Keine Neubegründung von Beitragsrückständen in der Jahresabrechnung
  

Begriff

Die Wohnungseigentümer sind nicht berechtigt, bereits entstandene, aber noch nicht erfüllte Zahlungsverpflichtungen eines Wohnungseigentümers mit Stimmenmehrheit erneut zu beschließen und so neu zu begründen. Ein dennoch gefasster Beschluss ist wegen fehlender Beschlusskompetenz nichtig (BGH, Urteil v. 9.3.2012, V ZR 147/11).

Die Entscheidung

Die Eigentümergemeinschaft macht rückständige Hausgelder gegen einen Wohnungseigentümer geltend. Dieser Wohnungseigentümer ist seit Mai 2006 Mitglied der Wohnungseigentümergemeinschaft. Im Jahr 2008 hatten die Wohnungseigentümer die Jahresabrechnung für das Jahr 2007 beschlussweise genehmigt. Die Einzelabrechnung des Wohnungseigentümers enthielt unter der Bezeichnung "Abrechnung 2006" Rückstände aus dem Jahr 2006. Der Wohnungseigentümer verweigerte die Zahlung dieser Rückstände, weshalb Klage erhoben wurde. Der Klage war jedoch der Erfolg versagt. Der Wohnungseigentümer ist aufgrund des Beschlusses über die Jahresabrechnung 2007 nicht verpflichtet, die darin ausgewiesenen Rückstände für das Jahr 2006 zu zahlen.

Beitragsrückstände sind kein zulässiger Bestandteil einer Jahresabrechnung

Beitragsrückstände sind kein zulässiger Bestandteil einer Jahresabrechnung im Sinne des § 28 Abs. 3 WEG. Diese ist auf die Abrechnung der Kosten des abgelaufenen Wirtschaftsjahrs unter Berücksichtigung der von den Eigentümern geleisteten Vorschüsse beschränkt. Dem entspricht es, dass der Beschluss über eine Jahresabrechnung nur hinsichtlich des auf den einzelnen Wohnungseigentümer entfallenden Betrags, welcher die in dem Wirtschaftsplan für das abgelaufene Jahr beschlossenen Vorschüsse übersteigt (sog. Abrechnungsspitze), anspruchsbegründend wirkt. Zahlungsverpflichtungen, die durch frühere Beschlüsse entstanden sind, lässt der Beschluss unberührt. Dies gilt nicht nur für die in dem Wirtschaftsplan des abzurechnenden Jahres beschlossenen Vorschüsse, sondern auch für Zahlungsverpflichtungen, die durch die Wirtschaftspläne und Jahresabrechnungen der Vorjahre begründet worden sind.

Teilnichtigkeit des Beschlusses

Die Einbeziehung von Vorjahresrückständen in eine Jahresabrechnung steht auch nicht einem bloßen Abrechnungsfehler gleich, der lediglich zur Anfechtbarkeit des Genehmigungsbeschlusses führen würde. Ein Abrechnungsfehler liegt nämlich nur vor, wenn die Kosten des abgelaufenen Wirtschaftsjahrs unzutreffend erfasst oder in unrichtiger Weise auf die Wohnungseigentümer verteilt worden sind. Kennzeichnend ist, dass er sich auf Ausgaben oder Einnahmen bezieht, die in dem abzurechnenden Zeitraum tatsächlich oder vermeintlich angefallen sind. Davon zu unterscheiden ist die Aufnahme von Positionen in die Jahresabrechnung, die – wie Beitragsrückstände – ihrer Art nach generell nicht zu den Bestandteilen einer Abrechnung im Sinne des § 28 Abs. 3 WEG gehören. Fehlt den Wohnungseigentümern hinsichtlich solcher abrechnungsfremden Positionen die Kompetenz, Zahlungsverpflichtungen durch Mehrheitsbeschluss zu begründen, hat deren Aufnahme in die Jahresabrechnung die Nichtigkeit des darauf bezogenen Teils des Beschlusses zur Folge. Denn ein Beschluss der Wohnungseigentümer ist nichtig, soweit er Regelungen enthält, die nach der gesetzlichen Kompetenzzuweisung und den Bestimmungen in der Gemeinschaftsordnung einer Entscheidung durch Mehrheitsbeschluss nicht zugänglich sind.

Fehlende Beschlusskompetenz

Soweit der Beschluss den Wohnungseigentümer verpflichtet, rückständige Beiträge zu zahlen, die vor seinem Eigentumserwerb fällig geworden und daher von dem Voreigentümer zu tragen sind, folgt die Nichtigkeit bereits daraus, dass dem Wohnungseigentümer andernfalls eine nicht bestehende Erwerberhaftung auferlegt würde. Nichts anderes gilt, wenn es sich bei den Rückständen um Beiträge aus dem Jahr 2006 handeln sollte, die nach dem Eigentumserwerb des Wohnungseigentümers fällig geworden und daher von ihm zu tragen sind. Solche Rückstände hätten ihre Grundlage nämlich entweder im Wirtschaftsplan 2006 (Vorschüsse) oder in der Jahresabrechnung 2006 (Abrechnungsspitze). Eine erneute Beschlussfassung über sie im Rahmen der Jahresabrechnung 2007 bedeutete deshalb die Neubegründung einer bestehenden Schuld durch Mehrheitsbeschluss. Hierzu fehlt den Wohnungseigentümern die Kompetenz. Wäre es anders, könnten die Wohnungseigentümer durch Aufnahme aller rückständigen Beiträge in die jeweils aktuelle Jahresabrechnung die Vorschriften über die Verjährung durch Mehrheitsbeschluss faktisch außer Kraft setzen. Das aber fällt ebenso wenig in ihre Zuständigkeit, wie die Begründung einer gesetzlich nicht vorgesehenen Haftung eines Wohnungseigentümers durch Mehrheitsbeschluss. Folge der fehlenden Kompetenz der Wohnungseigentümer ist die Nichtigkeit des Beschlussteils, mit dem die Ansprüche auf Zahlung rückständiger Beiträge neu begründet werden sollten.

Konsequenzen

Dass bereits beschlossene Jahresabrechnungssalden nicht erneut durch Genehmigungsbeschlussfassung über die aktuelle Jahresabrechnung (neu) begründet werden können, ha...

Das ist nur ein Ausschnitt aus dem Produkt VerwalterPraxis. Sie wollen mehr? Dann testen Sie hier live & unverbindlich VerwalterPraxis 30 Minuten lang und lesen Sie den gesamten Inhalt.


Meistgelesene beiträge