (KG Berlin, Beschl. v. 9.5.2001 – 24 W 3082/00, KGReport Berlin 2001, 377 = ZWE 2001, 329) den rechtlichen Ausgangspunkt des LG nicht teilt, dass die KG erloschen ist und das Wohnungseigentum auf die Komplementär-GmbH und die Antragstellerin zu 2) als einzige Kommanditistin in einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts übergegangen ist, ändert sich an der Zulässigkeit des Beschwerdeverfahrens wie auch des erstinstanzlichen Beschlussanfechtungsverfahrens nichts. Es hätte nur eine Richtigstellung des Rubrums erfolgen müssen. Dessen bedarf es jedoch nicht, weil jedenfalls die Komplementär-GmbH, vertreten durch die Nachtragsliquidatorin, die Antragstellerin zu 2) zur gesetzlichen Vertretung der KG befugt ist; inzwischen ist auch die Antragstellerin zu 2) als Nachtragsliquidatorin der KG eingesetzt worden. Auch gegen die Beteiligung der Antragstellerin zu 2) ist letztlich nichts einzuwenden. Auch im WEG-Verfahren ist entsprechend den §§ 66 ff. ZPO die Streithilfe zulässig (BayObLG v. 9.7.1987 – BReg. 2 Z 73/87, NJW-RR 1987, 1423). Als Besitzerin der Wohnung Nr. 14 hat die Antragstellerin zu 2) ein rechtliches Interesse an der Ungültigerklärung des Eigentümerbeschlusses, zuma...